【讲师简介】
曾老师：
房地产投资管理实战专家
重庆大学本科毕业，国家注册规划师
现任某资产管理公司资管总监
原万科规划与投资总监
十余年房地产企业中高层管理经历
曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。
任职房企期间：
主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。
主要参与的项目：
《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。
《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。
《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。
《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究
《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划
《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等
任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：
编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。
主讲课程：
《产业勾地与城市更新案例详解》
《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》
《产业勾地项目的投资策略与研判逻辑分析》
《投资决策的维度、标尺、案例及决策能力构建》
《典型房地产企业合作开发的主要模式流程与主要事项》
《管理红利时代房企投拓新模式探索暨合作开发风险规避专题解析》
《房地产类不良资产项目的尽调处置、风险防范、交易实际及实际案例分析》
《新形势下国有资产管理平台（城投公司与城开公司）的投资判断和投资策略》
《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》、《应对“两集中”——新政策形势下，房地产投资策略重构与非公市场取地模式案例分享》
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》
服务客户：
公开课讲授一年近12场以上，内训讲授近百家房企
鲁能地产、同策地产、杭州天阳地产、新建元、南山控股、龙游县国有资产经营有限公司、隆基泰和邯郸城市公司、西昌邦泰置业、泰富物流、株洲城发置业、城墙文投集团、金隅地产集团、海南绿发、宁波保亿地产、鲁商发展青岛公司、上海同策地产、江西金开正合房地产开发有限公司、高密交运、上海绿都地产、中铁、中建、北京城建集团、中建方程投资发展集团有限公司、南京鲁能、中建东孚西安公司、中煤集团、湖南建工、新城集团、苏州恒泰、上海中铁置业、郑州鲁能、中国水利水电.........
房地产合作开发、收并购、国企合作、退出机制设计与代建业务全流程风险管理、核心要点及案例实操
【课程大纲】
一、黑铁时代的房企发展精细化分工趋势与投资机遇
1.黑铁时代房地产行业发展的基本特征
(1)增量下滑、价格下降，高速进入下行通道
(2)销售缩量，库存高企，行业进入漫漫出清周期
(3)民企暴雷，国企接棒，企业进入深度调整阶段
(4)房住不炒，支柱产业，政策进入回暖鼓励阶段
2.“租售并举”、“投建分离”下房地产行业发展逻辑的变化
(1)算账逻辑的变化：从物业销售的“高周转”转向物业运营的“强利润”
(2)开发逻辑的变化：从“越快越好”到“踩点得分”
(3)投资逻辑的变化：从“高杠杆+一体化”到“多主体+投建分离”
(4)退出逻辑的变化：资产证券化——ABS，类REITs，REITs
3.“国进民退”趋势下房地产行业产业链的再构筑
(1)平台公司借助高信用成为投资的风险承担主体
(2)金融机构借助新模式成为直接投资的新动力
(3)民营开发商借助标准化成为一体化开发的轻资产主体
(4)资管公司借助运营能力成为资金退出的排头兵
4.黑铁时代房地产行业投资机遇点
(1)行业出清背景下的资产包盘活——收并购
(2)城投托底背景下的轻资产输出——合作代建
(3)资产证券化背景下的资产管理——物业运营
二、政企合作的基本思路与特殊要求
1.国有企业涉房业务的基本特点
(1)安置房起家，工程管理为基本能力，数字化转型为基本趋势
(2)国有资产流失红线
(3)国有房地产项目的开发特点：成本、招采、审计
2.政企合作思路下的涉房业务的基本模式
(1)合作开发
(2)融资代建
(3)EPC、EPC+O、F+EPC
(4)总包与模块分包
3.政企合作思路下涉房业务的难点要点——以常州某经营权项目转让为例
(1)股权设计与退出
(2)资金投入与退出
(3)管理界面与利润分配
(4)审计风险
三、收并购与合作开发业务的基本流程与风险管理
1.收并购业务基础知识
(1)收并购视角下地产公司的业务类型知识简介
传统住宅类型的项目公司
产业勾地/片区开发类型的项目公司
城市更新类型的项目公司
(2)收并购视角下地产项目公司的股权知识简介
股权分布与股权转让知识要点
股权转让模式比较
股权设计&操盘权设计&并表权设计简要对比
(3)收并购视角下地产项目公司的融资知识简介
融资阶段与融资模式
质押物与收购影响
非标融资&抽屉协议&财务报表
2.项目收并购业务的收并购诉求（起因）
(1)资金诉求导向下的收并购项目分析
资金诉求/项目进展/联动分析/沉没成本
案例：深圳市某住宅项目收并购项目条件分析
(2)产业诉求导向下的收并购项目分析
产业诉求/项目进展/运营思路/运营诉求
案例：东莞市某片区开发收并购项目条件分析
(3)推进诉求导向下的收并购项目分析
征拆谈判/项目进展/成本分析/节点诉求
案例：东莞市某片区开发收并购项目条件分析
3.项目收并购业务的分析思路
(1)确定交易对手与交易诉求
资金诉求/产业诉求/推进主体
摸排政府关系与交易限制
前期交易节点
(2)分析项目整体盈利能力
销售型物业总体估值
自持型物业总体估值
去化节奏
税务筹划
(3)分析合作方（交易对手）的工作价值
已经发生的工作价值
后续工作中可能存在的价值
债权与股权原则
已经发生的融资方案
(4)通过尽职调查夯实交易信息
(5)结合交易流程与交易诉求确定交易构架
4.项目收并购业务的尽职调查
(1)股权调查
(2)债券调查
(3)工作进展调查
(4)财务情况调查
(5)沉没成本调查
(6)或有债务/虚增成本调查
5.项目收并购业务的交易构架设计
6.项目收并购业务的实操案例
(1)上海古北路某住宅收并购业务分析
四、代建业务的核心要点和风险管理
1.房地产代建模式分析
(1)管理代建；
(2)品牌代建；
(3)代建+小股操盘；
(4)资本代建；
(5)政府代建。
2.房地产代建项目的利润分析——以某政府代建项目为例
(1)管理利润
(2)集采利润
(3)服务利润
(4)利润的提取方式与风险点分析
3.房地产代建项目的管理流程
(1)合作界面的划分与授权
(2)产品设计与工程计划
(3)招采与成本方案的设计与合规
(4)工程管理
(5)项目结算与利润提取
4.房地产代建项目的投资要点
(1)合作主体：合作方尽调六大维度；
(2)公司设立：设立时间；入股时间；
(3)法人治理：三会治理；总经理权责；人员派驻；
(4)退出机制：退出方式；退出时间；
(5)成本预估
(6)合规性审查
5.房地产代建项目投资谈判的实操案例
(1)衢州某住宅代建项目——融资代建
(2)常州西太湖某代建项目——经营权转让
(3)周口某商业街代建项目——EPC+O
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