| 课程类别： 投资拓展 |
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17次 | | | | |
讲师简介：
曾老师：
现任某资产管理公司资管总监
原万科规划与投资总监
十余年房地产开发企业与资产管理机构中高层管理经历
国家注册规划师，江苏省城市更新协会会员单位，重庆大学本科毕业
职业背景：
曾任职于万科地产、时代地产、新城控股、东方资产管理公司等知名企业，以及常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等专业设计机构。深度参与深圳市、江苏省及安徽省城市更新政策制定及项目实操，熟悉招拍挂、勾地、代建、城市更新、一二级联动开发等多种拿地方式，精通住宅、商业、工业地产、长租公寓、物流地产等多业态开发的投资逻辑与市场判断。
专业能力：
擅长城市更新、存量资产盘活、战新产业开发及资管视角下的全流程实操，尤其在项目包装、规划调整、经济测算和项目交易构架设计方面具有丰富经验。在资产证券化（CMBS、pre-reits等）、ABS、REITs等领域拥有实操经验，并具备较强的募资及资产交易渠道。
任职企业期间：
主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及投后规划设计管理，组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、PPP等多种项目类型。
代表性项目：
城市更新类：
常州市汉江路特色风情街城市更新项目（街区综合整治与运营）
泰州海陵历史文化街区城市更新项目（拆除重建与综合整治，3.2平方公里）
温州鹿城区蒲州老街项目（轻资产运营，1.2平方公里）
新城开发与特色小镇类：
海门足球小镇综合开发项目（3.2平方公里）
贵阳市乌当区中医药特色新城综合开发项目（115平方公里）
苏州常熟辛庄镇新型城市化综合开发项目（5.4平方公里）
产业园区与存量资产盘活类：
上海张江某医药产业园区Pre-reits基金组建
上海临港松江产业园区Pre-reits基金组建
沈阳某产业园区资产盘活项目
TOD与特色小镇类：
余姚市牟山湖休闲度假区综合开发项目（13.7平方公里）
海安市高铁新城片区TOD项目（2.8平方公里）
广州市天河区白云美妆产业小镇项目（3.6平方公里）
主讲课程：
《新形势下国资平台的发展趋势、投资策略与投资管理简述》
《新城建模式下，政府主导城市更新业务的政策发展、投资逻辑与实操案例分享》
《保障性租赁住宅的开发模式、投资逻辑、资产证券化与实操案例简析》
《片区城市更新业务的政策解读、投资逻辑、流程要点与实操案例分享》
《新形势下国有资产管理平台（城投公司与城开公司）的投资判断和投资策略》
《政策形势下，创新业务的基本投资逻辑、投资要点与案例实操——以“保交楼”和“农村综合土地”开发为例》
《我国城市更新业务的发展历史、政策解读、投资逻辑与实际案例分享》
《存量土地经营管理与资产退出的基础逻辑、主要模式、难点要点与实操案例》
《建工类企业投资业务的基础逻辑、融资模式、前期谋划及实操案例》
《建工类企业投资业务的测算逻辑和投资实操》
《建工类企业投资业务的模式构筑与风险管控》
《建筑施工项目投融资基础与理念》
服务企业：
成都天府投资集团、西安地铁、中核华泰建设有限公司、安徽盐业公司下属城市更新公司、中煤第三建设集团安徽建筑安装有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、望城经开区投资建设集团有限公司、重庆两江建设投资公司、中交、金牛国投集团、中建城市投资发展公司、城建集团、西海岸新区城发集团、苏州恒泰、胶州新城地产、湖南建工、中煤集团、中建东孚西安公司、南京鲁能、北京城建集团、天津中建方程投资发展集团、西昌邦泰置业、株洲城发置业、城墙文投集团、金隅地产集团、海南绿发、宁波保亿地产、鲁商发展青岛公司、上海同策地产、江西金开正合房地产开发有限公司、高密交运、上海绿都地产、中铁、上海中建方程、华发股份华东区域、郑州鲁能地产、中国水利水电第三工程局、泰富物流、南山控股、新建元、龙游县国有资产经营有限公司、杭州天阳地产、隆基泰和邯郸城市公司、同策地产、鲁能地产…
存量闲置土地处置与低效用地再开发
【课程背景】
当前我国城市发展从增量扩张转向存量提质。湖南省为低效用地再开发试点省份，长沙、湘潭纳入全国首批试点城市，出台18项配套文件支持盘活创新。本课程聚焦城投公司土地盘活的角色定位与实操路径，以保租房、商业、产业园三大业态为切入点，助力城投公司从开发商向运营商转型。
【课程对象】
城投公司招商管理部、经营管理部、综合管理部负责人及骨干员工。
【课程收益】
•系统理解存量土地盘活的政策体系与底层逻辑，把握政策窗口期
•掌握保租房、商业、产业园三大业态的盘活路径与收益测算方法
•深度学习社会资本合作的六大模式与招商实务全流程
•了解专项债、REITs等多元化融资工具的适用场景与申报要点
•学习上海、青岛、成都、新余等地的标杆案例，汲取可复制经验
•建立运营前置思维，在盘活策划阶段即锁定运营模式与收益目标
【课程大纲】
第一部分：存量土地盘活政策框架
1.1 政策背景与改革方向
•国家层面明确要求盘活存量土地，湖南省已形成系统性政策框架，长沙、湘潭纳入全国低效用地再开发首批试点城市，探索产权人自改、政府收储、企业收购等多元化路径
•自然资源部2023年在44个城市开展低效用地再开发试点，明确认定标准与处置路径，给予规划调整、土地价款减免等政策支持
•湖南省存量土地盘活攻坚三年行动累计盘活低效用地122.85万亩，节约集约用地连续6年获国务院督查激励
1.2 低效用地认定与分类处置
•四类认定标准：闲置土地、空闲土地、批而未供土地、产能低下土地；湖南从亩均产值、税收、能耗、环保、安全五维度建立量化评价体系
•三大处置模式：二次开发、腾笼换鸟、产业转型；长沙已认定低效用地240宗，完成31宗再开发
•建立企业亩均效益评价体系，实施差别化供地与退出政策；通过预告登记转让制度破解好地块闲放、好项目等地窘境
1.3 城投公司的角色定位
•城投公司可作为土地盘活实施主体与资金承接平台，在政企合作中发挥桥梁纽带作用
•核心挑战：平台拿地约束趋严，需探索政企合作新模式，避免形成债务风险
•建议角色：土地储备专项债承接主体、不良资产处置平台、资产运营管理方，通过专业化运营子公司实现投融建管退闭环
第二部分：存量土地盘活的底层逻辑
2.1 收益逻辑：土地价值重估与增值来源
•土地通过规划调整、功能升级、配套完善实现价值重估，增值部分成为盘活收益的核心来源
•业态收益对比：保租房回报周期长（15-20年），租金回报率约4-5%；商业收益弹性大但运营风险高；产业园收益介于两者之间
•关键指标：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期、土地增值收益分配比例
2.2 融资模式：多元资金路径与适用场景
•土地储备专项债：2024年10月重启，实行负面清单管理，可用作用于项目资本金的比例提升至30%，适合政府收储主导项目
•银行贷款：政策性贷款（利率低、期限长）适合运营型项目；商业贷款审批灵活，适合短周期开发项目
•REITs退出：可实现开发-运营-资本化-再投资闭环，市场现金分派率约4%，需提前6-12个月启动申报
•社会资本合作：PPP模式、EPC+O模式适合城市更新类项目，实现风险共担、收益共享
2.3 政企合作机制与风险防控
•合作模式：政府收储后出让（一次性收益）、作价入股（长期股权收益）、租赁运营（持续租金收益）、委托运营（管理费+绩效奖励）
•风险防控要点：产权风险、规划风险、市场风险、资金风险，通过尽职调查、履约担保、退出条款等机制管控
•合规底线：严禁专项债反复回购造成资金空转；严禁平台公司无序拿地形成新的债务负担
第三部分：城投公司二级自持土地与社会资本合作模式
3.1 合作模式的分类框架与选择逻辑
•股权型合作：城投与社会资本共同出资成立项目公司，按股权比例分享收益、共担风险，适合大体量、长周期、高投入项目
•契约型合作：通过协议约定权责，不涉及股权变动，适合轻资产运营、阶段性合作、专业化服务输出
•混合型合作：股权+契约组合，兼顾控制权与灵活性，如城投控股+运营方参股、城投保留产权+社会资本带资建设运营
•模式选择三维度：土地性质（出让/划拨/R4用地）、业态类型（住宅/商业/产业/公共配套）、城投诉求（保值增值/现金流/社会效益）
3.2 作价入股模式
•核心逻辑：城投以土地使用权评估作价，与社会资本现金出资共同设立项目公司，土地增值收益通过股权变现
•适用条件：土地已出让或可协议出让，城投需保持控股或重大影响，开发周期3-5年以上
•权责划分：城投负责土地权属完整性与规划调整，社会资本负责开发建设资金与操盘运营
•收益分配：按股权比例分配税后利润，城投可设置优先回收条款（如先分配城投8%固定收益后再按股比分配）
•关键风险：土地评估增值溢价税、土地增值税清算、股权退出时的国资交易合规
•案例参考：某省会城投以核心商圈写字楼地块作价50%入股，联合头部商业地产商开发城市综合体，5年后通过股权转让实现退出
3.3 合作开发模式
•核心逻辑：城投出地+社会资本出资成立合资公司，联合开发、利益共享、风险共担
•适用条件：城投资金不足但希望保留开发主导权，社会资本有资金实力但缺少土地资源，双方信用背书可互补
•权责划分：土地出资方（城投）负责前期手续、一级开发；资金出资方（社会资本）负责二级开发成本；双方共同决策
•收益分配：可设兜底收益（如城投保底年化6%）+超额分成，或纯按股权比例分配
•关键风险：同股同权vs同股不同权安排、操盘权争夺、追加投资义务、僵局解决机制
•案例参考：某城投与民营地产公司合资开发产业园，城投持股51%保留控股权，民营方持股49%负责操盘，年销售回款超20亿元
3.4 委托运营/管理输出模式
•核心逻辑：城投保留土地与资产产权，委托专业运营商负责招商、运营、管理，支付管理费+绩效奖励
•适用条件：城投已持有物业但缺乏运营能力，希望借助专业品牌快速提升出租率与租金水平
•权责划分：城投承担资产保值、资本性改造、大客户租赁决策；运营方负责日常招商、租户服务、营销推广
•收益分配：固定管理费（年运营收入的2-4%）+超额租金奖励（超基准租金部分的20-30%）+品牌使用费
•关键风险：运营方激励不足导致积极性下降、品牌输出vs实际管控能力不匹配、合同到期后的团队稳定性
•案例参考：成都猛追湾项目中，万科以EPC+O模式受委托运营，政府保留资产权属，万科负责设计改造与招商运营，年均接待游客超800万人次
3.5 EPC+O模式（设计-采购-施工-运营一体化）
•核心逻辑：社会资本带资承担设计、建设、运营全链条，城投按绩效付费，实现建管一体化
•适用条件：城市更新、市政设施、产业园区等有稳定运营收益的项目，适合政府希望转移建设运营风险的情形
•权责划分：社会资本负责投融资+设计优化+施工建设+运营管理；城投负责绩效考核与付费审核
•收益分配：可用性服务费（覆盖建设投资+合理利润）+运营绩效费（根据出租率/客流等考核支付）
•关键风险：建设期成本超支转嫁风险、运营期绩效考核指标设置合理性、长期合同锁定导致灵活性下降
•案例参考：某地级市体育场馆采用EPC+O模式，中标社会资本负责场馆建设及赛后20年运营，政府按可用性+运营绩效付费
3.6 特许经营/BOT模式
•核心逻辑：政府授权社会资本在特定区域或期限内独家提供公共服务+商业配套，到期移交政府
•适用条件：有稳定现金流的公共设施（停车场、体育馆、养老院）+配套商业开发项目，适合存量资产升级改造
•权责划分：社会资本负责投资改造+运营管理+维护更新；政府负责监管标准、服务价格、特许经营期限
•收益分配：使用者付费（票价/租金/物业费）+可行性缺口补助（使用者付费不足以覆盖成本时政府补贴）
•关键风险：使用者付费预测过于乐观、运营成本超支、政策变化导致项目不可持续、到期移交资产质量争议
•合规要点：需纳入《基础设施和公用事业特许经营管理暂行办法》适用范围，履行竞争性程序，禁止兜底承诺
3.7 REITs/Pre-REITs引入社会资本
•核心逻辑：通过资产证券化实现资本化退出，将成熟运营的物业打包上市引入公众投资人，实现城投资金回收
•Pre-REITs阶段：引入私募基金或长期险资作为培育期投资人，对项目进行改造提升、租户优化，待成熟后装入公募REITs
•公募REITs退出：原始权益人保留不低于20%份额，剩余份额向公众发行，实现轻资产转型
•适用条件：运营成熟、现金流稳定、收益率达到4%以上的资产，如保租房、产业园、仓储物流等
•关键风险：资产重组税务成本、运营指标不达预期导致估值下调、流动性不足期间的资金压力
•案例参考：首批保障性租赁住房REITs（厦门、重庆项目）底层资产出租率超95%，现金分派率约4.5%，城投成功实现资金回收
3.8 各模式对比与组合运用
•控制权维度：作价入股>合作开发>EPC+O>委托运营>REITs退出，城投对资产的控制力逐级递减
•资金效率维度：REITs退出>委托运营>特许经营>EPC+O>合作开发>作价入股，资金回收速度与模式复杂程度正相关
•风险分担维度：EPC+O>特许经营>REITs退出>委托运营>合作开发>作价入股，社会资本承担风险越多，城投转移的运营压力越大
•实操建议：城投可根据资产特性选择单一模式，也可组合运用（如委托运营+到期回购股权），实现阶段性目标
3.9 合规要点与风险防控
•防止变相债务：严禁通过固定回报、明股实债、回购承诺等方式变相举债，所有合作需穿透审查商业实质
•土地出让限制：划拨土地未经批准不得转让、出租；出让土地需满足最短开发周期或经批准方可合作
•国资交易要求：引入社会资本涉及国有资产处置的，需履行评估备案、产权交易进场等程序，禁止协议转让
•竞争性程序：涉及特许经营、公共服务的合作需通过公开招标、竞争性磋商等竞争性方式选择社会资本
•退出机制设计：预先约定退出条件（期限届满、违约触发、双方协商）、退出价格（评估价、溢价比例）、交接安排
第四部分：存量土地盘活招商实务
4.1 招商前置思维与策划阶段锁定
•运营前置的核心逻辑：以终为始，在策划阶段即明确目标租户画像、租金定位、业态组合，倒推规划设计
•锁定目标租户的三个维度：产业方向（符合区域产业规划的主導产业）、企业梯队（龙头+高成长企业组合）、需求面积（匹配项目体量的去化周期）
•案例：某城投产业园在拿地前即与3家头部企业签订意向协议，确定层高、荷载、用电负荷等参数，实现定制化开发，缩短去化周期50%
•业态定位决策树：地段（核心商圈/次核心/郊区）→ 竞品分析（现有供应缺口）→ 消费客群（年龄/收入/频次）→ 业态适配（零售/餐饮/体验/配套）
4.2 招商策略制定与差异化定位
•三大招商策略：招大引强（引进头部品牌提升项目调性）、填满优先（快速去化回笼资金）、培育孵化（引进潜力品牌共享成长）
•差异化定位四步法：市场扫描（竞品租金、出租率、业态结构）→ 客群洞察（目标客群未被满足的需求）→ 优势提炼（地段/品牌/服务/价格）→ 定位锁定（形成独特的价值主张）
•城投招商的特殊性：兼顾经济效益与社会效益，需平衡租金水平与产业培育，避免纯商业化导致产业流失
•政策杠杆运用：利用税收优惠、人才补贴、装修补贴等政策降低企业入驻成本，提升招商竞争力
4.3 招商渠道体系与资源整合
•自主招商：组建专职招商团队，负责客户开发、接待洽谈、合同签署全流程，适合标准化、大体量项目
•招商代理机构：委托商业地产代理行（戴德梁行、仲量联行等）或产业地产代理商，支付佣金（首年租金的1-2个月），适合快速启动或专业度要求高的项目
•产业平台对接：与行业协会（商业联合会、房地产经纪协会）、产业园区联盟、孵化器建立合作，获取定向客源
•政府资源导入：借助地方政府招商局、驻外办事处、产业链链长制等渠道，获取重大产业项目信息
•以商招商：通过已入驻企业的上下游客户推荐、举办企业交流会、发展企业大使，给予推荐奖励
4.4 主力店/锚点业态谈判要点
•主力店的价值：聚集客流、提升曝光、带动散铺去化、树立项目形象，是招商的核心突破口
•租期谈判：主力店通常要求10-15年租期，城投需评估长期租金锁定与市场上涨的收益差距，可设租金递增条款（每3年递增5-8%）
•免租期博弈：主力店通常要求6-12个月免租期用于装修，城投可要求免租期分阶段执行（开业前3个月+开业后3个月），降低空置风险
•装修补贴条款：知名品牌装修成本高、回收期长，城投可提供装修补贴（300-800元/平方米）换取更优惠的租金承诺或业绩保底
•营收分成模式：针对餐饮、娱乐等业态，可采用保底租金+营业额提成的混合模式（保底占70%+提成占30%），分享运营红利
•业态限制条款：主力店通常要求排他性保护（如500米内不允许同类业态），城投需权衡对其他潜在租户的影响
4.5 招商工具包与专业化准备
•招商手册（PPT/PDF）：项目定位、区位优势、业态规划、租金政策、合作模式，一本手册讲清核心卖点，控制在20页以内
•项目沙盘/三维模型：可视化呈现改造后效果，帮助租户建立预期，尤其适用于城市更新项目
•财务测算模型：租金、物业费、免租期、首付比例、递增率等参数的可视化测算，支持客户在线模拟
•政策优惠清单：整合地方政府的税收返还、人才补贴、装修补贴、贷款贴息等优惠政策，作为招商竞争力
•案例背书：展示已入驻企业名单、优秀运营数据、媒体曝光，增强可信度
4.6 招商流程与节点管控
•意向洽谈阶段（1-4周）：客户需求收集→项目介绍→实地考察→意向确认，输出《意向客户登记表》
•商务谈判阶段（2-8周）：租金报价→条件磋商→方案优化→内部审批，输出《商务条款清单》
•合同签署阶段（1-2周）：合同起草→法务审核→双方签字→保证金收取，输出《租赁合同》
•进场准备阶段（2-8周）：图纸交接→装修报批→设备移交→入场交接，输出《交付确认书》
•节点管控工具：招商漏斗（意向→洽谈→签约→入驻转化率）、去化进度表、租金收款跟踪表
4.7 招商激励机制设计
•对内激励（招商团队KPI）：签约面积（权重40%）、签约租金坪效（权重30%）、客户满意度（权重20%）、回款及时率（权重10%），设置跳点奖励（如超额完成150%额外奖励1个月薪资）
•对外激励（中介佣金）：成交佣金的70%在签约后发放，30%在租户入驻满6个月后发放，防止飞单
•租户激励政策：新签优惠（首年租金9折）、老带新奖励（老租户推荐新租户入住，给予老租户1个月免租奖励）
•城投特殊考量：需兼顾社会效益，避免过度激励导致租金虚高或引入质量不达标的企业
4.8 在营项目持续招商与业态调改
•空置预警机制：建立租户租约到期前6个月预警，提前启动续约谈判或新客户储备
•业态调改周期：商业项目通常3-5年进行一次大规模调改，产业园5-8年进行一次产业升级
•调改决策流程：市场调研→定位调整→业态规划→租户清退→新租户招商→装修过渡→开业焕新
•成都猛追湾调改经验：通过望平坊、香香巷差异化定位，形成小店经济、首店经济、夜间经济三张名片，实现年均800万客流
4.9 招商案例与实战复盘
•成都猛追湾招商策略：保留原住民业态（茶铺、剃头铺）作为烟火气底色，引入几何书店、精品咖啡等新消费场景形成反差，吸引年轻客群
•新余工业用地转型招商：以公共体育设施为切入点，通过低租金吸引体育培训机构、运动品牌入驻，配套商业实现收支平衡
•上海张江产业园招商：依托张江科学城产业生态，与上海市经信委、浦东新区投促中心建立联动机制，实现产业链招商
•青岛保租房招商：通过向高校毕业生提供免租金政策，形成口碑传播，首批5511套快速去化
第五部分：保障性租赁住房业态盘活
5.1 保租房政策体系与资金支持
•构建一张床、一间房、一套房多层次租赁住房供应体系，享受税收优惠（增值税率从9%降至1.5%），免收城市基础设施配套费
•资金支持：中央财政奖补资金、省级配套资金、专项债支持园区配套建设；R4租赁用地地价约为同片区住宅用地的20%，大幅降低土地成本
5.2 标杆案例一：上海浦东分散式公寓
•【项目背景】2025年浦东推出青创15条，核心政策是到2027年底推出100万平方米以上低租金青年公寓。中建八局承接的三林、世博、康和苑分散式公寓项目覆盖17个小区、270套房源，服务陆家嘴金融城、张江科学城、世博片区的年轻人才
•【盘活路径】创新收购分散式二手房用于保租房机制：通过收购-改造-运营三步走，实现房源去空、租户安居、小区焕新三赢
•【合作模式】政府引导+国企实施：中建八局作为实施主体负责收购与改造，纳入浦东保租房体系享受政策支持，通过规模化运营摊薄改造成本
•【融资模式】自有资金+银行贷款：收购资金以企业自筹为主，可申请住房租赁贷款；改造费用纳入项目成本，通过租金收入逐步回收
•【盈利路径】租金收入+服务费：全屋配齐家具家电实现拎包入住；通过统一品牌标准、个性化空间设计、社区化服务运营构建溢价能力，人均管理100+间控制运营成本
•【可借鉴经验】分散式公寓的规模化运营逻辑：统一品牌标准是前提，个性化空间设计是关键，社区化服务运营是溢价来源；城投可参考此模式整合城区分散房源
5.3 标杆案例二：青岛保租房体系
•【项目背景】青岛十四五期间累计筹集各类保障性住房14.43万套，其中保租房13.56万套；以18.5亿收购2319套商品房用作保租房，其中5511套向高校毕业生免租金供应；全省首创宿舍型保租房政策，服务建筑、快递、外卖、环卫等新业态劳动者
•【合作模式】政府主导+国企收储：国有平台公司作为收储主体，以合理价格收购存量商品房，实现去库存与保障民生的双赢
•【融资模式】专项债+金融创新：探索专项债加再贷款组合融资模式，落地全省首批保障性住房再贷款项目
•【盈利路径】租金收入+政策补贴：租赁价格按照不高于同地段同品质住房市场租金的80%确定，通过规模化运营实现保本微利
5.4 保租房运营要点与运营前置
•运营前置的重要性：租金定价（市场租金80%以内）、客群定位、服务配套需在策划阶段锁定
•核心指标：出租率（目标95%以上）、租金坪效、人均管理效率、租户满意度
•组织保障：设立专业化运营子公司或与头部运营商合资组建运营平台，避免建管分离
第六部分：商业业态盘活——以新余工业用地转型为例
6.1 商业存量盘活的政策机遇
•城市更新政策支持商业改造，可享受容积率奖励、审批绿色通道等政策红利
•各地已出台商办改租赁支持政策，降低存量商业土地交易门槛
6.2 标杆案例：新余工业用地转型公共体育+商业
•【项目背景】新余市针对中心城区55宗、2000余亩储备土地长期闲置问题，将历史遗留工业用地盘活为公共体育设施与商业服务，既补齐城市民生短板，又通过市场化运营获得租赁收益
•【典型项目】原三粮库地块（33.88亩）变身国资天工足球场，总投资2226万元，建设11人制、7人制、5人制足球场及配套服务中心；高新区广富城北侧闲置地块变身体育公园；五一羽毛球馆等多个项目同步推进，构建15分钟健身圈
•【盘活路径】从沉睡资产到活力空间：通过将闲置工业用地转化为公共体育设施、商业服务等多元化业态，实现土地利用动态优化
•【合作模式】政府主导+国企运营+社会资本参与：建立联席会议机制；由新余市国诚城市运营管理有限公司等国有企业负责项目建设运营；通过公开招租引入社会资本
•【融资模式】政府投资+社会资本：体育公园等公益性项目以政府投资为主；商业配套引入社会资本；部分项目可申请专项债支持
•【盈利路径】租金收入+运营收益+资产增值：到期可根据运营情况灵活续期或转出让，实现土地利用动态优化；年均服务预计超10万人次，通过人流聚集带动商业价值提升
•【可借鉴经验】核心优势：一是启动快，短期租赁模式降低企业资金压力；二是业态活，聚焦民生短板实现差异化定位；三是可回收，到期续期或转出让，灵活应对市场变化；适合城投公司以轻资产模式介入存量土地盘活
6.3 商业运营管理要点
•运营前置三要素：定位（差异化竞争）、动线（人行车行分离）、配套（停车场、导视系统）
•核心指标：客流转化率、租金坪效、出租率、租户结构、运营成本控制
•关键风险：产权复杂、消防规范更新、改造成本超预期、电商冲击传统商业
第七部分：片区综合盘活——以成都猛追湾为例
7.1 片区综合盘活的逻辑与价值
•片区综合盘活需统筹规划多个地块、多种业态、多方利益主体，通过规模效应分散风险、提升整体收益，实现空间、功能、产业、治理的协同升级
•政府获得城市品质提升，居民获得公共空间改善，企业获得可持续运营收益
7.2 标杆案例：成都猛追湾城市更新
•【项目背景】猛追湾位于成都成华区锦江畔，1.68平方公里，是成都中优范围内典型的老旧滨水街区。2018年前业态低端、风貌杂乱、年均客流不足百万，片区涵盖滨河商业街、望平坊、香香巷等多条小巷，涉及收储运营面积4.3万平方米
•【盘活路径】采取EPC+O模式（工程总承包+运营），政府收储主导，万科作为牵头主体负责设计改造、招商运营全过程，实现策划-建设-运营三强合一
•【合作模式】政府主导+专业企业运营+居民参与：政府负责规划引导、政策支持、资源收储、管网改造；万科负责整体设计、商业改造、招商运营；通过街区党委与商家联盟建立居民协商共治机制
•【融资模式】企业自筹+运营收益：万科以自有资金投入改造建设，政府提供容积率奖励等政策支持
•【业态组合】多元业态共生：望平坊聚焦小店经济、首店经济、夜间经济，汇聚80余家网红酒吧、餐饮、民宿；配套街头艺人秀、音乐展演等文化活动；年均接待游客超800万人次，2023年获评国家级旅游休闲街区
•【运营前置思维】万科在设计阶段即前置考虑运营逻辑，通过留-引-提策略：保留剃头铺、茶铺等原生业态，引入几何书店等新消费场景，引导老店升级，形成老成都加新消费的活力组合
•【可借鉴经验】四两拨千斤的微更新模式：不搞大拆大建，以绣花功夫改造1公里滨河空间，降低改造成本与实施阻力；全时段全龄化场景覆盖老人晒太阳、孩子玩水、年轻人打卡的多代需求；政企协同机制确保规划管控与市场运营的有效衔接
7.3 片区盘活的实施要点
•统筹规划：编制片区综合规划，明确各区块功能定位、业态组合、开放时序，平衡短期收益与长期价值
•利益协调：建立政府、企业、居民多方利益协调机制，通过租金补贴、产权置换、运营分成等方式平衡各方诉求
•运营持续性：引入专业运营团队，建立长期运营机制，建立退出机制确保运营主体变更时的平稳过渡
第八部分：课程总结与行动建议
8.1 运营前置思维的系统方法论
•核心逻辑：以终为始，在策划阶段即锁定运营目标（出租率、租金坪效、客群黏性），倒推规划设计、成本控制、营销策略
•三大前置评估：客群可行性、财务可行性、定位可行性
•组织保障：建议设立专业化运营子公司或与头部运营商合资组建运营平台，避免建管分离
8.2 三大业态运营要点对比
•保租房运营：安全稳定是底线，盈利关键在于控制空置率（目标95%+出租率）与运营成本
•商业运营（含体育+商业）：客流转化是核心，通过首店经济、主题活动、会员体系提升复购率
•产业园运营：产业服务是竞争力，政策申报、人才招聘、融资对接等增值服务决定园区黏性
•社会资本合作：模式选择是关键，需根据土地性质、业态特性、城投诉求综合决策，合理设置权责边界与退出机制
•招商实务：招商前置、差异化定位、多渠道获客、专业化谈判是四大核心能力，需建立完整的工具包与激励机制
8.3 行动建议
•梳理家底：建立存量土地资产台账，按可立即盘活、需二次开发、需政策突破三级分类，明确盘活路径与时间窗口
•匹配路径：根据地块禀赋选择保租房、商业+体育、产业园或复合开发路径，同步评估引入社会资本的模式选择
•招商前置：在策划阶段即明确目标客群与招商策略，组建专业招商团队或引入合作方，提前储备意向客户
•资金谋划：提前对接专项债、政策性银行贷款、REITs等资金渠道，做好项目收益平衡测算
•运营锁定：在策划阶段即明确运营管理模式与考核指标，引入专业运营团队或合作伙伴
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