| 课程类别： 投资拓展 |
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12次 | | | | |
讲师简介：
于老师：
中国人民大学房地产经济学研究生
房地产一二级开发全流程管理专家
项目救火专家、烂尾项目处理专家
项目投资管理专家
政府关系公关专家
曾任：中体投资有限公司 工程经理/副总经理
曾任：阳光城集团投资开发总监/项目总经理
曾任：廊坊市上城房地产开发有限公司副总经理
曾任：乐土集团 投资副总监/副总经理
擅长领域：
一二级联动项目全流程、全链条管理，产业园区IP定位、拓展、谈判，烂尾项目收购整理复盘，项目疑难复杂问题处理，突发、危机事务处理，政府关系公关维护，股东、合作方、地方势力等社会关系处理，投资分析、收并购、投后管理，营销销售策略制定，客户关系维护、竣工交付等等
实战经验：
于老师18年房地产开发管理、投资并购、产业拓展、公关经验，房地产一二级开发（拆迁，拿地，证件办理，开工建设，竣工交付）全流程管理经验丰富，3个停滞1-3年的百亿级项目复盘，全链条、全周期项目管理工作，成功招拍挂2个项目，收并购2个项目，完成3个产业园区的谈判、签协议和开发前手续工作; 累计完成拆迁近4000亩，包括村庄、破旧国有资产。房地产下行状态下，完成首开去化87%，47套商铺尾盘15天售罄。挽回500业主群诉引起的6000余万损失；完成重大审批事项的政府公关，解决三家上市公司在房地产波动中出现的无法交房、业主群诉群访问题，从容应对媒体，果断解决涉及企业声誉的危机事件。
授课风格：
风趣幽默：风趣的语言，幽默的案例，营造放松环境
旁征博引：不局限一家之言，多方借鉴
接地气：以实战为主导，结合实际案例，暴力而直接
主讲课程：
《房地产一二级土地开发全流程管理》《房地产项目管理技巧》《产业园区拓展谈判技巧》《政府公关技巧》《烂尾项目整理复盘与疑难复杂问题解决》……
操盘重要项目：
1、一二级开发公司副总经理
建设内容包括两条二级市政道路、一个展示中心、一座占地2000亩高尔夫球场、占地550亩地产小区的开发报建、项目管理、2600亩土地拆迁补偿土地指标获取、435亩悦榕庄酒店及配套酒店式公寓的手续办理和开工建设。
2、生物医疗投资集团投资总监、副总经理
四川青城山小镇的规划、首开区土地指标获取、支持政策谈判、与四川大学华西医院合作建设基因研究院的规划、报批、合作等工作
3、上市房企河北区域投资总监、产业总监
获取175亩招拍挂用地、收并购两个合计292亩项目，完成一个16平方公里教育产业园区的前期谈判和协议签订，完成一个4000亩体育园区的前期谈判和合同签订，解决已开工项目的政府公关问题。
4、上市房企项目总经理
已经停盘三年，货值110亿项目的复盘启动，完成拆迁和土地整理近500亩，完成首开区销售和项目建设竣工交付，解决交房业主问题，获取政府支持，挽回损失6000余万。对集团在周边城市已投资失败的三个项目做投后退出处理，挽回损失近4000万。处理集团某区域公司辖区内9个项目的疑难问题、重大事宜政府公关工作，为项目开发保驾护航。
5、上市房企城市总经理
解决占地820亩的一二级联动地产开发项目的拆迁、启动问题，成功复盘，并完成首开去化87%。与当地政府建立紧密的联系，从排斥企业变为支持。
协助其他上市公司某区域项目解决拆迁过程中的问题，处理无法交房导致业主上访索赔金额过大问题，最终妥善解决，为企业交房赢得6个月时间，减少赔付近4000万。
土地盘活利用政策解读和实战
【课程大纲】
前言
1.1 背景与意义
时代背景：我国城镇化进入存量提质增效新阶段，土地资源紧缺局面长期存在，城市发展从增量依赖向存量挖潜转变，盘活存量土地和低效用地成为推进新型城镇化、实现高质量发展的关键抓手
核心意义：破解土地供需矛盾、优化土地利用结构、推动城市内涵式集约型绿色发展、助力产业转型升级、保障民生福祉，同时缓解耕地保护压力、促进生态环境改善
1.2 核心定位
核心定位：政策精准解读+实操流程拆解+典型案例复盘+风险规避指南，兼顾理论深度与实战落地性，打通政策与实践的衔接壁垒
1.3 内容框架说明
遵循“政策认知—实战落地—案例复盘—风险防控”的逻辑脉络，先明确政策核心要求，再拆解实操全流程，结合典型案例强化应用，最后梳理风险点与应对策略，确保内容兼具系统性、实用性和指导性。
第一部分：土地盘活利用核心认知
2.1 土地盘活利用核心概念界定
核心定义：存量土地、低效用地的明确界定（已批准为建设用地但未使用，或布局散乱、利用粗放、用途不合理的建设用地），以及闲置土地、批而未供土地的分类标准
核心范畴：涵盖旧城镇、旧厂房、旧村庄（“三旧”）改造、闲置工业用地、废弃宅基地、低效商服用地、地下空间等各类可盘活土地类型
核心目标：实现土地利用效率提升、功能优化、收益平衡，兼顾生态保护、产业发展与民生改善，推动产城融合、职住平衡
2.2 土地盘活利用的核心原则
合规性原则：严格遵循国土空间规划、用途管制要求，符合法律法规及政策导向，规范履行审批程序，严禁违法违规盘活利用土地
市场化原则：发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，完善建设用地二级市场，引导多元主体参与，兼顾经济效益与社会效益、生态效益
因地制宜原则：结合区域发展定位、土地现状、产业基础，分类施策，不搞“一刀切”，注重历史文脉赓续与地方特色保留（如工业遗产保护、历史建筑保护）
统筹协同原则：强化国土空间规划统筹引领，推动土地混合开发、用途合理转换，统筹新增用地与存量土地，实现土地、资金、产业、民生的协同推进
2.3 土地盘活利用的现实痛点与核心需求
现实痛点：土地权利人多、利益关系复杂，资金投入量大、盘活周期长，经营主体积极性不足；规划衔接不畅、用途转换繁琐；闲置土地处置难度大、低效用地识别标准不统一等
核心需求：政策精准解读与落地指引、实操流程标准化、风险点提前规避、收益分配合理优化、多元主体协同机制搭建等
第二部分：土地盘活利用相关政策深度解读
3.1 国家层面核心政策梳理与解读（2024-2026年重点）
顶层设计政策：《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》《关于持续推进城市更新行动的意见》等，解读“优化城市工商业土地利用、盘活存量土地和低效用地”的核心导向
专项政策解读：《关于盘活存量建设用地促进高质量发展的通知》《闲置土地处置办法》（修订版），重点解读闲置土地认定标准、处置流程、奖惩措施，以及存量土地盘活的支持政策
分类政策指引：针对“三旧”改造、工业用地盘活、乡村闲置土地利用、地下空间开发等不同类型，解读差异化政策要求，包括用途转换、容积率调整、税费减免、资金支持等核心要点
政策趋势分析：2024-2026年国家政策导向变化，重点解读“强化国土空间用途管制前提下的存量挖潜”“鼓励多元主体参与”“兼顾生态与民生”等趋势，预判政策调整方向
3.2 地方层面政策实践与差异分析
重点区域政策案例：选取东部沿海（如广东、浙江）、中西部核心城市（如武汉、成都）、县域地区等不同区域，梳理地方层面土地盘活配套政策，对比差异点（如审批流程简化、资金补贴标准、利益分配机制）
地方政策创新亮点：总结各地在土地盘活中的创新举措，如“弹性年期出让”“混合用地供应”“闲置土地回购再利用”“乡村宅基地有偿退出与流转”等，分析其可复制、可推广的经验
地方政策落地难点：剖析地方在政策执行中的堵点，如规划衔接不畅、部门协同不足、基层执行偏差等，结合具体案例说明问题成因及解决思路
3.3 政策衔接与实操要点拆解
跨部门政策衔接：明确自然资源、住建、发改、财政、税务等相关部门的职责分工，解读各部门政策衔接要点，避免政策冲突，确保盘活流程顺畅
政策落地关键节点：拆解土地盘活过程中与政策相关的核心节点，如土地确权、用途变更审批、规划调整、税费申报等，明确每个节点的政策要求和操作规范
政策红利申请指南：详细说明各类土地盘活项目可享受的政策红利（如税费减免、资金补贴、容积率提升），明确申请条件、申报流程、所需材料，帮助主体精准享受政策支持
第三部分：土地盘活利用实战流程拆解
4.1 前期筹备：调研、确权与规划衔接
土地现状调研：实操步骤（实地勘察、权属核查、利用现状分析），所需工具与资料，重点识别土地闲置/低效原因、权属纠纷、规划限制等问题
土地确权登记：确权流程、所需材料、办理时限，针对历史遗留权属问题的处理方法，确保土地权属清晰、无纠纷
规划衔接工作：如何对接国土空间规划，明确土地盘活后的用途、容积率、建筑密度等核心指标，规划调整的申请流程与注意事项
4.2 中期实施：盘活方式选择与流程落地
主流盘活方式详解：分类拆解不同土地类型的最优盘活方式（如“三旧”改造采用成片开发、工业用地转为产业园区/科创空间、闲置宅基地转为乡村民宿/康养项目等），明确每种方式的适用场景、优势与不足
核心流程拆解：以具体盘活方式为例（如工业用地低效改造），拆解“方案编制—审批备案—施工建设—竣工验收”全流程，明确每个环节的责任主体、操作标准、时间节点
多元主体协同：政府、企业、村集体、土地权利人等主体的角色定位与协作机制，如何搭建沟通平台、平衡各方利益，推动项目顺利实施
4.3 后期运营：收益分配与长效管理
收益分配机制：拆解土地盘活后的收益构成（土地出让金、租金、经营收益等），不同主体的收益分配比例、支付方式，避免利益纠纷的实操技巧
项目运营管理：针对盘活后的土地（如产业园区、商业综合体、乡村项目），制定长效运营方案，包括招商运营、物业管理、风险管控等要点
后续监管要求：政府部门的监管重点（如土地用途合规性、容积率执行情况），企业的履约责任，违规行为的处罚措施，确保土地盘活后规范利用
第四部分：典型案例复盘与经验借鉴
5.1 不同类型土地盘活案例复盘
案例一：城市“三旧”改造案例（如广州旧厂房改造为科创园区），复盘背景、政策应用、实操流程、收益分配，总结成功经验与不足
案例二：工业用地低效盘活案例（如苏州闲置工业用地转为智能制造产业园），分析盘活难点、政策突破点、运营模式，提炼可复制经验
案例三：乡村闲置土地盘活案例（如浙江闲置宅基地流转打造乡村民宿集群），解读乡村振兴政策应用、主体协同、利益平衡机制
案例四：闲置土地处置案例（如北京批而未供土地回购后重新出让），复盘处置流程、政策依据、奖惩措施，分析处置效率提升技巧
5.2 案例共性规律与差异化借鉴
共性成功经验：合规性优先、规划引领、多元主体协同、利益平衡、政策精准对接等，总结可通用的实操要点
差异化借鉴：针对不同区域（城市/乡村、东部/中西部）、不同土地类型，分析案例中的个性化解决方案，指导不同主体结合自身情况优化盘活策略
失败案例警示：选取1-2个土地盘活失败案例，剖析失败原因（如政策理解偏差、利益纠纷、运营不善等），提出规避同类风险的具体建议
第五部分：风险防控与常见问题解答
6.1 核心风险识别与防控策略
政策风险：政策调整、解读偏差、跨部门政策冲突等风险，防控措施（及时跟踪政策动态、聘请专业顾问解读政策、提前与部门沟通确认）
法律风险：权属纠纷、违法违规盘活（如违规改变土地用途）、合同纠纷等风险，防控措施（完善确权手续、规范合同条款、聘请法律顾问）
市场风险：盘活后项目招商困难、收益不及预期、市场波动等风险，防控措施（做好市场调研、优化运营模式、分散投资风险）
资金风险：资金投入过大、回款周期长、融资困难等风险，防控措施（合理规划资金投入、对接政策资金补贴、拓展多元融资渠道）
6.2 常见实操问题解答（FAQ）
基础类：闲置土地与低效用地的核心区别的是什么？土地盘活需要具备哪些前提条件？
政策类：不同类型土地盘活可享受哪些税费减免政策？规划调整的审批周期一般是多久？
实操类：历史遗留权属问题如何解决？多元主体之间的利益纠纷怎么协调？
风险类：违规盘活土地会面临哪些处罚？如何提前预判和规避政策调整风险？
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