【讲师简介】
朱老师：
现任中房嘉业产城发展事业部业务合伙人，平台公司战略管理、片区开发及资产管理专家，复旦大学MBA，原金地集团区域公司战略投资经理，金茂集团战略投资副总。朱老师拥有规范的管理教育、充足的地产标杆企业工作经历及大型集团化企业的投资拓展经历，知识面恢弘、开阔，又非常接地气。
朱老师20余年房企从业经历，从1999年从地产公司开发部拿地做起，从在投资时机布局、投资大势研判、投资并购、内部运营管控、计划管理实施方面有充足的实战经验，曾经主导金地华东区域布局，辅助金茂集团获取一、二级土地项目达20余个，在住宅、商业、酒店、写字楼、文旅、养老、产业地产方面拥有几十个项目的专业策划、合资公司管理和资产交易经验。
此外，朱老师也是平台公司战略制定和转型升级的实战性战略咨询专家，先后就职于华彩咨询、远卓咨询、科森咨询和和君咨询，担任合伙人兼兼项目经理，先后执笔厦门国贸控股集团“十二五”发展战略、江苏中南控股集团“十三五”发展战略、中国金茂集团“十三五”发展战略、蓝光控股集团“十四五”发展战略、江西省国有经济“十四五”发展战略、吉安市国有经济“十四五”发展战略、保集控股集团“十四五”发展战略及广州科学城集团“十五五”发展战略等代表性重点咨询项目。
朱老师的培训风格：轻松诙谐，激情互动，知性亲和，同时逻辑严密，重点突出，既注重学员感受、又能够与学员达成良好的互动，用学员的“语言”讲课。朱老师擅于通过案例引发研讨问题的深层思考。
地产合资公司管理体系建设与高效运营战略实战
【对象】
公司中层，合资公司相关的各专业中层和骨干
【课程目标】
1.掌握地产合资公司股东方管理、董事会运作的核心流程与关键注意事项，规避程序性风险。
2.建立合作方沟通谈判的体系化思维，掌握地产场景下的谈判技巧与利益博弈方法。
3.识别合资项目全周期（拿地、开发、运营、退出）的核心风险点，学会用管理手段与谈判策略维护我方利益。
4.通过案例研讨与实战演练，提升跨股东、跨专业的协同效率，解决合资管理中的实际痛点。
【课程大纲】
第一章 行业态势
一、宏观形势分析
1.发展环境深刻变化
2.短期承压长期向好
（1）出口：外部挑战严峻，增长乏力
（2）消费：消费信心严重不足
（3）投资：投资增速持续放缓
3.经济增长逻辑切换
（1）土地财政难以持续
（2）新质生产力引领增长
4.国内有效需求不足
5.世界贸易摩擦加剧
6.中国企业加速出海
（1）制造业出海
（2）企业家精神和能力出海
（3）资产出海
7.财政政策更加积极
（1）政策总基调
（2）怎么看
8.城市发展逻辑升级
9.举国之力推动创新
10.宏观形势研究小结
（1）机遇
（2）挑战
二、重点政策研判
1.统筹五大关系
2.化解政府债务
（1）化债政策趋势
（2）融资能力分化
3.推进城市更新
（1）三大工程
（2）城市更新
4.新旧动能转换
5.重点政策研判小结
三、投资模型
1.重点领域投资模型
住宅投资、酒店投资、商业地产、产业地产、旅游地产投资与回报标准与投资测算模型。
2.经济指标类型解读
如：IRR、NPV、NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等。
3.资产评估方法
（1）成本重置法（2）资本化率法
（3）市场比较法（4）现金流DCF法
第二章 地产合资公司管理的战略谋划
一、地产合资的本质：资源互补与利益平衡
1.地产行业合资模式的演进与分类
（1）公司股权合作模式及典型案例
（2）单一项目合作模式及典型案例
（3）开发平台合作模式及典型案例
2.地产合资公司中层在合资管理中的角色定位
（1）利益守护者：守住我方核心诉求
（2）协同推动者：化解分歧，保障效率
3.合资公司管理的核心边界与关键维度
（1）股东权利与义务的核心界定
（2）股东核心义务
4.管理聚焦：四大核心维度
（1）战略对齐（2）权责划分（3）资源调配（4）利益分配
二、地产合资常见管理冲突与化解思路
1.常见管理冲突案例解析
（1）股东诉求分歧及规避思路
（2）决策效率低下及规避思路
（3）资源支持不到位及规避思路
（4）利益分配争议及规避思路
（5）合规风险及规避思路
（6）双方团队协作不畅及规避思路
2.解决双方管理冲突的核心原则
（1）协议先行原则
（2）动态跟踪原则
（3）主动沟通原则
三、程序性风险管控：实现合规与效率的平衡
1.地产合资核心合规要点
（1）决策流程合规
（2）资金使用合规
（3）关联交易合规
2.合规与效率的平衡策略
（1）分类管理：按风险等级划分决策流程
（2）流程优化：减少冗余环节
（3）技术赋能：利用数字化工具提高效率
第三章 股东方管理与董事会运作实务
一、股东关系管理的三大核心原则
（1）透明化原则及具体做法
（2）差异化原则及具体做法
（3）前瞻性原则及具体做法
二、建立“透明化+差异化”的股东沟通机制
1.沟通机制
（1）定期汇报机制
（2）重大事项预警机制
（3）汇报周期
（4）汇报形式
2.沟通内容
（1）汇报内容
（2）责任主体
（3）输出成果
三、合资公司董事会运作的基础流程与注意事项
1.董事会会议的核心流程与工作内容
（1）会前筹备（2）会议进行（3）会后执行
2.各阶段董事会重点工作
（1）会前筹备
步骤1：确定会议议题与时间
步骤2：准备会议材料
步骤3：意见预沟通
步骤4：会议地点和方式协商
步骤5：商务礼品和接待准备
（2）会议阶段（会议当天）
步骤1：会议签到与资格审查
步骤2：主持人开场与议题介绍
步骤3：议题汇报与讨论
步骤4：议题表决与决议形成
（3）会后执行阶段（会议结束后1-30日）
步骤1：整理会议文件
步骤2：明确执行责任
步骤3：跟踪执行进度
步骤4：结果反馈
3.董事会运作的关键注意事项
（1）会议筹备阶段注意事项
（2）会中主持阶段注意事项
（3）会后执行阶段注意事项
四、董事会会议文件标准化模板
1.会前准备
（1）董事会会议通知（模板）
（2）附件（模板）：
《XX项目2024年第四季度营销推广方案》
《XX项目2024年度利润分配方案》
《关于聘任XX为合资公司工程总监的议案》
《董事会会议授权委托书》
2.会议文件
（1）董事会会议决议（模板）
（2）XX地产合资有限公司第X次董事会会议决议
（3）关于审议《XX项目2024年第四季度营销推广方案》的决议
（4）关于审议《XX项目2024年度利润分配方案》的决议
（5）关于审议《关于聘任XX为合资公司工程总监的议案》的决议
第四章 现场互动
一、提问
二、回答
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