| 上课时间： 2026年11月27-30日 |
| | 上课地点： 北京 | | | | 课程人气：
3次 | | | | |
2天实境案例决策训练｜2场 SimWar AI 原生模拟商战｜项目实景研学
全国第一家首家五星级养老机构，并且后面开的每一家都评为五星级养老机构这就不是偶然，寿山福海标准化很多企业都去考察过，但这些东西，如果没有「寿山福海核心高管团队」亲自出面来系统讲解，只是自己去的话，其实很难看到。
项目筹开定价以及在价格调整后入住率一度承压至约78%；随后围绕市场定位、营销策略、产品组合、组织与运营体系进行系统调整，最终恢复至接近满住水平。真正值得研究的，不是“最后住满了”，而是从经营压力出现到新均衡形成，中间究竟发生了什么。
对于准备进入养老行业的资产持有方和投资决策者，这是一次穿透可研假设、理解养老项目从进入、爬坡、成熟到再增长全周期规律的机会；对于已经进入成熟期的养老项目，这是一套难得的“经营质量提升”完整动作。
本期研修营还特邀资本嘉宾招商银行研究院行业研究员方博，从银行研究端的视角，解读养老产业的政策趋势与融资逻辑；对养老机构而言养老项目的融资困境，本质上是不懂银行的“语言” 。来自招商银行研究院的视角，能帮助养老机构经营者理解——银行在评估养老项目时，到底在看什么？ 入住率、现金流、资产权属、项目周期——这些经营数据如何影响银行的授信决策？你的项目在银行眼里“可贷”吗？
臧少敏，副教授，达风私募基金管理有限公司执行董事；拥有多个康养集团公司投资和管理经验，康养投资代表案例：成都锦欣康老、苏州福星医养、重庆合展养老、无锡朗高养老、安徽九久夕阳红、浙江绿康医养、广州颐寿医养等。
两天课程：围绕真实经营问题展开
第一天｜11月27日：项目价值重构——财务、定价、入住率与定位
第一天围绕同一个经营命题展开：一家已经成熟的五星养老项目，如何在价格、入住率、客户价值和利润之间建立新的均衡。晚间第一场SimWar把当天的判断转化为一次真实选择。
时间 核心模块 寿山福海真实经营问题 学员需要完成的判断/决策
09:00—09:30 案例开盘｜项目的经营拐点 定位定价及价格调整后入住率承压至约78%。面对增长压力，一号位首先应该判断什么：价格、客户、渠道、服务，还是组织？ 建立价格—入住率—成本—质量的核心矛盾框架，形成首轮经营假设。
09:30—10:45 模块一｜养老项目全生命周期财务分析 同一品牌、相近入住水平，为什么不同院区仍可能产生不同利润结果？哪些可研假设最容易在真实经营中失真？ 把资产投入、入住率爬坡、单床收入、成本结构与现金流回正放进同一模型，识别关键敏感变量。
11:00—12:00 模块二｜战略定价与收益管理 当价格提高而入住率下降，管理层应该回调价格、等待市场消化，还是重构客群、价值主张与服务体系？ 建立价格—支付意愿—客户结构—入住率—服务承诺—利润联动框架。
13:30—14:45 模块三｜入住率驱动因素诊断 78%到底意味着什么？是价格过高、客户错配、渠道失效、退住增加，还是服务承诺没有兑现？ 从结果指标进入驱动因素，建立入住率因果诊断框架与领先指标。
15:00—16:15 模块四｜市场定位与客户价值重构 当原有客户结构无法支撑新的价格和品牌定位时，企业应继续服务所有客户，还是主动重新选择目标客群？ 重构目标客群、价值主张、竞争集合与品牌溢价基础。
16:30—17:30 案例对照｜三院区经营模式与盈利结构 为什么石景山、庞各庄、黄村不能简单复制同一套经营模式？ 比较品牌、渠道、社群、成本与盈利结构，识别经营模式的条件组合与复制边界。
17:30—18:00 项目前期 行业项目在前期入住30%，60%的不同阶段策略比对 对初期前期项目的定价以及爬坡的坚守
19:00—21:00 SimWar模拟商战Ⅰ｜量价平衡与定位重构 在入住率与利润双重压力下，团队是否能形成一致的价格、客群、服务组合与经营目标？ 完成首轮CEO决策，接受系统反馈检验，形成决策日志与修正假设。
第二天｜11月28日：增长系统重构——渠道、品牌、运营与组织
第二天从“如何增长”进一步进入“增长如何创造经营价值”。课程不增加孤立的营销技巧，而是把渠道、品牌、产品与服务、人力、数字化和组织重新放回同一经营结果之下。
时间 核心模块 寿山福海真实经营问题 学员需要完成的判断/决策
09:00—09:20 第一轮决策复盘｜从结果回到假设 第一轮价格与定位选择，为什么会在渠道质量、服务兑现、人力成本与组织协同上产生不同后果？ 识别判断偏差，形成第二天继续验证的经营假设。
09:20—10:15 模块五｜渠道组合与客户获取经济性 一个渠道转化率很高，就一定是好渠道吗？高入住率是否可能被高佣金与低客户质量反噬？ 比较转化、获客成本与客户质量，从线索数量升级到经营贡献评价。
10:15—10:50 模块六｜品牌资产与增长飞轮 五星标准、客户体验、口碑与会员关系，如何真正转化为支付意愿与低边际获客能力？ 理解品牌如何从传播概念转化为经营资产。
11:00—12:00 SimWar模拟商战Ⅱ｜资源配置与跨职能协同 预算有限时，渠道、品牌、服务、人力与数字化究竟谁先拿钱？局部最优如何避免互相抵消？ 完成公司级资源配置并修正策略，检验营销、运营、财务与组织协同。
13:30—14:30 模块七｜服务运营体系与价值兑现 如果定位升级、价格提高，而服务流程和客户体验没有同步改变，所谓“高端”还能持续吗？ 把定位与价格承诺翻译为护理、医疗、餐饮、康复、活动与家属沟通等关键服务触点。
14:30—15:30 模块八｜人力资本配置与组织效能 服务升级是否只能靠“加人”？如何避免服务越好、成本越高、人效越低？ 从控制人数转向组织生产率管理，分析人员结构、排班、绩效、培养与生产率。
15:45—16:30 模块九｜数字化运营与精益后台 数字化投入如何真正改善入住办理、账单、餐饮浪费、夜间巡视与管理效率，而不是再增加一个系统？ 建立数字化ROI视角，识别流程效率、人力节约与经营回报关系。
16:30—17:20 模块十｜经营转型治理与组织协同 定位、营销、运营和组织同时改变时，谁负责、看什么指标、何时纠偏，才能避免战略停在会议室？ 建立调整期的节奏、指标、责任与复盘机制。
17:20—18:00 综合案例复盘｜从78%到近乎满住 哪些动作是关键，哪些只是协同条件，哪些经验不能机械复制？ 沿价格、定位、渠道、服务、组织与运营因果链复盘，转化为自有项目优先改进议题。
项目实景研学——从课堂模型回到真实经营现场
学员两天形成的全生命周期财务、战略定价、入住率诊断、市场定位、渠道与品牌、服务运营、人力组织和数字化效率等分析框架为观察线索，在真实项目中验证自己的判断。
价值不在于“看一个样板项目”，而在于理解同一集团为何需要根据资产条件、区域市场和客户结构形成不同经营方案，并进一步识别哪些能力可以标准化复制、哪些策略必须因地制宜。
导师阵容：不是名师拼盘，而是围绕同一经营问题相互校验
本期导师来自案例经营一线、品牌营销、财务经营、投资拓展与管理方法论五个视角。每位导师不是各讲一堂互不相关的课，而是围绕寿山福海同一组真实数据相互校验。对学员而言，价值不在于“认识多少老师”，而在于同一个经营问题能够同时接受运营、营销、财务、投资和一号位视角的压力测试。
方博｜现任招商银行研究院行业研究所研究员
如果你关心：“我的项目到底能不能贷到款？能贷多少？怎么贷？”
方博长期专注于养老服务、医疗器械、生物制造等领域研究。
政策性银行与商业银行支持养老产业的信贷政策、授信逻辑与融资模式研究。
重点研究政策性银行、国有大型商业银行、股份制商业银行等金融机构针对养老机构、养老项目和银发经济经营主体的信贷支持政策、资金来源、授信条件、风险评价、抵质押方式、贷款期限及还款安排，并从银行资产端视角分析不同类型养老项目的“可贷性”。
臧少敏｜副教授，达风私募基金管理有限公司执行董事
拥有多个康养集团公司投资和管理经验，中国老年学和老年医学学会养老人才发展专委会总干事。北京协和医学院医学硕士。
达风投资简介：达风投资自2013年成立以来，管理规模快速增长;截至2025年3月31日，达风投资在管人民币基金43支，在管基金实缴余额209亿元。曾获人民日报 “最佳养老投资机构”奖项。
康养投资代表案例：成都锦欣康老、苏州福星医养、重庆合展养老、无锡朗高养老、安徽九久夕阳红、浙江绿康医养、广州颐寿医养等。
李海峰｜案例与运营导师｜寿山福海石景山院院长
如果你关心：涨价以后，运营体系凭什么支撑新的价格与客户承诺？
李海峰深耕养老行业15年，现任寿山福海石景山院院长。石景山院以“编号110001”成为全国首家五星级养老机构，并连续多次通过五星复审，入选智慧健康养老示范基地。李海峰长期推动医养结合、标准化运营体系建设与连锁项目实践，曾主导4省8市医养结合试点，并建立12大模块运营标准。
对成熟项目管理者而言，他重点回答的是：高标准服务如何真正转化为支付意愿、续住和口碑？项目定位升级以后，产品与服务应该改什么、哪些不该继续叠加？五星服务能否在不无限增加人力的情况下保持质量？对准备进入养老行业的资产方而言，他帮助管理者看清“运营能力”并不是项目建成后的附加项，而是决定投资假设能否兑现的前置条件。
伍汉｜品牌营销导师
如果你关心：线索越来越多，为什么增长和利润未必同步改善？
伍汉拥有25年以上营销与企业经营实战经验，历任CMO、总经理、运营负责人等管理岗位，长期深耕养老、大健康、医药与零售行业，擅长品牌战略、市场定位、全域获客与销售增长。
他将围绕成熟项目最现实的增长问题展开：涨价之后，原来的目标客户是否仍然匹配？高转化渠道是否真的带来高质量客户和利润？品牌如何从“传播费用”变成提高支付意愿、降低获客摩擦和促进转介绍的经营资产？课程不是教更多营销技巧，而是让营销增长重新接受客户质量、服务兑现和利润结果的共同检验。
张凤林｜财务经营导师｜北京寿山福海投资发展集团财务总监
如果你关心：报表已经变差时，经营问题其实多久以前就开始了？
张凤林长期从事审计与企业财务管理工作。2006—2013年先后在中审亚太会计师事务所有限公司、建龙重工集团从事审计工作；2013年以来历任石榴置业集团、北京天瑞金置业集团及北京寿山福海投资发展集团财务总监。拥有中国注册会计师协会非执业会员、英格兰及威尔士特许会计师协会非执业会员、澳大利亚公共会计师协会资深会员等专业资质。
他重点帮助学员把经营动作重新穿透到财务结果：涨价、入住率、人力、营销和服务变化分别如何影响利润与现金流？哪些可研假设在真实运营中最容易失真？成熟项目如何从“解释结果”升级到“提前识别驱动因素”？对资产持有方而言，这一视角尤其重要，因为养老项目长期回报最终必须由真实经营现金流兑现。
董宏斌｜投资拓展与渠道导师
如果你关心：一项资产适不适合做养老，不能只看市场规模和可研IRR
董宏斌拥有15年康养行业深耕经验，先后任职头部险资与专业养老运营平台，长期参与养老项目投融资研判、渠道营销及全周期运营管理。
他将从资产持有人和投资决策者视角追问：什么样的资产条件、区域市场和客户结构更适合养老？投资测算里的入住率、价格、渠道和成本假设如何与真实运营能力匹配？成熟项目的渠道选择又如何影响客户质量和长期回报？这一视角帮助产业进入者避免只看“能不能改成养老”，而进一步判断“能不能长期经营”。
大虎｜管理与案例方法论导师
如果你关心：为什么每个部门都做对了自己的事，公司结果仍然可能不对？
大虎为行业研究与管理咨询业务合伙人，长期研究全球商业案例，学习研究哈佛商业案例超过100篇；拥有15年战略咨询与私募股权投资经验，曾任华为BNC商业咨询顾问、知名私募股权基金MD，中欧工商管理学院金融MBA。
在本课程中，他负责把价格、客户、营销、运营、组织和财务从“各自专业”重新编译为一号位可以拍板的经营问题，并组织SimWar两轮决策与复盘。对高管团队而言，最重要的不是多得到一个答案，而是学会在意见分歧、信息不完整与资源有限时，建立共同语言、解释自己的假设，并用结果和反事实路径校准判断。
一、这门课为谁而设：不同角色，面对的是同一个经营系统
目标学员 正在面对的问题 课程核心回报
项目董事长 / CEO / 总经理 / 院长 项目筹开或入住率已经不低，但价格、利润、品牌和人效难以继续同步提升 建立项目量价协同、运营提效与经营质量提升的系统框架
营销 / 运营 / 财务负责人 部门指标可以完成，但跨职能动作经常互相抵消 把营销、运营与财务重新放回同一经营结果，从“各自正确”走向“公司正确”
国央企 / 城投 / 地产 / 产业集团 / 投资机构 可研模型完整，但真实爬坡、稳定期回报与风险边界难判断 用真实经营数据压力测试投资假设，理解养老资产全生命周期经济性
连锁康养集团核心管理团队 项目越多，标准化与本地化冲突越明显 识别什么必须标准化、什么必须本地化，建立多项目对标与集团治理方法
二、为什么是“经营质量提升”：成熟养老项目正在进入第二增长曲线
2.1 从78%到接近满住：真正值得研究的是经营系统如何重新匹配
成熟养老项目最困难的阶段，往往不是从0做到60%，而是当项目已经形成品牌、客群与运营基础之后，如何继续提高价格、入住率、客户质量、运营效率与盈利能力。价格要提高，入住率不能失守；服务要升级，成本不能失控；品牌要形成溢价，营销投入不能无限增长；组织要更加专业，人效又必须持续改善。
寿山福海案例的稀缺性就在这里：价格调整只是起点。入住率承压之后，企业没有把问题简单归因为“价格高了”或“市场不好”，而是重新审视市场定位、目标客户、营销渠道、产品与服务组合、人员与流程配置，并在多项动作协同后重新形成经营均衡。
不是参观成功，也不是复述成功，而是重新经营一次成功发生以前的艰难时刻。
2.2 对成熟项目：从“住得更多”走向“经营得更好”
对于已经开业并进入成熟期的养老项目董事长、CEO、总经理和院长，本课程关注的不再只是入住率，而是量、价、效、利能否同步改善。学员将重新审视：价格是否有价值支撑，入住率下降应该如何诊断，渠道高转化是否真正创造利润，产品与服务升级如何避免成本失控，人力与数字化如何转化为运营效率，以及项目如何从“不错”进一步走向区域标杆。
2.3 对产业进入者与资产持有方：从“可研可行”进入“经营可行”
对于持有酒店、公建物业、地产及其他可转型资产的国央企、城投平台、地产企业、产业集团与投资机构，养老项目最大的风险并不发生在可研模型里，而发生在真实经营里。入住率如何爬坡、客单价能否实现、人力成本如何变化、营销投入是否持续、服务能力是否匹配、现金流何时回正，这些变量共同决定长期回报。
通过寿山福海真实成熟项目的经营演化，产业进入者可以看到一项养老资产从市场进入、爬坡经营、稳定运营到成熟期再次增长的完整规律，理解哪些经营假设容易失真，哪些能力必须在投资决策阶段就提前考虑。
三、为什么不是另一门养老课：实境案例与主流高管教育的差异
市场上并不缺少高质量养老课程。长期系统研修、岗位专项训练、大型产业峰会和标杆项目参访分别解决知识宽度、专业深度、信息密度和直观体验问题。本课程不否定这些价值，而是选择一个更窄、也更难的任务：把一家真实成熟企业的关键经营拐点完整打开，让管理者在真实数据和真实约束下做决定，并承担模拟结果。
常见学习方式 最强价值 容易留下的空白 本课程补上的一环
体系型长期研修 跨学科、宏观趋势与系统认知 知识完整，但回到企业仍需要完成“从理解到拍板”的最后一公里 用具体项目、真实数据和约束，把已有知识转化为经营判断
岗位型实战训练 营销、财务、运营、人力等专业能力深入 每个部门都可能做对自己的局部，却没有人对整体经营结果负责 把多个岗位重新放回同一张损益表和同一经营目标
大型产业峰会 趋势判断、标杆模式、行业资源与信息效率 单个议题时间有限，难以展开一个价格决策如何穿透客户、服务、人力和财务 压缩议题数量，提高单一经营问题的研究深度
标杆项目参访 直观感受空间、服务与现场运营 通常看到的是今天的结果，不容易看到成功之前的选择、试错和纠偏 真实案例数据+亲历者对话+模拟决策+现场验证，重建完整因果链
3.1 全景洞察：从结果指标穿透到经营因果
课程不把入住率、营收或利润当成孤立的结果，而是把价格、客户来源、渠道转化、人力结构、服务质量、数字化效率与成本结构放在同一分析框架中。管理者看到的不再是“哪个部门做得好”，而是多个变量如何共同形成经营结果。
3.2 真实还原：拒绝“样板间式教学”
真正有价值的案例，不是证明一家企业永远正确，而是还原企业在信息不完整、资源受限和结果未知时如何做选择。课程既呈现成功结果，也呈现价格调整后的入住率压力、渠道增长的成本代价、服务升级与人效之间的冲突，以及标准化复制和项目差异之间的张力。
3.3 解决方案导向：把认知转成可继续使用的经营工具
课程不止于“听懂”。价格与入住率诊断、客户定位、渠道经济性、服务运营、人力效能、数字化效率和转型治理会被重新组织为一套可用于月度经营分析、投资判断、团队协同和项目复制的管理框架，并通过SimWar和第三天实景研学验证其适用边界。
四、从“知道”到“做到”：实境案例教学模式
4.1 核心理念：知行合一，让高管进入真实经营的“战争迷雾”
坚持“知行合一”的教学理念。基于哈佛商学院案例法，整合产业研究与案例项目实战运营经验，让企业高管在全息沙盘中经历真实商业生死，培养AI时代的战略韧性与团队执行力。在这个高度逼真的生成式算法沙盘里，平台解决了日常经营缺乏试错空间和长期战略洞察的痛点。
寿山福海第二期将这套方法论应用于三院区的真实经营数据、经营拐点与案例亲历者。学员不再站在已经知道结局的“上帝视角”评价企业，而是在信息不完整、资源有限和跨职能意见分歧中形成判断、做出选择，再依据结果复盘自己的决策逻辑。
4.2 四阶段认知闭环：沉浸、解构、提炼、行动
阶段 核心活动 认知跃迁
01 沉浸与诊断 以一号位视角研读脱敏财务、入住率、成本、渠道与运营资料 从数据碎片中建立企业全景认知，识别真正影响经营结果的关键变量
02 多维对话与解构 围绕同一组数据进行跨职能讨论，并与案例亲历者深度对话 利用分歧暴露认知盲区，理解财务、营销、运营和投资视角的冲突
03 规律提炼与升华 通过导师追问，把具体动作上升为收益管理、客户价值、单位经济与组织协同框架 从经验模仿走向可跨项目迁移的方法论
04 整合模拟与行动 进入SimWar高压决策环境，完成选择、反馈与复盘 把知识转化为决策直觉与团队共同语言
五、SimWar AI原生模拟商战：让重大经营决策拥有低成本试错空间
5.1 决策压力测试机制
SimWar不是为了增加课堂娱乐性，而是把现实企业无法反复试错的重大经营决策，放进一个可反馈、可复盘、可进行反事实推演的AI决策沙盒。学员需要在有限时间、有限预算、信息不对称和跨职能分歧中完成判断；系统则让选择产生结果，让错误能够被看见，让团队拥有共同复盘的证据。
AI不替高管拍板，AI让拍板变得更可检验。
5.2 两场模拟商战：两次公司级决策训练
时间 模拟主题 决策任务 训练价值
11月27日
19:00—21:00 SimWar模拟商战Ⅰ｜量价平衡与定位重构 综合全生命周期财务、战略定价、入住率诊断与市场定位，在入住率和利润双重约束下，对价格、客群、服务组合与经营目标完成首次决策。 检验财务纪律、战略一致性与一号位取舍能力。
11月28日
11:00—12:00 SimWar模拟商战Ⅱ｜资源配置与跨职能协同 在有限预算下，对渠道、品牌、服务能力、人力与数字化投入排序，并依据第一轮结果修正经营策略。 训练从局部职能优化转向公司级资源配置与组织协同。
六、课程核心目标：经营质量提升，不是单一指标提升
6.1 重新建立市场定位、客户价值与价格之间的匹配
从价格调整和入住率变化出发，理解目标客户、价值主张、竞争集合、品牌溢价与支付意愿之间的关系。课程不只回答“如何把入住率做上去”，还要回答“什么样的客户、价格和价值结构更可持续”。
6.2 重构营销增长：从线索数量走向客户质量与利润贡献
通过渠道结构、获客成本、客户质量、品牌与转介绍等真实经营变量，重新理解增长的经济性。高转化并不天然等于高利润，营销的最终结果必须能够穿透客户结构、服务交付与利润表。
6.3 提升运营效率：让服务价值、组织生产率与盈利能力形成闭环
把定位与价格承诺进一步翻译为产品组合、护理与医疗流程、人员结构、排班、绩效、数字化与精益后台。成熟项目的经营质量提升，不是简单“加服务”或“减人”，而是在服务标准、人效、成本和客户体验之间形成新的均衡。
七、你将带回企业什么：不是课程笔记，而是一组可以继续使用的经营工具
输出成果 核心内容 回企业后的适用场景
成熟项目经营诊断与重构框架 围绕价格、入住率、客户、渠道、服务、人效和利润建立经营因果链 成熟机构月度/季度经营分析、增长瓶颈诊断与经营调整
养老资产全生命周期财务判断框架 将资产投入、入住率爬坡、单床收入、人力成本、营销成本、稳定期利润与现金流回正纳入同一逻辑 存量资产可研复核、投资决策与经营回报评估
跨职能经营协同与复制边界清单 明确定位、渠道、服务、人力与数字化的协同关系，并区分集团标准化与项目本地化 连锁集团跨区域复制、项目对标与集团治理
SimWar决策日志与反事实差异报告 记录两轮关键决策、团队分歧、结果反馈与替代路径 高管团队战略复盘、组织共识与后续决策训练
7.1 为什么更适合管理团队共同参加
同一个价格决策，CEO看到的是战略取舍，CFO看到的是利润与现金流，CMO看到的是客户与渠道，COO看到的是交付与效率，院长看到的是组织现实。真实经营问题之所以难，恰恰因为它们从来不是单一部门能够独立解决。
如果核心团队共同经历同一组数据、同一场决策、同一经营结果和同一轮复盘，学习价值会从个人认知升级为组织共识。成熟项目可由CEO/院长与营销、运营、财务核心负责人同行；存量资产可由投资、财务与运营负责人共同参加；连锁集团可由集团CEO、战略/运营与区域负责人共同参加。
八、课程之后：同学会继续解决“回到企业以后”的问题
所有实境案例课程学员结业后自动进入同学会。它的价值不是继续堆叠“更多内容”，而是建立一个能够长期阅读真实数据、挑战经营假设、互相校准并推动事情落地的同行网络。课程建立共同语言，同学会延续行动关系。
不设讲台，只做同桌；不认观点，只认结果。
同学会通过月度直播保持高频认知更新，通过季度闭门讨论难以公开表达的经营问题，通过双月产业撮合推动项目、资本、运营与人才资源进入实践，并通过年度峰会完成趋势对齐与资源集中。真正的价值不是“认识更多人”，而是逐步拥有一群能够读懂你的数据、理解你的约束、挑战你的假设，并帮助事情向前推进的同行。
你的存量资产类型 推荐考察项目 项目核心解决你的什么问题
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30秒快速找到与您资产匹配的考察项目 考察座谈内容不公开、不录像、不对外
七个项目每个都是一套独立打法，覆盖了“土地怎么来、物业怎么改、医疗怎么配、钱怎么算、客怎么来”五大核心命题。“如果你手里有——闲置住宅、老旧厂房、空置酒店、烂尾文旅、写字楼、政府公建——这次考察就是为你量身定制。”
七大项目覆盖了康养存量转型的全部主流路径：
转型路径 代表项目 稀缺性
央企城芯新建CCRC 中海锦宸 央企操盘、城芯地段，此类项目全国极少
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城市存量楼宇改造 寿山福海 全国首家五星，95%入住率，连锁复制标杆
外资公建民营 鹏瑞利 外资参与公建民营，合作架构可参考
本次考察涵盖国内存量转型康养主要路径：闲置住宅盘活、工业用地转型、文旅物业转康养、央企新建CCRC、旧酒店楼宇改造、公建民营、家庭式集中居家养老7大类实战样本。安排项目高管闭门座谈，直面土地、改造成本、盈利模型、客源营销等核心问题，为你的存量资产寻找可复制、可避坑的落地路径。
7 大标杆项目（挑选4-5个考察座谈交流）
一、中海康养・锦宸（央企城芯新建CCRC）
拟定交流：城芯CCRC产品打磨与运营实战
适合对标：城市近郊新建康养、商业写字楼/物业改造高端康养、央企国企康养业务布局
项目介绍
中海康养·锦宸总建筑面积5万㎡，524套居室、803张床位，中海地产北京首个城芯CCRC，央企体系率先落地的开放式持续照料养老社区。覆盖自理、康养、护理、失智全周期照护。规划6000多平共享空间，涵盖餐厅、多功能厅、健身房、阅览室、棋牌室、手工坊、影音室等；室外配立体园林与风雨连廊。全屋无高差地面、无障碍卫生间、紧急呼叫系统、智能健康监测等适老配置。
核心亮点
共享空间二次营收——6000多平公区通过场地租赁、会员制、付费课程、活动策划、对外餐饮等实现坪效提升。
项目配备约1万平方米立体景观园林，特设约500平米环形塑胶跑道，以风雨连廊串联运动、社交、陪伴、耕趣等16大主题景观，晴雨皆宜，步步皆景。
考察重点
城芯CCRC产品配置与适老化细节；央企“投建管”一体化模式；失智专区非药物疗愈运营；公区成本控制与二次营收；城芯项目客群定位与获客；风雨连廊等适老环境设计。
二、燕达金色年华健康养护中心（环京超大型医养CCRC）
拟定交流：超万床级大盘康养分期投资、运营成本控制、人力体系搭建；异地医保结算实操；租赁+产权双产品线设计、定价与客群定位
适合对标：大盘综合康养开发、配套自建医院康养项目、“机构+产权居家”复合业态
项目介绍
国内单体规模最大医养综合体，规划床位16000张，隶属燕达国际健康城，含三甲医院、康复中心、研究院、医护培训学院，落地“医-护-养-学-研”闭环。分四期滚动开发：一期2010年、二期2018年、三期2023年运营；四期皓月雅苑2025年正式运营，为产权居家养老社区，规划753套140-213㎡适老居所。一至三期租赁型机构养老为主，四期产权居家养老，业主按需选购服务包，共享医疗康养资源。在住长者7000+，京籍占比95%，实现京冀医保异地直接结算，全国医养结合示范、五级养老机构标杆。
核心亮点
自建三甲燕达医院为核心壁垒，急症院内快速转运，打通北京三甲绿色通道；破解京津冀医保异地结算壁垒；一至三期租赁CCRC+四期产权居家双产品矩阵，呈现大盘分期投资、成本管控、入住爬坡、产品迭代全路径。
三、荣华齐山·康乐家园（国企闲置物业盘活CCRC）
拟定交流：国企存量物业改造全流程实操与踩坑复盘
适合对标：国企闲置资产盘活、政府平台存量物业转型康养
项目介绍
位于燕郊，荣华控股运营，接手闲置近十年的事业单位综合基地，以委托经营模式联合北京保障房中心共同运营。总建面38万㎡，绿化率70%，规划床位2300张，含活力公寓、护理院、认知症照护中心。配套近1000㎡社区门诊与康复专区，设卫生服务站及三河市中医院综合门诊，打通三甲医院绿色转诊通道。2024年首批住户入住，运营两年间已入住近五百户老年家庭。创新“养老+旅居”双模式，支持长住、短居、度假。
核心亮点
存量资产盘活——从“事业单位综合基地”焕新改造，非传统房企拿地建房的重资产模式；中端CCRC定价与人力配比模型；避开医疗重赛道，以旅居康养差异化抢占北京外溢客群；长短住结合平衡淡旺季现金流。
考察重点
存量资产盘活全流程（改造方案、消防合规、适老适配）；中端CCRC定价与服务配置；“养老+旅居”双模式与淡旺季平衡；社区门诊与三甲转诊通道搭建。
四、乐成・半壁店恭和家园（工业用地转型家庭式居家康养社区）
拟定交流：共有产权养老社区投管运营与土地转型实操
适合对标：大盘住宅配套康养、存量工业用地/厂房盘活、大型社区内嵌养老机构、家庭式持续照料社区
项目介绍
前身为京城机电线缆厂国有划拨工业用地，乐成与京城机电合作成立项目公司，通过协议出让变更为F3多功能用地，原厂房拆除净地开发。总建面16.7万㎡，规划5栋共有产权养老公寓（876户）、1栋养老照护机构（211间，398张床位）、社区卫生服务中心、3万㎡生态公园、5000㎡幼儿园（280个学位）、生活中心、餐饮中心等。2025年启幕，为双桥恭和家园2.0版。
核心亮点
工业用地协议出让变更F3用地完整路径；“居家-社区-机构”三位一体，公寓供活力长者、照护机构提供专业护理、社区卫生服务中心保障医疗，实现独立生活到照护无缝切换；社区配套幼儿园，老小共生。
考察重点
工业用地变更F3用地完整路径（协议出让、土地价款、规划调整、合规边界）；共有产权养老模式迭代；公寓与机构业态协同与收入结构；社区卫生服务中心审批、运营、医联体转诊。
五、域见颐和（文旅闲置物业转型康养）
拟定交流：文旅存量资产做康养的营销与运营实战
适合对标：文旅小镇闲置物业盘活、度假酒店存量资产转型康养、远郊大盘康养化改造
项目介绍
位于大厂回族自治县，与北京副中心一河之隔，世纪金源开发运营。项目规划总投资300亿元，2022年开工建设以来已完成投资20亿元，建成子项目3项。践行“康养+文化+旅游”一核两翼理念，规划戏剧国际交流中心、大师工坊、戏剧主题旅游度假区、医疗康养中心、国际颐养社区等多元业态。全面建成后预计年吸引游客约200万人次，年收入约16亿元。2023年获评中医药健康旅游（线路）基地称号。
核心亮点
“康养旅居+长期照护”双轮驱动，旺季以戏剧文化节庆、文旅度假等吸引短居客群，淡季以长期照护夯实基础，平衡淡旺季现金流；“文旅引流、康养留客”获客逻辑；从传统“卖房源”转向“运营生活方式”。
考察重点
文旅资产向康养服务设施转化；淡旺季客流平衡策略；郊区项目客源获取与社群运营；旅居产品设计与销售转化；大盘分期开发与投资回报测算。
六、鹏瑞利婧信康护家园（外资+政府公建民营养老综合体）
拟定交流：外资康养本土化落地、公建民营合作实操与医养综合体运营实战
适合对标：政府公建物业委托运营、城市中小型存量楼宇改造医养机构、外资康养本土化落地、中小体量医养结合项目
项目介绍
通州潞城镇政府与新加坡鹏瑞利集团合作的首个街区级医养综合体，公建民营模式。存量楼宇改造，建面6500㎡，67个养老单元、156张床位（护理院住院床位91张），以“中期照护”为核心定位。持有“养老院+护理院”双资质，设活力自理、介护、重度特护、认知症舒缓专区。
核心亮点
政府提供物业及政策支持，外资负责专业运营，为外资康养本土化提供合作架构范本。双资质实现“养老照料+专业护理”无缝衔接。社区餐厅、认知训练区、老年学堂向社区开放，实现双向导流。
考察重点
双资质落地路径；中小存量楼宇改造造价、消防、证照办理；中期照护定位与医联体合作；长护险对接与照护服务体系；街区嵌入式机构获客与双向导流。
七、寿山福海・石景山院（全国首家五星级连锁城市康养机构）
拟定交流：城市楼宇改造养老机构盈利模型与标准化复制，高端品牌连锁化扩张难点与解法
适合对标：旧宾馆、写字楼等存量楼宇改造康养机构；城市核心区存量物业转型养老；高端养老品牌连锁化
项目介绍
由恒坤投资与麻峪工贸合资兴办。占地24562㎡，建面26800㎡，床位600余张（护理型574张），常年入住率95%以上。中式王府园林风格，2000㎡四季厅、3500㎡百果园。配套医保定点社区卫生服务站、餐厅及50余处文娱设施。2012年获评北京市首家五星级养老机构（编号110001），旗下庞各庄院、黄村院相继获五星，全五星连锁。
核心亮点
自运营第二年起入住率达90%，常年95%+；研发“超星准·五位一体新中式服务体系”，覆盖医疗、护理、餐饮、居住、服务五大模块。存量楼宇改造消防、环评、民政备案全流程经验。2025年与中国中医科学院西苑医院达成深度合作意向，共同推动中医药特色医养服务模式创新。构建“机构+社区+居家+智慧医养”全场景生态。
考察重点
服务标准化与连锁复制；存量楼宇改造消防、环评、民政备案全流程；认知症专区运营与收费；中小机构人力成本精细化管控；高端品牌连锁化扩张。
七、寿山福海·黄村院（区属公建民营五星级养老机构）
拟定交流：五星级服务标准从自建项目到公建民营的复制路径
适合对标：区县级公建民营养老项目、旧楼/写字楼/闲置公建改造养老机构、公建民营合作模式探索
项目介绍
位于大兴黄村核心区，建筑面积近2万㎡，床位500-600张。大兴区属首个公建民营养老示范项目，政府投资建设、寿山福海运营，2019年获评五星级。“活动中心岛”式设计，房间环绕公共区布置。公区配电影院、多功能厅、书画室、阅览室、棋牌室等50余处。
核心亮点
运营第二年入住率达70%，2019年通过五星评审，验证“五位一体”服务体系在公建民营场景的可复制性。
考察重点
公建民营项目中标与运营全流程；五星标准从自建到公建民营的复制路径；空间设计与公区运营效率；公建民营财务模型与定价策略。
【报名详询】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年11月27-30日·北京（具体地点开课前一周发送报到通知）
【费 用】参加11月27-30日培训+考察10780元/人，只参加11月27-28日培训：费用6800元/人，只参加11月29-30日考察，费用4980元/人
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
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