【课程讲师】
张老师：
房地产与建筑工程管理和技术实战专家
高级工程师，一级注册建造师；
中国工程建设标准化协会（CECS）防水专家；
中国基本建设优化学会研究员、总工之家专家智库成员；
参加编审多个国家和天津市工程建设标准以及国家级团体标准；
绿城大学认证讲师，绿城集团产品管理中心优秀讲师，所讲授的多门课程受到学员的高度好评。
任职经历：
1、具有20余年知名品质房企工程和技术管理经验
国企施工单位工作2年，港资和新加坡地产企业工作8年，天津地方房企工作4年，绿城集团工作7年；
2、具有房地产多部门和多业态管理经验
具有总助、运营、设计和工程等多部门工作经历；具有平台公司和项目双管理经验；具有五星级酒店、甲级写字楼、高端商场、精品住宅和工业建筑等多业态工作经验。
课程特点：
课程原则：以学员为中心，为学员创造价值，解决学员的问题；
标杆引领：课程均吸收标杆房企的经验做法、吸取标杆房企的教训，结合讲师20余年丰富的工作经验和思考，理论和实践相结合，案例丰富；
实效实用：讲师秉承对培训分享的兴趣和热爱，擅于把工作经验教训进行思考、归纳、整理、再加工，擅于学习研究和创新以及资源整合，以使所讲授的课程能够始终具有实战、实效、实用的特点；讲授课程既授之以鱼，更加注重授之以渔，提升学员的思想意识和工作能力水平；
深度聚焦：开发的课程聚焦房地产和建设项目管理的重点、难点、卡点、痛点和薄弱点。
课程形式：讲座、工作坊、研讨会和培训班等，可结合客户需要进行调整。
服务客户：
绿城集团、蓝城集团、中冶集团、天津泰达建设集团、天津城投集团、明源云、中国工程建设优化学会、总工之家、天津城建大学和长城实业等。
房企打造“好房子”之“六不”——不漏、不堵、不裂、
不霉、不吵、不臭全维度管控实战
【课程背景】
1、国家住建政策导向
2025年10月11日国新办住建十四五高质量发展新闻发布会上住建部长倪虹先生提出好房子要做到“6633”，第一个6就是房子要不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭，本课程紧扣国家政策导向。
2、行业趋势倒逼品质升级
当前房地产市场从“增量”转向“提质”，业主对住宅“居住舒适度、健康安全性”的需求持续提升，“不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭”已成为衡量“好房子”的核心基础指标，也是标杆房企打造产品竞争力的关键抓手。
3、现场管控痛点待突破
“六不”属于建筑工程质量通病体系，行业因管控流程不清晰、技术措施不到位，导致售后维修成本高、业主满意度受影响。
4、房企体系化管控需求
“好房子”体系已明确“六不”核心目标，需通过全维度（管理+技术）实战培训，提供管控流程、工具和工艺，确保好房子体系落地。
【课程收益】
1、系统认知
全面掌握“六不”问题的成因、影响、客诉敏感点及行业发展趋势，建立“以终为始”的全过程品质管控思维。
2、管理升级
健全覆盖设计、技术、施工、交付、物业、运维、改进、全周期的“六不”管理体系。
3、技术突破
掌握“六不”等质量通病防治的材料、设计、施工工艺。
4、协同优化
提升跨专业（建筑、结构、机电、装修）协同设计与施工能力。
5、成本平衡
在合理成本范围内实现“六不”目标，避免过度投入。
6、客户满意
显著降低质量投诉，提升交付品质与客户满意度。
7、标杆引领
本课程融合标杆房企实践经验。
【课程受众】
地产公司高层、设计研发、工程、质量、成本、采购、营销以及对该课程感兴趣的人员。
【课程大纲】
一、现状问题与行业趋势
1、行业质量通病和客诉现状问题。
2、当前项目“六不”管控痛点分析。
2.1管理痛点：重视程度不足、流程割裂、责任不清、验收流于形式等。
2.2技术痛点：设计不系统、技术措施不到位等。
3、“好房子”政策与标准解读。
4、发展趋势。
二、质量通病管控总体管理与技术原则
1、总体管理原则
1.1全周期策划与目标分解：项目启动阶段明确质量通病管控目标，纳入项目开发策划中，客服、设计、技术、质量、成本、招采全链条分解，并制定相应管理和技术举措。
1.2工程过程闭环管控：实行“工程策划先行、技术先行、事前交底→事中巡检→事后验收”流程，关键节点，设置“停止点”检查。
1.3协同联动：工程、技术、成本、招采、客服条线联动。
1.4行业对标：学习其他同行先进的管理和技术措施。
1.5网格化责任：建立“地产、监理、总包、分包四级责任体系，明确各环节管控责任人及考核标准，将质量通病标准纳入监理、总分包合同技术要求与考核条款。
2.总体技术原则
2.1系统化思维：单一措施无效，需“设计+材料+构造+工艺”系统解决。
2.2闭环设防：形成连续、完整的质量通病预防系统。
2.3设计源头：设计是根本，优先通过设计优化规避问题，通过专篇设计、明确材料选择和细部节点，做好设计交底、图纸会审和过程设计服务，强化施工单位深化设计要求。
2.4材料优选：建立质量通病关键材料，推广高性能、长寿命、低维护材料。
2.5工艺标准化：编制质量通病专项工艺手册，统一精细化施工流程和质量标准。
2.6构造优化：采用标准化、工业化、的构造做法。
2.7技术创新：应用成熟稳定的四新技术。
2.8智慧化赋能：利用BIM建模排查“管线碰撞（防堵）”、无人机巡检“外墙渗漏隐患”、环境监测仪实时监测“温湿度（防霉），动态监测工具：湿度仪、噪声计、气体检测仪。
三、渗漏防治管控
1、渗漏产生的原理、影响及防治原则（客诉第一敏感点）。
2、渗漏典型问题。
3、防渗漏管理。
3.1防渗漏原则，尤其重视结构自防水和防水基层的管理。
3.2策划阶段：梳理“渗漏敏感点清单”（屋面、外墙、厨卫、地下室），明确各节点管控责任人及验收标准。
3.3方案和样板先行，明确渗漏风险识别和质量标准。
3.4过程管控：实行“防水施工旁站制”，监理+项目工程师双签字确认；雨后72小时专项巡检，建立渗漏台账。
3.5验收管控：可视化验收，闭水/淋水试验100%覆盖，不合格项整改闭环后方可进入下道工序。
3.6管理要点：结构自身+防水施工完双淋闭水试验的100%执行与监督。
4、技术维度
4.1双设计（设计院专项设计+总分包单位深化设计，全专业设计交圈、一体化设计、图纸会签等举措）。
4.2防水材料选择要点。
4.3典型细部优秀构造节点和做法（涵盖全专业）。
4.4施工工艺标准化。
5、优秀案例和负面典型问题案例。
6、渗漏治理专项。
四、空鼓和开裂管控
1、裂缝、空鼓产生的原理、影响及防治原则。
2、典型问题。
3、管理维度
3.1策划阶段：识别“开裂空鼓敏感点”（墙面、地面、屋面），编制“防裂防空鼓专项方案”，明确混凝土养护、砌体施工等管控要求。
3.2方案和样板先行。
3.3过程管控：实行“混凝土浇筑旁站”和养护加密巡查，严格控制坍落度；砌体施工后28天方可抹灰，建立开裂空鼓巡查台账。
3.4验收管控：空鼓、开裂为验收内容。
4.技术维度
4.1设计引领
4.1.1设计院裂缝空鼓预防采取设计措施，并委托专项审查，如采用全砼外墙、大跨度楼板设置预应力筋，减少收缩裂缝。
4.1.2总包单位进行一二次结构深化设计、搅拌站提供混凝土质量通病混凝土设计方案（含地坪混凝土、二次结构混凝土、预拌砂浆厂家提供砌筑和抹灰砂浆质量通病设计方案）。
4.2材料技术控制要点。
4.3典型细部优秀构造节点和做法（涵盖全专业）。
4.4施工工艺标准化。
4.4.1结构裂缝：优化配合比、控制坍落度、加强养护、后浇带支撑。
4.4.2砌体裂缝：严控砌块龄期、顶砖斜砌时间、钢丝网片铺设（不同基体交界处、线槽位置）。
4.4.3抹灰空鼓裂缝：基层处理、甩浆拉毛、控制抹灰厚度及分层、加强养护。
4.4.4 瓷砖空鼓：界面处理、各结合层拉伸粘接强度测试、胶粘剂型号选择、施工工艺、防水盒保温层施工特殊处理、成品保护。
4.4.5景观硬装、机电管线等裂缝。
5、优秀案例和负面典型问题案例。
6、空鼓裂缝治理专项。
五、管道堵塞防治管控
1、堵塞产生的原理、影响及防治原则。
2、典型问题：地漏堵塞、马桶反味、管道淤积、小市政管道下沉、机电预埋线管堵塞等。
3、管理维度
3.1策划阶段：优化电气预埋和排水系统图纸，明确“管道直径、坡度、检查口位置”，避开易堵塞区域（如厨房水槽下方）。
3.2过程管控：机电管线预埋做好成品保护，做好深化设计。
3.3验收管控：通水、通球试验（通球直径≥管道直径2/3）100%覆盖，留存试验影像资料。
3.4管理要点：管道安装前的疏通检查；施工过程中的管口保护（防止建筑垃圾落入）；通球试验的严格执行。
4.技术维度
4.1设计优化：减少管道转弯、适当加大坡度等。
4.2排水系统材料选择要点。
4.3典型细部优秀构造节点和做法。
4.4施工工艺标准化。
4.5成品保护措施。
5优秀案例和负面典型问题案例。
六、发霉防治管控
1、霉变产生的原理、影响及防治原则。
2、霉变典型问题。
3、管理维度
3.1策划阶段：结合项目属地气候（如北方冬季供暖），制定“温湿度管控方案”，明确防霉材料清单、设计和施工标准。
3.2过程管控：
3.2.1材料管理：防霉涂料、防潮石膏板等材料需提供“防霉等级检测报告”，进场100%抽检；严格控制材料含水率（如木材）。
3.2.2施工管控：墙面基层含水率满足要求方可施工，地下室等潮湿区域设置“通风换气”临时措施，确保施工过程中结构干燥后再进行隐蔽工程（如吊顶封板前）。
3.2.3施工阶段重点监控保温层连续性与气密性。
3.2.4施工期间地下室临排和渗漏水处理确保地库干燥。
3.3工序验收：将防潮工序作为关键工序验收。
4、技术维度
4.1设计先行
4.1.1设计计算与模拟：对外墙保温和地库等常见发霉位置进行复核，必要时候进行实际工况模拟，对关键部位加强设计。
4.1.2优化：地下室设置除湿系统，室内设置新风系统等。
4.2防水材料选择要点。
4.3施工环境：雨天严禁室外作业，室内控制好湿度，基层干燥后再进行下道工序。
4.4典型细部优秀构造节点和做法。
4.5施工工艺标准化。
5优秀案例和负面典型问题案例。
七、噪音防治管控
1、噪声、振动产生的原理、影响及防治原则。
2、噪声典型问题。
3、管理维度
3.1策划阶段：结合项目区位（如临街、临近学校），设计阶段进行隔声性能模拟，明确材料采购明确隔声性能参数和隔音目标。
3.2过程管控：隔音材料（如隔音棉、隔音板）进场验收需提供“隔声量检测报告”；隔音层施工后进行“现场隔声测试”，不合格项返工。重点监控隔音构造层的施工完整性和连续性（无断点）和管道机房隔振。
3.3验收管控：交付前100%进行声学检测”，出具检测报告；对临街户型增设“隔音复测”环节。
4、技术维度（降噪和隔振双维度）
4.1设计先行
4.1.1设计计算与模拟：对声学必要时候进行实际工况模拟，对关键部位加强设计。
4.1.2设计院声学专项设计、总分包深化设计；
4.2声学材料选择要点。
4.3典型细部优秀构造节点和做法。
4.4施工工艺标准化。
5优秀案例和负面典型问题案例。
6、噪音治理专项。
八、异味防治管控
1、异味产生的原理、影响及防治原则。
2、异味典型问题。
3、管理维度。
3.1策划阶段：垃圾收集系统、烟道防漏烟、排水系统防返臭方案、空调及其管道建筑材料设备绿色环保等防异味控清单。
3.2过程管控：排水管道安装后进行“通水+气密性测试”，防臭地漏、存水弯安装100%检查，不合格项立即整改，选择绿色建筑材料设备，厨卫烟道100%漏气检测。
3.3验收管控：交付前进行“异味检测”，卫生间、厨房、地下室无异味方可移交；对业主进行“防臭地漏使用维护”交底。
3.4交付：将排水系统气密性、水封深度检查作为交付前关键步骤、物业制定公共区域清洁与通风制度。
4、技术维度
4.1 技术措施
新型防臭地漏、新风与空气净化系统、不锈钢烟道、绿色环保材料等、垃圾房设置“负压排风系统+除臭装置”，地面采用“防渗漏+易清洁”材料等。
4.2料选择要点。
4.3典型细部优秀构造节点和做法。
4.4施工工艺标准化。
5优秀案例和负面典型问题案例。
九、课程总结与落地行动计划
1、核心内容回顾
“六不”管控逻辑：管理为纲（流程+责任）、技术为基（设计+工艺）、落地为王（工具+考核）。
2、落地行动计划
2.1子公司层面：1个月内完成“六不”专项工艺手册修订、关键材料清单更新。
2.2项目层面：2周内完成在施项目“六不”隐患排查，建立整改台账；新开工项目将“六不”管控纳入工程策划。
2.3个人层面：每位学员制定“个人落地清单”。
说明：
1..课程内容和时间可根据客户需要调整内容;
2.课程结束后提供标杆地产和行业工艺工法相关参考资料，助力客户深度学习和应用。
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