【课程讲师】
朱老师：
现任中房嘉业地产学院产城发展事业部合伙人，平台公司战略管理、片区开发及资产管理专家，复旦大学MBA，原金地集团区域公司战略投资经理，金茂集团战略投资副总。朱老师拥有规范的管理教育、充足的地产标杆企业工作经历及大型集团化企业的投资拓展经历，知识面恢弘、开阔，又非常接地气。
朱老师20余年房企从业经历，从1999年从地产公司开发部拿地做起，从在投资时机布局、投资大势研判、投资并购、内部运营管控、计划管理实施方面有充足的实战经验，曾经主导金地华东区域布局，辅助金茂集团获取一、二级土地项目达20余个，在住宅、商业、酒店、写字楼、文旅、养老、产业地产方面拥有几十个项目的专业策划和资产交易经验。
此外，朱老师也是平台公司战略制定和转型升级的实战性战略咨询专家，先后就职于华彩咨询、远卓咨询、科森咨询和和君咨询，担任合伙人兼兼项目经理，先后执笔厦门国贸控股集团“十二五”发展战略、江苏中南控股集团“十三五”发展战略、中国金茂集团“十三五”发展战略、蓝光控股集团“十四五”发展战略、江西省国有经济“十四五”发展战略、吉安市国有经济“十四五”发展战略、保集控股集团“十四五”发展战略及广州科学城集团“十五五”发展战略等代表性重点咨询项目。
朱老师的培训风格：轻松诙谐，激情互动，知性亲和，同时逻辑严密，重点突出，既注重学员感受、又能够与学员达成良好的互动，用学员的“语言”讲课。朱老师擅于通过案例引发研讨问题的深层思考。
平台公司资产盘活和资产化债策略和实战落地
【课程背景】
以国家资产化债和盘活的政策思路为依据，融合了平台公司资产盘活和战略升级的理念、方法、流程和模板，以现场实际行为模拟和案例分析为平台，以众多的实际资产盘活和资产化债案例为借鉴，面向资产化债和资产盘活领域的实战性课程。
【课程收益】
1.从理论、战略、案例、落地四方面，提高资产盘活人员系统思维。
2.分享标杆资产收购和处置成功经验，保证正确地资产盘活。
3.分享典型资产化债和资产盘活的经验和过程关键点。
4.构建和优化市场、策略、评估、法律、税务策划、实操和风控体系，以体系驱动资产盘活和资产化债。
5.以资产盘活和资产化债为基础，得出平台公司战略转型升级的路径和举措。
【课程对象】
政府/开发区平台企业董事长、董事、总裁（总经理）、副总经理、总经理助理、分公司负责人、战略规划、财务资金管理、运营管理部、投资管理部、园区管理、城市更新、建筑发展、环保水务等部门总监等高层管理人员。
【课程大纲】
第一章 目前形势
一、资产闲置的现状
1.近年来，一些地方出现了不少闲置的存量资源，如何盘活这些低效、闲置的存量资源，成为高质量发展中亟待破解的难题。
2.盘活存量开始，通过激活存量，重新整合要素资源，来为高质量发展提供新的动力。
3.清查盘活过程中，低效土地盘活、特许经营挖潜、无证资产确权、账外资产清理，堪称“硬骨头”。
二、闲置资产类型
主要类型介绍，如基础设施、土地、房产、工业厂房、商务楼宇、商业设施、无形资产等。
三、闲置原因
1.固定资产投资拉动，支撑中国经济的高速增长。
2.忽视前期定位，资产和实际运营错配。
3.时代变化，资产不能够适应产业升级的需要。
4.…
第二章 政策环境
一、宏观形势分析
1.发展环境深刻变化
2.短期承压长期向好
（1）出口：外部挑战严峻，增长乏力
（2）消费：消费信心严重不足
（3）投资：投资增速持续放缓
3.经济增长逻辑切换
（1）土地财政难以持续
（2）新质生产力引领增长
4.国内有效需求不足
5.世界贸易摩擦加剧
6.中国企业加速出海
（1）制造业出海
（2）企业家精神和能力出海
（3）资产出海
7.财政政策更加积极
（1）政策总基调
（2）怎么看
8.城市发展逻辑升级
9.举国之力推动创新
10.宏观形势研究小结
（1）机遇
（2）挑战
二、重点政策研判
1.统筹五大关系
2.化解政府债务
（1）化债政策趋势
（2）融资能力分化
3.推进城市更新
（1）三大工程
（2）城市更新
4.新旧动能转换
5.国企产业担当
（1）实现“五大转变”
（2）培育“五大战略能力”
（3）国企改革的重点要求
6.资本市场新政
（1）高质量发展的若干意见
（2）科创板八条
（3）924新政
（4）香港资本市场
（5）并购六条
（6）政府投资基金高质量发展
7.评级时间窗口
8.重点政策研判小结
三、平台公司研究
1.平台公司转型
（1）转型的必然性
（2）转型趋势1：新定位
（3）转型趋势2：新机制
（4）转型趋势3：新业务
（5）结论
2.推进债务重组
（1）借助政府力量化债
（2）拓宽融资渠道
3.深化国企改革
（1）聚焦提质增效与机制完善
（2）优化资源业务布局结构
（3）强化战略使命和制度保障落实
4.盘活存量资产
（1）现状与痛点
（2）满足产业类指标要求
（3）资产盘活方式 - 80 -
5.提升资信评级
（1）资产整合与资本实力提升
（2）业务模式转型与收入优化
（3）财务指标与债务管理
（4）政府支持与战略协同
（5）评级策略优化
6.引领产业投资
7.强化内部管理
（1）完善管理体系
（2）提升人才供给水平
8.数实融合发展
第三章 主要挑战
一、体制机制的约束
体制机制、资金利用、开发成本、审批流程等方方面面的束缚
二、资产方面的不利条件
1.产权登记面临困境
存量资产因历史改制遗留坐标不清、权证缺失无法确权，比如旧房屋因无产权证无法出租，导致资产长期闲置。
2.资产盘活方式单一
部分资产仅采用基础租赁模式，资产增值潜力未释放。
3.资产信息碎片化
资产台账分散于纸质档案或独立系统，跨部门数据未联通。
4.资产监管存在盲区
受制于技术手段落后及区域管理失衡，部分闲置资产长期处于监管真空状态，例如空置房屋被非法占用，造成资产非正常损耗。
5.资产分析能力缺失
缺乏实时空置率、出租率、收益分析工具，难以精准识别低效资产。
6.资产运营能力薄弱
商办资产因招商不足导致长期空置，部分产业园区入驻率不足。
三、基础管理的短板
1.财务系统与业务管理系统未打通，财务核算压力大。
2.资产台账混乱、管理混乱
3.…
第四章 主要思路
一、指导思想
1.资本化、证券化、市场化、合作化
2.稳盘子、求突破、谋增量
3.活下去、活健康、活出彩
4.…
二、机制保障
1.摸家底、建体系、抓监管、促利用
2.推动责任主体梳理职责任务与廉洁风险点
3.对资产家底基本做到摸清见底,尤其是无证资产、账外资产等
4.单位自查、专组清查、审计核查、纪委督查
5.成立专项行动领导小组，采取“双组长、双常务、双签字”方式，建立“一办五专组”，专组组长均由分管领导牵头，确保高位推动、协同作战。
6.积极主动解决历史遗留问题。
7.推动打造智慧监管云平台，开发资产清查、清单建档等六大模块，将清查见底的资产全部搬到“云”上，实现全流程监管。
8.资产打上“身份码”，优化形成监督模型，区分低、中、高三级风险模式，动态监测、快速处置，预警处置。
9.…
三、主要抓手
1.更新改造。
2.运营提升。
3.资产证券化。
4.资产/产权转让。
5.资产重组。
6.…
第五章 资产盘活
一、低效土地
案例：天津港保税区海港区域城市更新项目
案例：江苏省徐矿集团老旧矿区改造项目
案例：北京市平谷区联东集团盘活闲置土地资产项目
二、低效资产
资产类型：住房、写字楼、厂房。
案例：天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目
三、低效企业
加快业务优化、加快扭亏，加强战略性和专业性重组，推动股权变更与资产重组，提高信用评级，做强盈利能力。
案例：湖北省荆门市猎豹汽车资产重组项目
案例：山东铁投集团通过市场化债转股方式盘活济青高铁项目
四、低效园区
资产类型：园区、公园等。
案例：北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目
案例：安徽省铜陵市中熹科技产业园项目。
案例：广东省佛山市佛山创意产业园项目
案例：浙江省温州体育休闲公园改造项目
案例: 中国华能存量火电厂资产盘活项目
五、低效片区
案例：天津港保税区海港区域城市更新项目
第六章 资产化债
一、政府援助
1.资本金注入
2.贴息
3.回购公益性资产
4. …
二、债务重组
1.股权端债务重组
2.债权端债务重组
3.政府端债务重组
三、债转股
案例:山东铁投集团通过市场化债转股方式盘活济青高铁项目
四、发行资产支持专项计划（商业票据）
案例：北京市亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目
案例：重庆市巴南区龙洲湾隧道工程资产支持商业票据项目
五、发行REITs
案例：深圳安居保障性租赁住房REITs项目
案例：普洛斯物流园区REITs项目
六、政府和社会资本合作（PPP）/特许经营
案例：河北省秦皇岛市污水污泥处理PPP项目
案例：安徽省合肥市十五里河污水处理厂PPP项目
案例：浙江省温州市域铁路S1线一期工程PPP项目
七、作价入股
案例：云南省能源投资集团有限公司曲靖垃圾发电项目
案例：云南省云维集团闲置土地作价出资项目
八、产权退出
案例：中石化资产经营管理公司安庆分公司港贮、液化气设施资产转让项目
案例：天津市渤化集团国际轮胎公司盘活项目
案例：广西自治区钦州港大榄坪作业区12#、13#泊位工程产权转让项目
第七章 不良/无效资产处置
一、房地产不良/无效资产概况
1.不良/无效资产的概念
2.不良/无效资产特点
3.不良/无效资产形成原因
4.不良/无效资产的处置流程
5.不良/无效资产最佳处置方式
二、不良资产的处置风险
1.法律风险
（1）风险点
（2）处理办法
2.市场风险
（1）风险点
（2）处理办法
3.评估风险
（1）风险点
（2）处理办法
4.财务风险
（1）风险点
（2）处理办法
5.税务风险
（1）风险点
（2）处理办法
6.环境风险
（1）风险点
（2）处理办法
7.规划和用途风险
（1）风险点
（2）处理办法
8.腐败风险
（1）风险点
（2）处理办法
9.其他风险
（1）风险点
（2）处理办法
四、交易策略
1.资产概论
（1）有毒资产
（2）安全性投资
2.收购或处置策略
（1）核心型投资
（2）核心增益型投资
（3）增益型投资、
（4）机会型投资
3.投资模型
住宅投资、酒店投资、商业地产、产业地产、旅游地产投资与回报标准与投资测算模型。
经济指标类型解读，如：IRR、NPV、NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等。
4.资产评估方法
（1）成本重置法
（2）资本化率法
（3）市场比较法
（4）现金流DCF法
5.尽调工作清单
6.大宗不动产处置各方主体及其合法权益
7.法律合规策略
8.资产交易税务筹划
（1）企业所得税筹划
（2）营业税筹划
（3）土地增值税筹划
（4）契税筹划
9.退出模式
（1）打包上拍模式
（2）分拆竞买模式
（3）价优先选模式
（4）股权交易模式
五、朱老师经手资产处置项目案例清单
（1）住宅
（2）酒店
（3）城市综合体
（4）旅游综合体
（5）产业园区
（6）在建不动产
（7）一级土地资产
（8）二级土地资产
（9）公司股权
六、朱老师经手案例分析
（1）南京国际项目收购项目
（2）绿城住宅资产包收购项目
（3）南京威斯汀酒店收购项目
（4）北京平安不动产收购项目
（5）中化信托资产包收购项目
（6）金茂游艇俱乐部股权处置
（7）江西省国控集团资产包盘活策划案例
（8）广州科学城集团资产盘活策划案例
（9）……
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