| 课程类别： 财务管理 |
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【师资介绍】
陈老师，注册会计师，税务师，北京财税研究院特聘研究员。曾为某市税务稽查局高级主办，省税务局特聘税务业务专家，省税务干部学校兼职教师，《中国税务报》税收业务专栏审稿人，上海财经大学和北京大学特聘教师。多年来，在国家级报刊发表财税业务文章200多篇，出版财税专著7部。
房地产项目退出、清算财税实务操作
【课程目标】
掌握房地产项目退出、清算环节的财税实务操作要点，了解财税合规处理以及资产评估在其中的重要作用，提升实际问题的解决能力，合理管控财税风险，切实保障企业和股东合法权益。
【主要内容】
一、企业注销前土地增值税清算实务要点
1、清算条件解析。明确国家层面应清算项目和可要求清算项目的判定标准。同时结合介绍湖南省税务政策规定。
2、清算单位确定。以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。在湖南省，清算单位还需按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税，以便精准计税 。
3、清算收入确认。销售合同收入、视同销售收入确认，以及代收费用的税务处理。
4、湖南省不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入土地土地增值税处理。
5、扣除项目梳理。土地成本（土地出让金、契税等）、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金的扣除范围和标准。
6、清算后转让不动产土地增值税政策规定税款计算特殊规定。
7、湖南省税务局土地增值税清算政策及实务运用要点。
二、企业注销企业所得税清算和股东清算实务
1、企业所得税清算流程。确定清算所得，即全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额。
2、公司股东清算。股东从被清算企业分得的剩余资产的税务处理。包括公司股东和个人股东分配资产的税务处理。。
3、一般注销处理和简易注销政策规定和程序及风险分析。
4、企业注销清算企业所得税申报表填报政策要求。
5、企业正常注销清算会计科目的设置、报表的类型及填报要求，介绍企业破产清算有关会计处理规定（财会[2016]23号）
三、企业注销及股东退出方式选择规划
1、一般注销清算退出流程处理。详细阐述成立清算组、开展清算工作（清理公司财产、编制资产负债表和财产清单等）、通知债权人申报债权、处理与清算有关的公司未了结业务、清缴所欠税款等流程。
2、股权转让退出处理。股权转让需遵循相关税收政策及税务风险。分析不同情形（如平价、溢价、折价转让）下的税务处理，涉及的印花税、企业所得税（法人股东）或个人所得税（自然人股东）计算。
3、撤资减资退出。讲解撤资减资的税务处理政策原则，提供相关证明材料。
4、吸收合并注销退出。分析合并过程中的税务处理，从股东角度分析吸收合并对股权结构、权益分配的影响。税务备案及合规处理。
5、注销转分公司税务处理。
6、经营转型退出处理。如转型为商业运营过程中涉及房地产项目处置的财税问题。
7、搬迁注销处理。主要税收清算后企业搬迁注销的程序和税务操作流程。
四、企业注销清算的财税处理要点
1、评估方法和评估在财税中的应用管理。市场比较法、收益法、成本法三种评估方法选择。土地增值税清算时，确定旧房及建筑物的评估价格，企业所得税清算，准确评估不动产价值，；股东退出时，如股权转让、撤资减资，不动产评估政策要求。
2、 资产清查与账务调整管理。全面清查货币资金、存货、固定资产、无形资产等各类资产，核实资产的数量、质量和价值。对清查中发现的盘盈、盘亏、报废等资产会计和税收处理。
3、债务清偿核算及风险管理。对企业的各类债务，按照债务协议和法律规定进行清偿及账务处理。
4、清算费用列支。明确清算费用的范围及账务处理，确保清算费用的合理列支和准确核算，为企业所得税清算提供准确数据。
5、 剩余财产分配税务合规处理。剩余财产分配清单和财务说明，做好账务处理，记录股东权益的变动情况。
6、注意事项。税务风险全程管控、全面沟通协调和完整收集资料。
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