| 上课时间： 2026年12月4-6日 |
| | 上课地点： 珠三角 | | | | 课程人气：
0次 | | | | |
一、研学背景
"十五五"规划指出，城市更新从"大拆大建"转向"存量提质"。全国首批15个消费"三新"示范城市中，以广深佛核心城市为首，珠三角片区试点城市占据全国最多，为存量空间活化探索提供政策指引与试错空间的最佳样本。
本次研学以"去滤镜、看真相"为目的，邀请项目实操负责人面对面拆解底层逻辑，提供可借鉴、可避坑的一手实战参考。
二、研学主题
主标：
“十五五”践行 ｜ 当城市更新遇上消费“三新”
副标：
全国消费“三新”示范城市集群——珠三角区域存量旧改标杆项目考察实践
宣传口径：非标存量时代，共创不是一句口号——深入全国消费"三新"示范城市实践，拆解消费新场景从顶层规则、落地模式、合作机制、空间条件、招运实操等，自上而下为优质内容与业态品牌/主理人托底的实现路径
三、研学产品价值壁垒
1.丰富形式：
i.代表项目实地考察+室内授课交流
ii.研学项目类型覆盖顶流文商旅、主理人街区/园区、创新工改、非标盒子商业、城市公共空间等敏感性用地多类型城更项目
2.垂类深度内容：
i.更应关注上位政策支撑下的新突破
ii.更聚焦拆解项目背后真实矛盾，从项目获取、顶层规划、资金进出机制开始，自上而下拆解珠三角标杆旧改项目得以成立的底层逻辑，包含失败教训
iii.更关注特色业态/主理人的场域匹配性、整体业态规划匹配性、实际经营效益、获取方式、合作模式等
iv.更关心活动运营的效益转化路径，剖析“旺丁不旺财”的成因与规避方法
3.影响力嘉宾：
i.行业导师级嘉宾
ii.代表项目实操负责人
四、研学安排要点
1.访：3日2夜，实地走访3城7场
横跨湾区广佛深三城，从七大类城更/存量资产项目，看懂不同城、不同类、不同特色的活化逻辑，涵盖全国顶流文旅、城市市政公园、滨水工业遗址、老城工改、主理人园区，完整覆盖城市更新主流改造类型。
2.剖：模式/立项/融资，曝“背后”事
不止于介绍项目亮点、设计亮点、主理人特色，更聚焦拆解项目背后真实矛盾，从项目顶层设计、项目定位、资金进出机制、合作模式与获取路径、空间逻辑、招运实操等，自上而下还原项目来龙去脉、踩坑教训，看清各类代表项目的“可复制”与“不可复制”要点。
3.咨：7操盘负责人+2专家，6h闭门课
特邀各项操盘手全程带看拆解，项目总/招运总级别操盘手面对面交流；特设晚间夜话私享会+半天闭门课程，复盘考察项目，并就参与者各自关注问题以及各自项目问题进行专项咨询。
4.链：国资/社资/运营/品牌，共链商机
依托三日两夜深度研学，更将链接国/央企、项目运营/资方、主理人/品牌方，构建“项目-资本-运营-品牌”可持续网络
五、代表项目研学要点
1.广州：
i.远郊文旅类：中旅阿那亚龙湖
全国神盘，入乡随俗？
探究神盘逻辑能否本土化延续
——阿那亚的华南版本
招运模式/内容运营/坪效逻辑/远郊首店矩阵
远郊大盘远离城市消费人口，研判依靠内容IP创造消费需求的底层逻辑
精神建筑作引擎，复盘从“社区配套”迭代为“目的地消费”的演进路径
远郊首店矩阵落地，拆解高浓度首店品牌入驻的招商逻辑
文旅潮汐客流应对，看懂淡旺季巨大落差下业态与运营的适配方案
社群运营的在地适配，看透从北戴河→广州的本土化改造实践
ii.片区旧改+工业遗址类：聚龙湾太古里
这个太古不太古？
当太古里遇上城镇片区综合开发
——太古在“不确性”环境的“确性”定调与品牌定心
临建招运/资产平账/化零为整
启动区远期“全拆”，看懂不确定性环境中的招商定调与资产平账策略
非"白纸"地块开发+临建，看懂高端商业定位与品牌信心的保障路径
首个滨水太古里，拆解稀缺景观资源的商业转译方法论
多方主体利益交织场域，看懂原住民-政府-开发商-运营商间的利益平衡
iii.商业驱动型工改类：1906科技园扬韬广场：
工改工实现商业破局？
老烟厂地性不改，华丽逆袭
——仅靠<30%业态撬动整体工改
合规路径/政策边界/测算逻辑/明星合作
工业地造商业地标合法化，厘清合规路径与政策边界
35%的业态收益托举全园区，拆解其核心测算逻辑
演艺流量沉淀为长期经营底盘，看透其实现条件与落地模式
兼顾流量与经营溢价的网红设计，看懂其实操方式
2.深圳：
i.主理人园区操盘类：华侨城创意园LOFT53：
主理人 很抗打
旧厂区里改出来的主理人经济
——看主理人业态→懂主理人生态
经营力/内容力/社群力/适配性/合作模式
“慢闪+小店”弹性商业模式，探究保持内容新鲜感与运营稳定的方法论
无大规模硬件改造前提下，拆解依靠内容运营重塑场域气质的落地方法
主理人高密度聚集场域，看懂主理人社群维系与商户动态汰换实操方式
成熟文旅片区外部流量充足，看懂外部客流向内场消费转化的运营手段
ii.传统商业盒子改造类：嘉乐道：
不懂商业运营的空间设计，不是好的广告商
——内容力团队操盘，标准商业卷出非标生活
空间重塑/产品力重构/内容坪效/创新招商
标准化传统商业盒子非标化，看懂产品力重构的关键
非传统商管团队操盘，拆解内容型团队的组织架构与项目管控逻辑
创意内容与租金收益的平衡，研判高浓度活动投入与商业回报的配合机制
"圈层社交"场景极致打造，研判不同圈层的场景运营与主理人筛选扶持机制
3.佛山：
i.市政公园类：南海金融公园·佛乐时
传统公园首创城更模式
市政公园→日常生活的创造力森林
——可经营40年的12万㎡传统市政公园
政策边界/合规路径/合作模式/空间利用
市政公园合法获取40年经营权，厘清政策合规路径与政策边界
临建投资与高成本管养条件下，拆解资金进出闭环的算账逻辑
政府平台公司+专业运营方合作，研判多方协同的落地机制
公园场景下的消费业态植入，看透公共空间与商业经营的平衡方式
ii.景区配套类：千灯湖樽岸
4A景区长廊也能经营
城市中轴4A公园做“酒”
——4A景区闲置空间蜕变特色业态区的合规路径
公共性与经营性平衡/垂类IP构建逻辑
4A景区闲置空间盘活，厘清公共属性与商业收益的平衡与约束
景区配套+文化标签+商业价值转化，拆解威士忌垂类IP的构建逻辑
旅游游客流量属性，看透游客流量向持续性复购消费转化的实现条件
景区内小众文化主题商业，看懂小众主题街区的招商与运营实操
六、闭门课程内容
课题1：《商业新媒体获客实操课程》 讲师：秦龙
讲师介绍：苏州平望文旅发展中心主任；AI+商业领域垂直应用专家；北京/江苏/安徽多地政府商业顾问；上海交大EMBA特约商业讲师；资深品牌投资人（自持商业10万㎡、投资品牌超20个、门店200家）
1.模块一：懂流量逻辑——三大主流平台2026年最新流量算法规则、变化 与底层逻辑拆解（约30分钟）
i. 抖音：去中心化推荐、漏斗模型、赛马机制与2026年全新推流分发机制（算法底层逻辑）— —优质内容和创作者如何持续突破流量层级。
ii.小红书：标签分发、CES评分体系与2026年“占位截流”机制与逻辑——笔记如何进入更大 流量池并实现“种草”及口碑。
iii.视频号：侧重私域社交推荐与算法推荐的双引擎逻辑——如何借朋友圈、好友及社群裂变与 公域推荐联动获客。
2.模块二：懂短视频实操——招商短视频定位与起号穿透模型（约30分钟 ）
i.账号定位与人设搭建：招商账号定位方法、账号垂类和同城标签打法，让目标商户一眼记住你 ，实现精准推送和分发。
ii.起号穿透模型：新账号7天0-1起号策略、打法和同城流量突围技巧。
iii.招商短视频实操：爆款视频拆解、选题逻辑、脚本结构框架、拍摄模型与发布节奏，现场演练 招商短视频脚本编写。
3.模块三：懂引流变现——本地生活运营引爆商场团购销售（约25分钟）
i.商场本地生活业务逻辑：只要同城流量、不要泛流量，本地生活团购链接搭建逻辑。
ii.团购商品规划与套餐设计：引流品、利润品与组合套餐的排品/组品策略。
iii.达人筛选与账号权重运营：从粉丝画像、内容调性与本地影响力三个维度筛选探店达人，结合 账号权重提升与内容质量运营，放大本地生活曝光与团购转化。
4.总结与现场答疑（约5分钟）
i.课程要点回顾，现场答疑与落地行动建议。
课题2《城镇综合开发全生命周期操盘实务》
讲师：王志鑫
讲师介绍：首批中国传媒大学营销人；中粮集团、大悦城区域营销总；中交集团综合投资区域负责人；房地产专家库成员；北京大学再教育学院客座教授；城镇综合类投资开发操盘手；佛乐时项目执行董事
1.模块一：知与行——知而不行，只是未知
i.中国城镇化率量转质的必然：土发逻辑改变，综开项目所处政策环境与现实边界梳理
ii.传统房地产开发迭代的必然：房建转向资产长效运营复合模式，新旧模式的底层逻辑对比
iii.生产型向消费型升级的必然：消费型社会、体验型消费，资产价值的标尺重构
2.模块二：道——从核心价值到长期导向
i.城市土壤-不是都可以实现：城市财政底盘、人口基本面、产业基础等评估体系梳理
ii.空间资源-不是都可以落位：资源是否可开发、是否与需求匹配评估原则梳理
iii.项目本体-不是主观意愿自嗨：区位等客观条件、空间形态、市场客观需求、成本与收益模型等研判体系梳理
iv.运营前置-标准化运营体系：项目运营对于顶层设计、落地路径、投融资、定位等前期工作的影响梳理
3.模块三：法——从整体策划到模式搭建
i.摸排梳理边界条件-搞清楚：政策的厘清与执行，利益关系的搭建与满足
ii.明确定性与定量关系-讲明白：定性维度梳理，相应定量逻辑匹配，确保落地且可持续
iii.小账与大帐完整测算-算得清：单体vs整体、单级vs多级、短期vs长期，多维算账思维建立
iv.确立“五有原则”-有支撑：有政策依据、有市场需求、有现金流来源、有实施主体、有风险缓释
v.构建封闭顶底逻辑-能决策：资金的进入与退出路径梳理
4.模块四：术——一、二、三、四级业务要点
i.绕不开的城镇一级开发：土整等常见模式归纳
ii.最为标准化的二级业务：物业开发建设、销售租赁
iii.三级业务里的多种可能：产业、服务、消费、复购、人流、活动等多元模式梳理
iv.四级城市运维多重价值：复合增量创造路径
5.模块五：器——运营前置思维的有型与无形
i.有型-客观面目去认知，应有面目去创造：“大胆假设”与“小心求证”的关系平衡
ii.无形-“人、货、场”价值体系构建：构建目的与契机
七、行程安排
1.前一晚
i.广州阿那亚集合，酒店住宿
2.Day1
i.9:30~12:30：阿那亚参观
ii.12:30~14:00：集体用餐
iii.14:00~15:00：前往扬韬
iv.15:30~16:30：1906科技园扬韬广场
v.16:30~18:30：聚龙湾太古里
vi.18:30~19:30：广州→佛山，晚餐自便
vii.19:30~21:00：千灯湖樽岸
3.Day2
i.9:00~11:00：前往深圳
ii.11:00~12:30：嘉乐道
iii.12:30~14:00：集体用餐
iv.14:00~15:30：华侨城loft53
v.15:30~17:30：深圳→万达
vi.17:30~18:30：晚餐自便
vii.18:30~21:00：佛乐时展示区参观+围炉夜话
4.Day3
i.9:30~12:30：项目课程
ii.结束
八、目标群体及价值获取
1.对国/央企
i.认知多类型存量资产的现实约束，掌握合规前提下的市场化落地实施路径
ii.掌握政策包装利用、资金进入退出的多元谋划方式及风险点
iii.了解B端市场化逻辑，了解社会资方/运营方有效吸纳的机制与合作模式
iv.了解消费“三新”及主理人生态的可行性、适用边界与风险
v.优质社会资方/运营方/品牌方等资源拓展与交流
2.项目主理人/运营方
i.掌握运营前置、以终为始的项目研判获取、落地模式路径、策招运等系统性实操要点
ii.明晰各标杆项目可借鉴经验、不可复制因素、以及反面教训复盘
iii.掌握不同类型存量资产的顶层设计与实施路径，突破政策、土地、建筑、资金等难点
iv.掌握政策包装利用、资金进入与退出的多元谋划
v.了解主理人生态、特色业态的适配条件与获取路径
vi.招商/留商、引人/留人的策略借鉴与效益研判
vii.行业圈，层交流，挖掘潜在合作项目与人脉
3.设计等相关配套服务商
i.了解不同类型项目运营变现逻辑
ii.掌握业态与空间硬件的关系
4.连锁品牌/大众品牌主理人
i.理解消费 “三新” 政策对应的业态扶持边界，主动对接“政策”、主动筛选场域、主动对接场域负责人
ii.从珠三角核心城市标杆项目，总结区域业态竞争可行性
iii.看清不同类型、不同场域的业态品牌经营现状与合作模式，总结场域匹配性，以及更低风险更高效益的铺面获取路径（哪些场域更利于经营且更好薅羊毛）
iv.连锁品牌与消费“三新”非标场域的契合点
5.个性品牌主理人
i.读懂投资、场域运营底层逻辑，甄别“主理人共创”场域真伪
ii.知己知彼，理解资产方的诉求与约束，寻找自身更优合作谈判路径
iii.抱团取暖，了解不同场域主理人经营现状，了解主理人操盘场域差异化逻辑
附件：研学项目简介
广州 | 中旅阿那亚九龙湖
城郊文旅休闲目的地 | 城郊大盘存量更新
项目简介
城郊大盘的文旅商业新范式——中旅投资与阿那亚集团联合开发，总规划用地约1666公顷（约2.5万亩），总投资约150亿元，依托约20000亩山林和4500亩水域生态资源，首次呈现完整的“半开放式公园商业综合体”形态。
中旅阿那亚九龙湖位于广州市花都区花东镇，项目重点建设中心小镇C区、艺术聚落F区、伴山美地B区三大园区，并串联现状山地游乐、国王酒店、欧洲小镇与集散中心。
核心突破：中旅投资负责基础设施与空间骨架建设，阿那亚负责内容与社群运营，形成“开发+内容”的分工模式。中心小镇已引入超30个品牌，西区“A perch朋里”聚集多家广州或大湾区首店，东区依托阿那亚艺术中心广州馆（建面超6000㎡，董功设计）与naive理想国（青山周平设计）两大精神建筑，构建文化IP与流量引擎。
关键数据
• 总规划用地：约1666公顷（约2.5万亩）
• 总投资：约150亿元
• 山林资源：约20000亩
• 水域资源：约4500亩
• 商业品牌：已引入超30个品牌
• 精神建筑：阿那亚艺术中心广州馆（6000㎡）、naive理想国等十大精神建筑
研学看点
1、远郊大盘远离城市消费人口，研判依靠内容IP创造消费需求的底层逻辑
2、精神建筑作引擎，复盘从“社区配套”迭代为“目的地消费”的演进路径
3、远郊首店矩阵落地，拆解高浓度首店品牌入驻的招商逻辑
4、文旅潮汐客流应对，看懂淡旺季巨大落差下业态与运营的适配方案
5、社群运营的在地适配，看透从北戴河→广州的本土化改造实践
──────────────────────────────────────────────────
广州 | 聚龙湾太古里
广州首个滨水开放式街区商业综合体 | 国际高端滨水“双太古”模式
项目简介
全拆风险的启动区——依托1.2公里珠江岸线，在启动区全临建、中远期面临全拆可能性的条件下，太古如何定调、怎么算账、如何应对区域风险，并在非“白纸”地块上做出国际级商业调性。
聚龙湾太古里坐落于广州白鹅潭，摒弃推倒重建的传统模式，以“修旧如旧”将百年仓库、协同和机器厂及古榕树等历史遗存织入商业肌理，结合开放式街区与高达40%的首店矩阵，构建文商交融的独特场域。
核心突破：采用“政府主导、国企统筹、全周期连片开发”模式，空间不断延伸、品牌不断丰盈，从2025年底亮相至今，口碑从质疑到逐渐逆转。打造“文商共生、产城联动”的国际滨水新地标。
关键数据
• 珠江岸线：1.2公里
• 首店矩阵占比：高达40%
• 开发模式：“政府主导、国企统筹、全周期连片开发”
研学看点
1、启动区远期“全拆”，看懂不确定性环境中的招商定调与资产平账策略
2、非"白纸"地块开发+临建，看懂高端商业定位与品牌信心的保障路径
3、首个滨水太古里，拆解稀缺景观资源的商业转译方法论
4、多方主体利益交织场域，看懂原住民-政府-开发商-运营商间的利益平衡
──────────────────────────────────────────────────
广州 | 1906科技园·扬韬广场
工业遗产改造科技园区 | 集新科技、新业态、新消费于一体的体验式园区
项目简介
工业用地上做商业地标的合规路径——前身为广州卷烟二厂旧址，在保留4.2万㎡工业建筑群肌理的基础上植入科创办公与约2万㎡开放式商业街区，以仅35%的商业配套收益托举整体园区运营。
1906科技园扬韬广场位于广州市荔湾区中山七路333号，是广州老城存量空间“工改工”的先锋实践。项目秉持“微改造、轻介入”原则，打破传统产业园“重产轻商”的配套局限，以开放式商业反哺产业。
核心突破：工业与商业的平衡；网红设计转化为经营坪效；港台明星小型演唱会的长期合作，节假日峰值突破10万人次。
关键数据
• 工业遗存保留面积：4.2万㎡
• 开放式商业街区：2万㎡
• 日均客流：节假日峰值10万+
研学看点
1、工业地造商业地标合法化，厘清合规路径与政策边界
2、35%的业态收益托举全园区，拆解其核心测算逻辑
3、演艺流量沉淀为长期经营底盘，看透其实现条件与落地模式
4、兼顾流量与经营溢价的网红设计，看懂其实操方式
──────────────────────────────────────────────────
深圳 | Kaledo 嘉乐道
都市自然主义剧场式街区 | 全新文化商业体
项目简介
传统商业盒子的非标改造——位于深圳后海商圈，由原天虹、家乐福超市旧址焕新而来，6万㎡商业体大胆拔除一楼幕墙，内退形成“骑楼”设计，让街道“流进来”，在标准化商业空间里注入非标内容力。
Kaledo嘉乐道位于最“卷”的深圳后海商圈，以“让消费者更自由”为目标，借鉴剧院布景方式，静态业态被克制地环绕在中央场景四周，大量沙生植物与室外化造景营造电影般街区氛围。
核心突破：将“圈层社交”做到极致——B1层爆改1.8万㎡“乐福里街区”，含5000㎡骑行公园、极具戏剧感的“超级车库”与滑板公园，配合“不止微醺节”等高浓度文化活动，构建骑友、萌宠家属、二次元爱好者的“志趣聚落”。
关键数据
• 商业面积：6万㎡（原天虹、家乐福旧址）
• B1层改造面积：1.8万㎡“乐福里街区”
• 骑行公园：5000㎡
研学看点
1、标准化传统商业盒子非标化，看懂产品力重构的关键
2、非传统商管团队操盘，拆解内容型团队的组织架构与项目管控逻辑
3、创意内容与租金收益的平衡，研判高浓度活动投入与商业回报的配合机制
4、"圈层社交"场景极致打造，研判不同空间场景与运营的方法论
5、核心地段高租金压力，看透主理人筛选、扶持整套机制
──────────────────────────────────────────────────
深圳 | 华侨城创意文化园·LOFT53
关于“好商业和好生活”的实验田 | 创意人群的日常客厅
项目简介
主理人及内容创意团队操盘的非标商业实验——位于深圳华侨城创意文化园主入口，4000㎡微型商业空间，由主理人亲自操盘，以“慢闪+小店”的弹性商业模式探索“有品质的文艺日常”。
LOFT53由主理人操盘，旧厂房改造的非标商业。没有刻意制造大型网红装置，剥离多余饰物，保留旧厂房原始形态与通透感，以“强调舒适度而非设计感”的克制理念运营。
核心突破：首创“慢闪+小店”商业模式，65%面积为自营品牌，其余通过3-6个月“慢闪”机制为商户提供低成本试水机会，为周边客群持续注入流动的新鲜感。
关键数据
• 商业面积：4000㎡
• 自营品牌占比：65%
• 慢闪租期：3-6个月
研学看点
1、“慢闪+小店”弹性商业模式，探究保持内容新鲜感与运营稳定的方法论
2、无大规模硬件改造前提下，拆解依靠内容运营重塑场域气质的落地方法
3、主理人高密度聚集场域，看懂主理人社群维系与商户动态汰换实操方式
4、成熟文旅片区外部流量充足，看懂外部客流向内场消费转化的运营手段
──────────────────────────────────────────────────
佛山 | 佛乐时（南海金融公园）
华南首个CBD“公园商业” | 公园非标 | 1:1绿地商业比 | 日常创造力森林
项目简介
市政公园用地的消费化经营突破——约12万㎡的“创造力森林”，将公园与商业以1:1比例深度融合，商业与绿地各约6万㎡，打造集文化演艺、自然休闲、潮流时尚于一体的青年新聚场。
佛乐时前身为南海金融公园（地铁金融高新区站市政项目），由佛山市南海区桂城文化产业投资有限公司与佛山市意度商业运营管理有限公司联合推进。项目以“FóRest”为名，全面整合文化、旅游、商业、休闲、娱乐及生态环境体验六大要素，创新规划“精神秀场”“都市旷野”“时尚观潮”三大多元融合生态，对应九大特色乐趣。
核心突破：市政公园40年经营合规落地路径；资金进入与退出策略。
关键数据
• 总占地面积：约12万㎡
• 商业面积：约6万㎡（与绿地各占一半）
• 三大生态板块：精神秀场、都市旷野、时尚观潮
• 九大特色乐趣：文化演艺、自然休闲、潮流时尚等
研学看点
1、市政公园合法获取40年经营权，厘清政策合规路径与政策边界
2、临建投资与高成本管养条件下，拆解资金进出闭环的算账逻辑
3、政府平台公司+专业运营方合作，研判多方协同的落地机制
4、公园场景下的消费业态植入，看透公共空间与商业经营的平衡方式
──────────────────────────────────────────────────
佛山 | 千灯湖·樽岸（威士忌特色文化街区）
项目简介
国资资产在公共属性与商业收益之间的平衡实验——桂城文投公司斥资2783万元改造升级，打造千灯湖片区首条威士忌主题商业街区，以“日落开饮、日出微醺”的24小时沉浸式体验激活城市夜经济。
灯湖·樽岸位于佛山南海桂城千灯湖公园核心区，以威士忌文化为主题打造艺术街区。项目拥有3000㎡亲水露台与700㎡湖景主舞台，独有双首层滨水商业空间，临街层主打景观酒吧，临湖层布局威士忌餐吧，串联天台落日派对、威士忌光影码头等主题场景。
核心突破：以“威士忌+”模式激活桂城城市夜经济，与周边商圈形成“日咖夜酒”24小时消费链，让千灯湖白领“下楼即切换工作与生活模式”。已吸引commune幻师、VINO维罗纳意大利餐厅等品牌入驻。
关键数据
• 经营面积：7000㎡
• 亲水露台：3000㎡
• 湖景主舞台：700㎡
• 改造投资：2783万元（桂城文投公司）
研学看点
1、4A景区闲置空间盘活，厘清公共属性与商业收益的平衡与约束
2、景区配套+文化标签+商业价值转化，拆解威士忌垂类IP的构建逻辑
3、旅游游客流量属性，看透游客流量向持续性复购消费转化的实现条件
4、景区内小众文化主题商业，看懂小众主题街区的招商与运营实操
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年12月4-6日·珠三角
【培训费用】3800元/人，费用包含：考察费/专家培训费/市内交通费/资料费/午餐*2/茶歇费/税费等
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
| 
