| 课程类别： 运营管理 |
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房地产精细管理之集团管控与区域公司运营管理
【课程背景】
在大多跨区域房地产企业的发展过程中，跨区域管理体系的建立已经成为亟待解决的问题。房地产企业到底需不需要管理，怎样的管理体系与自身的发展相匹配，抑或说在区域化相对较强的房地产行业，跨区域发展的难点何在？
其中尤以下述三个问题最为重要。首先，是专业化程度；其次是市场环境适应性；第三是管理团队的区域化。
【课程收益】
组织三级还是两级？什么时候设区域中心？集团总部该管多深？
人才不足，公司规模膨胀的同时管理效率受到影响？
房地产企业跨区域管理的核心应该在哪里？
在管理模式上难以取舍，相对集权则项目公司自性不足，而集团总部过多的业务决策而导致管理不畅，反而成为管理效率的瓶颈
放权过多又不放心，管理监控体系不到位，一不留神就出乱子，总部又成了救火队员
结果体现到项目上就是工期延滞、成本失控、人员流动频繁，各部门扯皮增加，最终直接影响到公司的业绩
跨区域发展对于管理高层的能力要求主要有哪些？
地区性的龙头老大到外地发展，管理团队是否能跟上？
……
【课程特色】
实用性：三结合——段传斌老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行的解决方案，避免企业管理中的理论空洞乏力，方案不能落地。
系统性：三协同——通过梳理企业的核心价值观体系、战略体系，并以此为据为客户构建一个和谐统一的执行系统，从而避免企业管理的各专业模块互不兼容，不能协同工作的症结，走出内部各系统相互纠结的泥沼。
前瞻性：三兼顾——遵照行业发展的趋势，以客户现状为起点，以精细化管理为导向，兼顾企业的近期、中期和长期目标，避免企业管理目光短浅，过于迁就现状，走向企业发展的快车道。
【课程大纲】
课前秀
联想集团VS孙宏斌金地集团高层地震万科的两次扩张
第一讲 系统思考
开篇案例：“天高皇帝远、诸侯自重”所带来的失控
万科的加减法
1. 治理VS管理VS控制
2. 集团发展与管控到底有哪些困惑和挑战？
3. 集团管控的十大问题
4. 集团企业如何适应新的环境和竞争规则?
5. 企业成长路径图
标杆案例分享：龙湖组织发展变革 万达十年商业模式演变
6. 管控体系需要考量的因素
管控基础（治理体系） 管控环境 管控机制 战略导向
能力平衡分析（人与组织的能力平衡分析）
7. 集团模式的选择及总部定位
三种基本的集团管控模式
总部核心职能如何界定？
集团总部如何实现集权与分权？集团总部管理深度和管理跨度的平衡
集团总部是如何实现创造价值的？如何选择总部的价值创造模式？
标杆案例分享：万科管理模式解析 招商地产管控模式 金地集团管控模式
8. 和龙悦享
不同阶段集团管控模式如何演变？
集团总部与业务单元、子公司的权责关系如何界定？
9. 实战关键点解析
总部是如何实现创造价值的？
总部功能如何定位？总部核心职能如何界定？
总部管理深度和管理跨度的平衡
第二讲 集团管控模式解析
开篇案例：诸侯时代的终结——母子公司管理
顺驰管控模式总结
1. 集团公司职能定位中存在的种种问题
2. 集团组织结构及管控流程体系设计
1) 集团总部组织结构设计原则
2) 集团总部组织结构如何设计？
3) 集团总部职能和权限界定
4) 集团关键/核心管控流程设计
5) 母子公司职能细分与工作接口
标杆案例分享：万达集团的组织与管控
3. 集团管控权限体系建设
1) 集团总部价值与职能管控模型
2) 战略管控
3) 人力资源管控
4) 财务管控
5) 审计/稽核
6) 其他关键职能管控
4. 集团业绩管理体系
1) 集团绩效管理的目标与原则
2) 如何设计关键绩效指标？
3) 集团关键绩效指标如何筛选、分解？
4) 如何进行经营计划/绩效目标与计划质询？
5. 集团价值管控体系与风险管理体系
1) 现金流管理、运营资本管理、资本预算、并购
2) 风险管理体系如何构建？
3) 危机管理角色分工及危机管理流程
6. 如何有效推进企业的集团化管理变革？
1) 集团化管理变革过程中的各种阻力
2) 推进集团化管理变革的成功要素和有效措施
3) 集团化管理变革路标规划图
4) 变革组织机构组建及人员调整
标杆案例分享：万科 复地管控模式变迁
7. 和龙悦享
1) “管控架构”能否可以超越“法律架构”？
2) 如何有效发挥集团公司监事会的监督职能？
3) 不同发展阶段企业集团化管理策略的异同
8. 实战关键点解析
1) 母子公司的法人治理结构如何构建？
2) 集团公司如何对下属子公司进行评价？
3) 集团管控体系如何导入与优化？
第三讲 全程实战案例解析
1. 定指标 抓结果——财务管控模式
开篇案例：复星控股 七大地产标杆企业的使命千亿房企
1) 常见的主要财务管控模式优缺点
2) 如何进行资金和资产管理？
3) 财务管控模式下的组织职能设置
会计核算 资金管理
标杆案例分享：联想控股的发展模式
4) 集团和子公司财务管理权限分配的内容
会计核算 资金管理 预算管理
5) 和龙悦享
集团企业如何开展全面预算管理？
6) 实战关键点解析
2. 定战略 抓方向——战略管控模式——战略决定组织，组织传承战略
开篇案例： 观致模式 阿里巴巴VS广交会 顺驰VS保利
1) 方向失控的种种情形
美好的战略，为什么总是落不了地？计划如何与战略匹配？
集团总部定位不清，职责不明，管理错位、越位现象严重，该如何解决？
如何提高集团总部能力？集团总部各职能部门如何做到职责清晰，管理有序？
2) 战略管控VS财务管控
3) 战略管控各角色定位与分工
4) 战略管控三要素
我们在哪儿？ 要去哪儿？ 怎么去？
5) 集团战略实施保障与支持体系如何构建？
6) 和龙悦享
如何发挥集团董事会战略决策的主导作用？
集团企业如何开展战略审计工作？
标杆案例分享：美国汉斯地产的发展战略及商业模式
7) 实战关键点解析
3. 定方案 抓过程——运营管控模式（区域公司）
开篇案例： 碧桂园VS星河湾 招保万金 恒大旋风
1) 战略VS文化VS执行
2) 运营管控的困局
不培养，能力不够，没人用；培养了，又被挖走，跑了！
好管的人专业能力不强，专业能力强的又难管！
老板在做高层和中层的事，高层和中层在做基层的事，基层在想老板该想的事！
……
3) 常见的7大问题
管理模式不清晰 母公司职能部门运作未到位
母子公司关系不明确 集团管控信息系统和流程不畅通 ……
4) 区域公司运营管理如何做到上接战略，下可执行？
标杆案例分享：万科、中海、金地等，区域公司对项目公司的权责划分
5) 区域公司运营管控模式解析
组织架构 职能设置 定岗定编 权限系统
咨询案例分享：某地产集团公司的区域公司设置案例
标杆案例分享：万科集团及区域公司、城市公司的组织结构
6) 区域公司专业化运营管控平台搭建
搭班子 做项目 带队伍
7) 和龙悦享
8) 实战关键点解析
第四讲 现场答疑与研讨
1. 回顾与总结
2. 经典案例分享
万通的组织设计与人力资源优化
万达某区域公司管理手册
万科区域公司考核制度
房地产精细管理之计划运营管理
【课程大纲】
课前秀
1. 跑车VS老爷车
2. 万科VS顺驰
第一讲 百战归来思管理——企业将各项经营活动纳入统一的计划进行管理，并通过对计划的制定、执行、检查和调整的全过程，以便能合理的利用人力、物力和财力等资源，有效的协调企业内外各方面的生产经营活动，提高企业的经济效益。
开篇案例：万科VS恒大
1. 计划管理的误区
2. 计划管理的作用
3. 计划管理的原则
4. 系统思考
5. 和龙悦享
1) 目前我们哪些方面做得比较好？
2) 哪些方面急需补救？
3) 如何补救？
6. 实战关键点解析
1) 房地产计划运营管理管什么？
2) 房地产企业总部层面运营管理重点？
3) 项目层面运营管理重点？
4) 影响项目开发周期的主要技术要素及应对策略
第二讲 和成一条龙——很多开发商总是抱怨“计划赶不上变化”，因而放弃了计划管理。 “计划赶不上变化”大致由于两个原因造成，第一、不可控因素；第二、计划管理能力；实际上，第二个原因更重要。
开篇案例：健全的运营管理体系是龙湖成功的支撑系统
1. 常见问题
2. 如何避免？
3. 计划管理体系
4. 部门的分工与协作
标杆案例分享：组织架构设计
标杆案例分享：部门职能细分与工作接口
5. 和龙悦享
1) 企业不同发展时期的运营管控模式？
2) 项目老总的进度要求VS成本老总的成本责任？
6. 实战关键点解析
1) 如何从根本上降低多项目情况下计划执行不力的风险？
2) 计划管理流程如何落实？
案例分享：《从技术到管理》
第三讲 全程实战案例解析
1. 计划的编制——从战略规划到年度计划
开篇案例：“编”计划 VS编计划
1) 计划编制的常见问题
2) 如何设定项目整体运营管理目标？
3) 如何确定公司年度经营计划的指标？
4) 计划编制的两个基本原则
5) 实战演练
标杆案例分享：龙湖开发计划
6) 和龙悦享
a) 从战略规划到年度计划，我们有吗？
b) 战略规划的重要性？
c) 如何做到：各部门一开始就清晰公司一年的工作要点？
7) 实战关键点解析
a) 房地产项目主要评价指标？
b) 房地产项目的静态盈利模型
c) 课堂作业：请根据贵公司的管控模式和管理思想，设置一个项目的关键节点，并说明理由
2. 计划的分解与平衡——从上到下层层分解，从下到上层层支撑
开篇案例：关键线路的关键节点你抓住了吗？
1) 满地找计划？
2) 计划分解与平衡的原则
3) 分解与平衡
4) 如何确定项目的关键线路与关键节点？
标杆案例分享：龙湖开发计划（一、二级节点）
标杆案例分享：恒大开发计划节点
案例分享：网络计划技术
5) 和龙悦享
a) 公司的年度计划与各专业计划的分解支持？
b) 资金链保障：项目的资金计划？
c) 对关键节点的影响分析与预判？
d) 管理计划：运作项目的基础？--人才管理培训
6) 实战关键点解析
a) 项目总体进度计划VS项目专项进度计划
b) 部门月度计划与部门内部工作计划？
c) 如何才能做好部门月度计划？
d) 项目运营各阶段的关键节点？
3. 计划的执行与见证
开篇案例：美国监听35国政要
1) 监控VS见证
2) 年度经营计划如何落地？
3) 如何编制与管理月度计划？
4) 制度部门月度计划的关键五点
案例分享：部门月度工作计划
5) 计划的监控与预警方法
6) 和龙悦享
a) 为什么好的计划没法保障落实？
b) 如何与绩效管理挂钩 ？
c) 计划的跟踪预警？
7) 实战关键点解析
1) 常见的考核方式？
2) 如何评价计划的执行？如何进行责任界定？
3) 如何保证计划的有效执行？
4. 计划的调整
开篇案例： 刻舟求剑
某央企：鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋的故事，连续6个月
1) 严肃性VS灵活性
2) 哪些因素会影响年度经营计划的调整？
3) 调整的原则
4) 如何进行计划调整？
5) 计划会议体系管理
案例分享：计划调整流程
6) 和龙悦享
a) 调整 VS 问责
b) 调整评审？
c) 是否需要资源支持，确保关键节点？？
7) 实战关键点解析
5. 计划的总结
开篇案例： 群工作总结
1) 计划总结工作的种种误区
2) 为什么要做计划总结？
3) 期中总结与期终总结
标杆案例分享：龙湖造价采购部工作总结
标杆案例分享：万科年度营销工作总结
4) 和龙悦享
a) 进度对比分析？原因？影响与措施？
b) 标杆案例分享：万达2013年上半年总结报告——王健林
a) 新手如何感知节点的轻重缓急？
6. 计划的考核与评估
开篇案例：万龙组合的低效率？
1) 计划 + 不考核？
2) 考核与评估的指标？
3) 如何对计划进行考核与评估？
案例分享： 《年度/项目绩效考核管理方法》
《部门月度计划考核管理方法》
《公司绩效考核工资表》
4) 和龙悦享
a) 效率低下的原因？
b) 以计划为主导的绩效考核体系？
5) 实战关键点解析
第四讲 现场研讨与答疑
1. 回顾与小结
2. 专业化运营平台
3. 经典案例分享
万达项目总体进度计划
龙湖地产运营管理体系研究
万科计划管理体系
和龙悦享：中国最强前十公司如何做地产
本课程自推出以来受到业界广泛认可：清华重大等总裁班、颐和集团、中铁建置业、中建三局、广州嘉裕集团、海口城投、武汉金正茂、西安宝天建设、西安宏盛、山东九星集团、佳木斯利达地产等
城市更新项目运营管理全程实战案例解析
【课程背景】
城市更新（三旧改造）特别是城中村改造，难于上青天！
进度慢：城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因
利润薄：开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。
确权难：困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。
法律难题：对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。
赔偿安置难题：最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。
容积率难题：其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。
【课程特色】
实用性：三结合——段传斌老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行的解决方案，避免企业管理中的理论空洞乏力，方案不能落地。
系统性：三协同——通过梳理企业的核心价值观体系、战略体系，并以此为据为客户构建一个和谐统一的执行系统，从而避免企业管理的各专业模块互不兼容，不能协同工作的症结，走出内部各系统相互纠结的泥沼。
前瞻性：三兼顾——遵照行业发展的趋势，以客户现状为起点，以精细化管理为导向，兼顾企业的近期、中期和长期目标，避免企业管理目光短浅，过于迁就现状，走向企业发展的快车道。
【课程大纲】
开课秀：城市旧改，开发商的下一个蓝海？
北京王府井平安大街旧改、沈阳万达旧改失败炸掉重来
旧改老司机佳兆业差点翻车
一 百战归来思管理
从“三旧办”到“城市更新局”
1. 中国城市旧改背景和演化
2. 旧改模式哪家强？全球旧改7大模式解读
3. 北上广深城市更新改造项目发展趋势分析
4. 和龙悦享
佛山“三旧改造”大拆迁为何从未遇影响进度难题？
“中国金融第一街”重获新生
广州林和村城中村改造
东莞"旧改"向"工改工"转变
5. 关键点窍
从摸着石头过河，到完成系统思考
从粗放到规范，构建专业的运营系统
搞好旧改靠什么？政府？开发商？村集体？广大村民？
二 和成一条龙
开篇案例：深圳湖贝村旧改：经济VS文化、冼村旧改腐败铁三角
1. 旧改项目协调 左难右也难
政策风险、土地风险、拆迁风险、资金风险……如何管控？
2. 四级政府、开发主体、村民等各方利益、风险与博弈
3. 如何统一各方利益？
三级政府（政策与趋势解读）
解读：广州城市更新总体规划（2015—2020）
深圳
村委会集体——广大村民——钉子户
投资商——开发商——运营商
优势互补，和成一条龙
4. 和龙悦享
广州市文冲城中村改造：政府、城市与村民利益的统一
猎德村成功改造的经验和启示
惠州旧改四年拉锯战：52个项目仅6个入市
佛山岭南天地旧城改造项目案例
5. 关键点窍
铁三角VS三国演义（三方博弈）
三 全程实战案例解析（城市更新项目管理7大阶段）
旧改篇
1 前期准备
开篇案例：广州猎德村改造后，商业部分经营惨淡
东莞华南城（村官富了，项目死了）、鄂尔多斯商业中心改造
1) 如何与村委谈判合作？
如何保障数据调查的真实性？
规划设计怎么管控？
各方利益诉求？
2) 如何避免陷阱？查证、确权
3) 签订项目合作开发意向书、数据调查与采集、制定初步方案、经济测算、编制项目总体实施计划
4) 咨询案例：土地测算、项目策划（旧城改造项目）
案例分享：西安南郭上村改造项目整体定位及取地策略研究
某房地产开发项目(三旧改造)可行性研究报告
5) 拆赔方案设计的关键（合作与博弈）
太黑与太白之间，有灰度
2 方案报批
开篇案例：广州新颁布1+3政策，冼村村民不干了！
杭州江东新城规划的拆迁赔偿方案
深圳市坪山某工业区改造补偿方案
1) 政策多变，政府优惠条件落不了地？
拆迁补偿协议签订困难，杨箕村最牛钉子户？
如何缩短审批时间？喝酒？洗脚？
2) 政策设计
3) 多方案组合与比选：不同的项目方案与测算
优惠政策、签订拆迁补偿协议、各项手续办理
4) 案例分享：
三亚月川村6方案
深圳市福田中心区岗厦河园旧村改造
深圳罗湖区木头龙片区城市更新规划
5) 政策落地的关键是什么？
如何把握“一村一策”的原则，发挥主观能动性，做足工夫？
3 土地出让
开篇案例：郑州套路被“K2们”搅局
广州“旧改”成地王“集中营”？
1) 城改项目决策要小心的拿地陷阱
2) 最佳出让方式的标准？
3) 出让方案拟定、设计报名条件、参与竞买、摘牌
4) 案例分享
广州城中村改造案例：冼村
深圳较场尾旧村升级改造、木头龙、大冲村等
解读：2017广州土地拍卖规则修改：旧改地块集中亮相
5) 组织决策的科学性与老板决策艺术性？
商业模式与政策导向——广州白云万达广场
投资决策系统+投资分析模型
4 拆迁与回迁
开篇案例：杨箕村强拆僵持3年：99%对1% 冼村拉锯战：7年仍未平息
某项目回迁房延期2年，谁负责？
1) 拆迁难，难于上青天！
领导不重视？宣传不到位？政策不了解？
补偿标准的尺度掌握出现偏差？
回迁方案不够明确？备受质疑
回迁安置的组织得力？分批次回迁？
保利为什么要建回迁样板房？
2) 如何保障快速顺利拆迁与按期回迁？
3) 签订正式拆迁补偿合同
发布信息，对村民发布信息，合理疏导租赁人口
房屋拆除，发放搬家费和安置费
安置房的工程款控制
4) 案例分享：
林和村拆迁1个月搞定 冼村的村民工程质量监督委员会 猎德回迁
5) “三公原则”
回迁房的项目管理比常规开发更麻烦，更要用心管理
新项目开发篇
5 策划与设计
开篇案例：千军万马过独木桥 佛山1506创意城策划方案
1) 地中海风情小区，西班牙风格，世界级的全幕墙，我们真的需要吗？
2) 如何防止被忽悠？
3) 3+2项目策划流程解析
4) 三星高照 两手到位：客户偏好需求、造价成本限额与强制性技术要求，三者的完美协调，才是好的作品。千万不要以为我们喜欢什么，客户就喜欢什么。
5) 产业导入与升级
6) 案例分享：
深圳龙岗旧城改造项目策划报告
郑州金水区旧城改造城市综合体项目发展战略研究报告
苏州河北岸历史地段保护与改造规划设计
东莞长安镇锦夏村改造规划设计
7) 产品总监如何从技术走向管理？
项目策划报告必须解决那些问题？
标准化产品线复制VS不同区域的客户偏好
6 进度与工程
开篇案例：上海楼倒倒，北京楼漏漏，万科、万达等老司机也有翻车的时候
1) 工程管理难在哪？
施工队伍水平参差不齐？
总包队伍滑头，不管分包？
供应商贼精，材料调包？
2) 甲方工程项目部的角色如何定位？三个代表 细节致胜
3) 工程项目十大管理
甲方准备管理、对监理的管理、总分包管理、投资管理、进度管理、质量管理、安全文明管理、物业移交管理、保修期内维修管理、项目后评估管理
4) 标杆案例分享：龙湖工程精细化管理、万科建筑工程质量管理要点、万达质量通病防治监理实施细则
5) 施工验收规范与客户验收要求之间的差异，我们该如何选择？
甲方、监理和施工单位三者关系如何理顺？
来自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何统一游戏规则？
7产业导入与运营
开篇案例：上海新天地、成都宽窄巷子 绿城•乌镇雅园——学院式养老养生
1) 特色小镇，一哄而上，一哄而散？
拿不到建设指标？利益如何分配？导入什么产业？合作开发？
2) 产业+文化+旅游+社区
3) 运营管理
4) 产业导入与升级
5) 案例分享
羊城创意产业园、红专厂、大理老城隍庙、特色小镇
无锡灵山耿湾禅意小镇
“政策+模式+案例“三位一体全面解码特色小镇
6) 五大关键点，把握特色小镇PPP
特色小镇的灵魂是产业，不是旅游，更不是地产
将特色产业小镇打造成为新时期中国产业升级的核心载体
四 现场研讨与答疑
1 回顾与总结
2 经典案例解析
本课程自推出以来受到业界广泛认可：珠光控股、颐和集团、海口城投、武汉金正茂、西安宝天建设、西安宏盛、山东九星集团、佳木斯利达地产等
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