【课程讲师】
彭老师：
教授/高级经济师 资深培训师 咨询师
沙盘模拟专家
任职经历：
北京铭福科技沙盘教学研究中心主任；
北京南乡子管理咨询公司首席研究员；
锐库地产研究院研究员；
中山大学高继教院兼职教授；
北京大学政府管理学院兼职教授、浙江大学管理学院EMBA特聘教授、武汉大学深圳研究院的特聘教授、清华大学继续教育学院、深圳清华研究院特聘沙盘培训师；
深圳旭日国际集团专业生产厂长；
北京新天地数码商城总经理；
北京东恒嘉生物制品有限公司营销总监；
深圳市南山区外资企业商会常务副秘书长；
湖北新天地房地产开发有限公司总经理；
在北京吉利大学先后担任：房地产学院院长（兼万科物业学院院长）、财经学院院长、商学院院长；
受聘于多家智库机构，担任管理咨询师、研究员。
曾长期在大型企业和高校担任高级管理职务，从事企业管理、咨询和培训工作二十余年，从事高校教学与管理十余年，管理学理论功底深厚，企业管理实战经验丰富。
业务领域：
1、沙盘模拟培训。多年来以行动学习为导向，专注于沙盘课程的教学与研发设计20余年，积累了丰富的沙盘培训和研发经验，拥有多项沙盘课程研发成果，并出版了国内第一部沙盘课程研究专著《沙盘模拟教学实践与创新》。曾为数百家企业提供以沙盘模拟为主的管理培训服务。
培训经验丰富，理论功底深厚，具有很强的课堂调动能力和教学把控能力，能够结合受训企业实际经营活动实施教学，并引导学员运用科学的管理方法和工具分析企业案例。授课风格生动风趣，激情勃发，环环相扣，旁征博引，点评深刻。
2、案例解析、复盘和沙盘推演。曾主持多项案例分析课题研究，谙熟各种案例分析方法，尤擅组织和主持案例解析复盘及沙盘推演。曾为多家企业组织行业案例解析，并提供实际项目沙盘推演服务。
3、企业管理咨询。有丰富的企业管理经验积累和案例总结与提炼，主持和参与过企业管理咨询项目数十项。主要为企业提供战略管理、营销管理、品牌管理等咨询服务，为企业项目提供解决方案及沙盘推演服务。
房地产企业战略转型与经营模式创新沙盘模拟
引言
◎当前的房地产行业正处在阵痛期、风险出清期和模式转型期的三期叠加阶段。它从过去二十年的“高负债、高杠杆、高周转”的“黄金时代”，转向了以“稳杠杆、重运营、提质效”为特征的“新发展模式”，每一个企业都面临着“生存与发展”的大考。
◎对于房企而言，转型没有标准答案，但共性是从“买地卖房”的猎人，转变为“精耕细作”的农夫。这条路挑战巨大，但也是走向基业长青的必由之路。
◎未来的市场将不再有“神话”，只会奖励那些最稳健、最专业、最具运营和服务精神的企业。在稳市场、防风险、促转型的目标引领下，如何通过商业模式变革，获得持续的竞争优势，是摆在每一个房企面前的新课题！
沙盘课程简述
沙盘模拟演练是一种极具实战色彩的管理培训课程。它是由参加学习的企业中、高层经理组成几个相互竞争的模拟管理团队，围绕与培训主题相关的管理活动，完成演练与学习、共同提高管理能力的高端培训模式。
沙盘模拟演练课程先期由欧美知名商学院推出，是欧、美工商管理硕士的核心课程之一。欧、美、日等发达国家的众多大中型企业将其作为中高层的常设必修课程。目前在中国大陆也已推广普及并受到普遍欢迎。
彭于寿教授及其团队近年来在与国内外高校、大型企业的沙盘培训合作和研讨中，逐步在沙盘课程中植入了先进的行动学习法理念和方法，将沙盘模拟推向了一个更高的层次。其核心是：1、让沙盘演练成为学员的知识与经验交流的平台和知识创造的过程；2、通过探索与反思，突出绩效的改善和领导力的提升；3、通过引导，促进学员认知模式的改造；4、在知识整合和能力提升的同时，掌握解决企业实践中重要问题的方法和工具。
房地产企业战略转型与经营模式创新沙盘课程概述
面对新形势，房企转型不再是“可选项”，而是“必选项”。本课程系结合目前房地产行业的新形势，为实现房地产企业的战略转型并实现经营模式创新而研发。其主要内容：
1、演练产业链的纵向延伸，即从“开发销售”延伸到“全周期服务”。其内容包括但不限于：前端延伸，实现轻资产、低负债、稳定盈利，实现管理经验品牌的有效利用；后端延伸：深耕物业管理与社区服务。
2、学习资产类型的横向拓展，即从“住宅开发”到“多元资产运营”。其内容涵盖了：租赁住房业务的拓展；商业地产与办公空间的深耕；产业地产、物流地产等新赛道的布局。
3、通过演练，探讨“房地产+”的跨界融合模式，创造第二增长曲线。例如 “房地产+康养/养老”；“房地产+文旅/度假”；“房地产+城市更新”等等。
通过沙盘模拟，受训学员从行业认知到管理理念与方法均将获得更新和提升：
1. 财务模式认知转型：通过降负债、去杠杆，保持健康的现金流，让财务模式从依赖债务驱动转向依赖内生性现金流和权益融资。
2. 组织能力重塑：培养资产管理、资本运作、数字化运营、客户服务等新能力，摆脱过去单纯依赖“拿地、盖楼、卖房”的路径依赖。
3. 思维方式转变：从“快周转”的销售思维，转向“长期主义”的运营思维，关注资产的全生命周期价值和客户的全旅程服务体验。
4. 拥抱数字化：利用大数据、AI、IOT等技术提升决策效率、优化能源管理、提升客户体验，实现降本增效。
培训对象
房地产企业高、中层及以上管理人员
房地产企业中高层储备干部
授课方式
一个教学班学员约30-50人，每5-8人为一组，分别设立模拟的房地产开发与经营公司，各组成员分别担任总经理、运营经理、预算经理、财务经理、工程经理和营销经理。在2天的模拟操作中会经历传统经营时期、战略转型时期以及转型完成期后的行业环境变化、政策变化和各种风险，通过3个完整经营期的模拟实操，培养企业管理人员对环境变化的适应能力以及企业战略转型期的应变决策能力，提高企业管理层跨界合作经营意识及能力、经营模式创新意识与能力以及统观全局的系统思考能力。
培训成果输出
1、各学员（或各小组）撰写沙盘演练报告；
2、讲师课后提供沙盘演练述评。
（以上成果输出二选一）
课程大纲（支撑演练的主要知识点）
一、产业链纵向延伸：从“开发销售”到“全周期服务”
1. 前端延伸：轻资产化与品牌价值变现
核心逻辑：
摆脱重资产依赖，以管理输出、品牌授权、技术服务为核心盈利点
降低负债率，提升ROE（净资产收益率）和现金流稳定性
实施路径：
代建业务；资管平台；技术输出。
2. 后端延伸：物业与社区服务的深度价值挖掘
物业管理的战略升级
基础服务标准化 → 增值服务多元化
科技赋能：构建智慧社区平台，沉淀用户数据驱动服务迭代
社区经济生态构建
社区空间的开发与运营
二、资产类型横向拓展：从住宅开发到多元资产运营
1. 租赁住房：政策红利与长周期现金流
模式选择
重资产自持（资金雄厚型） VS 轻资产托管（创业公司优选）
合作路径：政府人才公寓托管、存量物业改造（工业厂房→公寓）
盈利关键
成本控制：单间改造成本 ≤5万元，出租率需稳定 >90%
金融工具：利用保租房REITs实现退出（例：华夏基金华润有巢REIT）
2. 商业地产：运营能力决胜
突围策略
场景重构：打造主题街区、策展型商业
数据驱动：租户销售分成模式替代固定租金（风险共担）
指标优化
关注NOI（净营运收入）增长率，而非单纯出租率
3. 产业新赛道：物流/产业地产的布局逻辑
物流地产
抓住电商仓储升级需求（高标仓渗透率仅20%）
布局节点城市冷链仓库（生鲜、医药供应链缺口）
产业地产
“以租代售”模式：为企业定制厂房，绑定税收分成
服务溢价：提供产业链孵化（政策申报、人才招聘）
三、“房地产+”跨界融合：开辟第二增长曲线
1. 房地产+康养/养老
模式对比
类型 目标客群； 盈利来源；关键能力。
嵌入式养老：城市普惠群体；政府购买服务+居家改造； 社区网点覆盖密度。
旅居养老：活力老人 分时租赁+健康管理 异地资源联盟。
风险预警：医疗牌照获取周期，适老化改造成本增加。
2. 房地产+文旅/度假
成功要素
内容为王：自建IP活动；引入沉浸式业态。
淡季破局：开发企业团建、研学营地填补工作日空置。
数据参考：文旅项目年客流重复率 >40%方可盈利。
3. 房地产+城市更新
政策机遇
旧改专项债、容积率奖励
工业用地转型文创园（深圳华侨城创意园模式）
盈利创新
微更新策略：保留历史建筑结构，降低拆建成本
长期分成：运营方收取商户营业额提成（上海上生新所案例）
四、战略落地核心支撑体系
组织变革
拆分开发与运营团队，设立独立考核（开发看内部收益率IRR，运营看投资收益率NOI）
数字化基建
搭建资产管理系统（IMMS），实现全域资产收益实时监测
五、认知与能力提升
1、财务认知模式转型
从债务驱动到内生性现金流+权益融资
三道红线达标逻辑
经营性现金流（OCF）提升
轻资产现金流特征
权益融资路径
2、组织能力重塑：构建资产管理时代的新能力矩阵
资产全周期管理模型：资本运作能力 • 资本结构优化工具：
风险控制要点
数字化运营能力：系统搭建层级：
数据应用场景
客户服务能力：服务产品化体系（B端租户、C端业主）
3、思维方式转变：从开发销售到长期运营 思维转型三维度落地
（1）时间维度：全生命周期价值管理
（2）客户维度：全旅程服务设计
（3）资产维度：价值波动应对策略
六、管理层行动清单
财务转型抓手
建立 “三道红线+现金流安全垫”双监控仪表盘
组织能力构建
思维转型落地
演练内容、时间安排及知识与技能衔接
演练日期 时 间
安 排 演练内容 知识与技能
衔接 备注
第一天上 午 9:00-10:30 基本知识点介绍；
房地产沙盘沙盘课程导入
成立团队；
预习规则。 房地产行业环境分析；
新常态下的房地产行业发展分析；
团队建设的原理与内涵。 课间休息10分钟。
10:40-12:00 学习、讲解演练规则
演练整体背景交底；
第一期（传统经营期）演练：
行业环境分析；
土地及需求市场分析；；
战略调整规划；
产品研发。 环境分析方法；
战略分析方法与工具；
营销的STP战略；
市场需求分析要点；
房地产营销中的产品策略。
第一天下 午 14：00-16:00 第一期演练（续）：
土地竞拍与项目开发；
资源配置会议；
融资决策；
市场营销方案。 资源配置原则与方法；
营销组合策略；
消费者心理与行为分析；
团队沟通方法与技巧。 课间休息10分钟
16:10-18:00 获取市场份额；
销售收入及成本利润核算；
业绩盘点；
第一期团队总结与分享；
第一期讲师点评。
第二期（转型阵痛期）演练：
环境变化解读与分析；
新产品研发设计。 市场细分与目标市场选择；
财务视角下的销售业绩分析；
产业链的纵向延伸策略；
产业新赛道。
第二天上 午 9:00-10:30 第二期演练（续）：
项目分析论证；
拿地策略研究；
经营模式设计；
项目开发与资源配置会议；
融资决策；
市场营销方案。 战略调整（转型）工具的运用（PEST、波士顿）；
风险分析与管控；
资产类型横向拓展：从住宅开发到多元资产运营 作息时间可根据具体情况调整。
10:40-12:00 第二期演练（续）：
获取市场份额；
销售收入及成本利润核算；
业绩盘点；
第二期团队总结与分享；
第二期讲师点评。
第三期（转型完成期）演练：
环境变化解读与分析；
公布各“公司”品牌得分；
市场调研与产品升级。 “房地产+”跨界融合：开辟第二增长曲线；
财务认知模式更新；
经营模式创新原理；
房地产商业模式创新。
第二天下 午 14:00-16:00 第三期演练（续）：
项目分析论证；
土地竞拍或项目合作；
新商业模式设计；
项目开发与资源配置会议；
融资决策；
营销模式设计（创新）。 战略落地核心支撑体系；
房地产营销模式创新。
组织能力重塑：构建资产管理时代的新能力矩阵。
16:10-18:00 第三期演练（续）：
获取市场份额；
销售收入及成本利润核算；
业绩盘点；
第三期团队总结与分享；
第三期讲师点评；
课程全面总结。 风险控制要点；
思维转型三维度；
房地产发展的长效机制；
房地产经营模式转向。
说明：课程内容可根据受训单位要求有所侧重或重点突出。
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