| 上课时间： 2026年10月23-26日 |
| | 上课地点： 长三角 | | | | 课程人气：
7次 | | | | |
绿城康养 15年积淀的“行业教科书”地位
绿城康养不仅是一个企业 ，更是中国康养产业的“黄埔军校”。截至 2025 年 ，绿城康养运营项目 32 个，管理资产超 40 亿 ，床位 14000+ ，足迹遍布 15 城 。其背后是绿城中国 1188 亿品牌价值的信用背书。
绿城康养全谱系产品线的“实景标本库”
绿城康养拥有业内最全的产品线 ，为课程提供了丰富的“临床样本”：
●CCRC 大盘： 乌镇雅园、绍兴美好之城（学习重资产大盘逻辑）。
●医养结合机构： 杭州绿城双慈医院、金华绿城颐养中心（学习医疗牌照变现与护理院运营）。
●公建民营项目： 仙居福利中心、 常山福利中心（学习政企合作与普惠养老）。
●嵌入式小微机构： 杭州蓝庭护理院（学习社区养老与“一碗汤的距离”）。
●特色小镇： 安吉天使小镇（学习“教育+康养”双轮驱动）。
价值点： 无论您是什么类型的资产 ，都能在绿城的产品谱系中找到对应的“参照系”
适合参与人群：地产开发商与国央企存量资产持有者： 手握大量闲置商业、写字楼、酒店或滞销公寓 ，面临巨大的资金沉淀压力 ，急需转型但不懂运营。想解决“资产盘活与去化”难题。
养老机构院长、项目总经理：处于项目筹建筹开期或正式运营期，面临入住爬坡慢、刚性成本攀升、服务品质波动的三重拉扯，各条线考核互相冲突，内部缺乏共同研判标尺。想解决“筹开、现金流爬坡与精细化交付”难题。
康养连锁集团、多项目操盘团队：已经跑通单个成熟样本，正面临跨区域规模扩张，但过度依赖个别能人经验，标准难沉淀、人才梯队断层，分不清通用模式与本地化约束的边界。想解决“标准沉淀、组织能力跨区域复制与总部风控”难题。
课程议程：两天实战推演
第一天：顶层设计先把经营方向选对
时间 模块/章节 形式 大纲章节
08:20 – 08:30 学员签到与课程概览 非正式 预热与建立学习小组
08:30 – 09:15 第一节：投资、定位与运营前置：先把经营方向选择
做对 深度解析“公建民营”“物业改造”“CCRC 社区开发”三种主流模式的适用边界与风险特征 站在一号位视角，结合真实案卷数据，拆解真实决策矛盾。学员现场锚定企业当下最棘手高层命题，全部课程围绕决策、风险、组织复制、解决现实燃眉问题展开。
绍兴“美好之城”CCRC 颐养社区： 这是一个典型的城市核心区存量盘活案例。“会员制公寓+月度服务费”的商业模式。 城市中心做养老 ，高昂的土地成本如何通过会员制模型进行覆盖？这种模式与传统地产销售有何本质区别？
仙居社会福利中心（公建民营）： 政府存量资产如何通过“所有权与经营权分离”实现盘活。 在政府限价与企业盈利之间，如何寻找平衡点？
09:15-10:15 第二节：投资战略与资产适配:不同甲方应如何界定盘活目标与风险边界 聚焦如何设定盘活目标、设置止损预警红线，解析大量资产误投的
决策教训 区分金融收购、国企政策性投资、民营市场化投资的顶层目标差异，识别目标错位带来的远期风险
安吉·天使小镇： “教育+颐养”复合型小镇。“70年产权出售+康养服务”模式如何实现资金的快速回笼，以及地产开发与长期运营之间的利益平衡术 。解析为什么引入K12学校（蓝润天使学校）能带动康养库存的去化？如何通过“老少同乐”解决养老社区的活力问题？
存量资产三维高层研判：资金周期、政策兑现、建筑硬伤，判定：可做 / 暂缓 / 不宜做康养
建立高层可量化投资止损边界，明确项目减速、调整、暂停的触发条件，解决骑虎难下困境
10:30 – 10:45 休息
10:45 – 12:30 第三节：市场可行性分析:老龄人口如何转化为有效付费需求 站在投资决策视角，混龄产品组合如何避免资源分散 黄岩永宁之家医养中心： 由地方城发集团投资、绿城运营的大型医养结合体。 医疗牌照如何赋能养老资产？医保收入在整体营收模型中的角色与风险 。
三级竞争公立机构、居家服务对项目的市场挤压风险；政府购买、长护险，短期政策红利与长期可持续收入来源。
“保本底盘 + 增值模块” 乐高式产品架构，管控医养宣传合规风险;不同产品组合下盈亏平衡点与安全边际高层评估，识别 “满床低利润” 风险;做产品取舍，规避大而全定位带来资源分散、床位满但是利润微薄的现实困境。
12:30 – 13:30 工作午餐
社交
13:30 – 15:30
第四节：穿
越周期的算
账逻辑——
内部收益率
与投入资本回报率
重点剖析：账面 IRR 好看，但现金流崩溃的各类真实案例，做压力情景推演，识别可研报告的乐观假设陷阱。
测算入住率爬坡速度、人力成本上涨幅度对 IRR （内部收益率） 的非线性影响。
康养全周期现金流关键节点研判：前期投入、开业爬坡、稳态运营的资金风险点；
压力情景推演：模拟入住爬坡延迟，评估对偿债能力、资金链的冲击，看清最坏情景；测算项目资金安全缓冲阈值，明确预警、减速、暂停触发条件
数据实战： 对比分析不同投资规模（4 亿 vs 2
亿）及不同定位（高端 vs 中端）项目的财务韧性表现 。并进行敏感性分析：如果入住率爬坡延后 6个月 ，现金流是否会断裂？
15:30 – 15:45 休息
15:45 – 17:20
第五节：服务运营设计与全生命周期成本
在图纸定版前锁死运营约束，避免图纸落地后背负几十年高额人力与返工成本
动线、无障碍设计缺陷对长期人效、人力总投入的影响，预判未来持续成本负担
复盘真实项目：前期设计疏漏带来的返工、资产损失的决策教训
17:20 – 18:00 第六节：战略决策与组织协同：多方自标冲突时，一号位如何取舍 一号位如何处理投资 建设 运营不可调和的高层矛盾，评估妥协带来远期经营代价 案例复盘项目真实高层分歧、妥协方案与后续经营后果；分清哪些目标可以妥协，哪些是不可退让的经营底线；每一项妥协未来 1 3 年可能产生的连锁经营代价
18:00 – 19:00 工作晚餐 社交
19:00 – 22:00 第七节：战略决策模拟：资源约束下的投资与定位战 本模拟是千万级资产风险沙盘推演，导师复盘小组决策的假设盲区 分组扮演投资、财务、运营、营销，在信息不全、资本约束下完成项目定位拍板；对抗多主体 AI 竞争对手，直观看到每一项决策带来连锁经营结果；
训练取舍思维，破除 “所有利好全部拿到” 的决策幻想；复盘组内分歧，识别部门本位主义对整体资产收益的伤害；区分客观事实和主观风险假设，标记重大决策风险点
第二天：筹开、营销获客、服务运营标准转化为经营能力
时间 模块/章节 形式 大纲章节
08:30 – 09:00 第八节：结合前一晚模拟沙盘商战输出结果 ：学会区分项目成功来自市场红利还是体系能力，避免把个案经验直接复制到新项目 区分市场红利与体系能力带来的经营结果；识别高管决策普遍信息盲区：选择性采信利好数据；剖析部门局部最优如何损害项目整体资产收益；
可复用的项目复盘框架，用于内部项目后评估；外部环境、政策变化后，如何迭代对项目的判断
09:00-10:30 第九节：项目管理与运营筹开 把控筹开风险 筹建全周期关键路径，识别不可倒置的重大节点，平衡工期考核与运营底线；证照合规高层红线，预判关键卡点对项目进度的冲击；团队、系统、预案就位
养老补贴政策与申领、养老产业税务优惠与筹划、长护险推广战略机遇、公司治理结构与融资扩张)
10:30-12:00 第十节：破解“有房无人”困局——营销全景图
真实项目过去
12或36个月的销售漏斗数据。分析每一层级（咨 询－到访－试住－签约） 的流失原因 ，和改进方案 渠道 ROI 分析： 医院转介、保险公司协同、社区地推、线上投放——哪种渠道效率最高？
定价心理学： 针对会员制、月费制的不同心理账户 ，制定差异化的定价策略。
绿城绍兴颐养社区： 复盘其开业前的市场进入战役 ，如何针对全龄段客群进行精准营销 。
分析如何利用“政府背书”与“绿城品牌”的双重信用背书 ，快速打开高端市场局面 。
12:00 – 13:00 工作午餐
社交
13:00 – 14:00 第十一节：战略人力资源与组织协同：服务升级如何兼顾能力与人效 人力成本总盘管控、流失风险的组织防线、跨部门权责接口设计 价值观与组织体系顶层嵌入，降低项目对少数核心骨干的强依赖，支撑规模化复制；搭建人才分层体系，支撑集团多项目复制扩张；
建立流失三道组织防线，从顶层减少高流动带来的招聘、交接隐性成本；激励体系顶层设计；设计跨部门协作接口，从制度层面降低组织内耗
14:00 – 15:00
第十二节：标准与软实力的变现
绿城康养的“服务清单”体系（涵盖医疗、文娱、生活数百项） 品牌护城河： 客户满意度与入住率、续费率之间的强相关关系。
创新案例：“颐乐学院”终身学习项目与“旅居养老”体系。如何将老年大学课程转化为客户黏性工具？如何设计“不可替代”的精神文化服务 ，从而掌握定价权？
如何将无形的服务转化为客户愿意买单的产品
15:00 – 15:10 休息
15:10 – 16:30
第十三节：
向管理要红
利——数字
化工具的降本增效
数字化投入的投资回报率。技术不再是成本中心 ，而是利润
中心 ERP 的隐形战场： 绿城康养 ERP 系统的后台实操界面（运营仪表盘、 自动化财务报告）。系统上线前后 ，月度关账时间、账单错误率及采购成本的具体变化数据 。
CRM 与获客效率： 客户漏斗数据。如何利用数字化手段降低 CAC（获客成本） ，提高从线索到入住的转化率。
16:30 – 17:30 第十四节：平衡计分卡 部门指标如何协同形成经营结果 解决部门局部最优伤害整体项目收益，搭建财务 客户 流程 组织四维高层目标协同框架，化解部门 KPI 互相打架顽疾，减少高层日常协调内耗识别伪 KPI。
17:30 – 18:30 工作晚餐
社交
18:30 – 21:30 第十五节：开业180天如何平衡现金、增长与质量；预演开业爬坡期危机 本模拟复刻开业后多重高层危机：退住潮、核心人员流失、现金流收紧，高管小组做优先级取舍，AI 输出全套经营结果，导师复盘高层决得失 模拟开业 180 天多重危机：长者集中退住、核心人员流失、现金流收紧；
演练入住增长、服务品质、现金流安全三者之间的优先级取舍博弈；危机场景下投资 财务 运营高管跨部门协同决策训练
查看不同高层决策对应的经营看板反馈，复盘决策背后的假设与代价；区分短期救火处置，和需要顶层建设的长期组织体系
1. 模拟商战的价值：高保真的决策试炼场
本课程的皇冠明珠是贯穿始终的“模拟商战”。这绝非简单的角色扮演游戏 ，而是基于复杂算法的商业推演系统。
价值一：极度压缩的时间与空间——逼出“本能反应”
在现实中 ，一个项目的成败可能需要 3-5 年才能验证。而在模拟商战中 ，我们将这一周期压缩至2 天。
●高压决策：学员需要在有限时间内（如 30 分钟）完成对一个濒临破产项目的尽职调查 ，并制定重生方案。这种时间压力会剥离学员的伪装 ，逼出他们最真实的决策习惯与性格弱点（如优柔寡断、盲目冒险）。
●即时反馈：每一个决策（如“削减 20%护理人员”）输入系统后 ，下一年的“财务报表”会立即生成。学员将直观地看到 ：削减成本虽然提升了当期利润 ，但导致服务事故频发 ，进而引发退住潮 ，最 终导致项目崩盘。这种“回旋镖式”的因果教育 ，是任何书本无法给予的。
价值二：容错率的本质——“死在沙盘 ，活在战场”
●试错成本为零：在沙盘里亏损 1 个亿 ，代价只是面子；在现实中亏损 1 个亿 ，代价是职业生涯甚至企业的存亡。
●复盘的深刻性：课程设置了深度的复盘环节， 由杨满珠总等实战导师进行“毒舌点评”。他们会指
出：“你的这个测算模型 ，在 2019 年的政策环境下是可行的 ，但在 2025 年就是找死。”这种基于历史经验的纠偏 ，价值千金。
2. 生态圈层的“闭环赋能”
这不只是一次课程 ，更是一个进入绿城生态圈的入口。
●咨询服务：绿城康养设有专门的“商务咨询中心”，可为学员企业提供后续的项目定位、设计评审服务 。
●人才输送：依托绿城与浙江东方职业技术学院的校企合作体系 ，绿城可为合作伙伴输出经过标准化培训的护理与管理人才 ，解决“招人难”问题 。
●供应链共享：学员有机会接入绿城的集采供应链 ，降低运营成本。
长三角康养标杆项目考察
注 ：最终精选其中5-6个项考察
Day1（精选其中3个项目）
美好之城·大爱天下颐园国际颐养社区
地产开发 + 存量/配建康养入住率快速代表
拟交流主题：从项目定位筹开到运营一年两百多入住率实践
项目由绍兴本土实力房企元垄地产投资营造，并引入绿城康养负责整体运营管理的城市综合体康养标杆。 整个项目总建面约27万㎡，集品质住宅（约17万㎡）、地铁商业（约5万㎡）与CCRC颐养社区（约5.5万㎡，约500张床位）于一体，是典型的“地产开发 + 存量/配建康养 + 头部专业代运营”的城市级综合体案例。项目总建筑面积5.5万㎡，包含活力公寓、颐养公寓和颐乐学院等。目前开放一期2#楼活力公寓86套，5#楼护理公寓203床。
绿城蓝庭老年颐养公寓
国内医养结合养老地产案例典范
拟定交流话题 ：地产配套养老项目运营
蓝庭颐养老年公寓项目作为住宅园区生活服务体系强化配套 ，是首个在服务医疗支援一体化的综合性养老项目。
蓝庭老年颐养公寓（杭州市示范性养老机构）与蓝庭护理院形成的医养结合体。项目整栋楼共有十层， 1、2层为医疗门诊、康复中心与颐乐活动配套 ， 3至6层为护理院 ，7至10层自理公寓。
绿城蓝庭老年颐养公寓与蓝庭护理院总床位为210张。其中颐养区单/双人间90张 ，护理区双人间120张。
公寓的地产
杭州安诺新程国际康养中心
存量/更新用地转型康养--城心医康养综合体样板
拟定交流话题：存量/更新用地转型康养实践
杭州本土老牌上市房企广宇集团（大健康板块广宇安诺）倾力打造的旗舰级“城心医康养综合体”，也是近年来华东地区城市中心高密度存量/更新用地转型康养极具代表性的样板项目。总建筑面积约 4.4万㎡，地上12层，共 221套 居室、366张 核定床位（分为：养老床位 207张 + 医疗/护理院床位 159张）。三大产品线安诺新程健康家（活力自理）、安诺新程医养家（术后康复/重度介护）、安诺新程记忆家（认知障碍专区），项目入日本静冈县骏府葵会集团（日式照护与认知症SOP），重点吸纳其在认知症分级评估、非药物干预、洗浴防跌倒动线以及排泄自立支援等底层技术。
杭州橡树老年病医院
存量商业/写字楼改老年慢病专科医院的实操样本
拟定交流话题：医院办养老院，构建紧密型医养结合体系
是一家“医疗救治+长期照护并重、前端预防筛查+后端慢病兜底、机构-社区-居家”联动的全周期老年慢病管理专科医院，核定床位约 300 张（满负荷运转），由既有存量商办物业改建而成。长三角乃至全国民营医疗体系中认知症（失智症）专科与重度介护照护的标杆，以“五位一体”（医疗 + 康复 + 护理 + 陪护 + 营养）和“去约束化/非药物干预”闻名。
Day2(精选其中两个项目)
上海天地健康城 产权销售型养老项目代表
拟定交流话题 ：高端出售型养老退休社区经营模式
项目占地160亩，包括独立式公寓产权房（售罄）+服务式公寓、德颐护理院（入住率高）三种产品业态；
配套设施恬愉学堂会所8000平方米、德颐医院、天地年华商业街；提供长期居住、短期度假、护理床位、喘息服务等多种服务选择；社区三面环水，沿河有10000㎡养生公园。
椿萱茂(上海康桥)老年公寓
工厂改失智照护品质旗舰项目
拟定交流话题：医养结合模式下的失能失智机构护理
椿萱茂创始于2012年 ， 目前全国共有20多家养老机构 ，养老经验丰富 。椿萱茂（上海康桥） 老年公寓建筑 面积17000平方米 ，共有173个房间 ， 343张床位 。主要为自理失能失智长者 ，服务包括长期入住、短期入 住、术后康复等；公寓入住率高。
上海梧桐人家 医养结合居家式公寓型养老
拟定交流话题： 医养结合项目开发运营模式
1. “梧桐人家”是太平人寿投资兴建的首个旗舰型养老社区项目，投资约40亿元，拥有1500余套健康活力老年公寓和近900张康复护理床位，可为约3500位长者提供长期持续的高品质生活和康养服务
2. 社区自带1.1万平方米的会所，提供餐饮、健身、小超市、理发、老年大学等，另配有1.2万平方米左右商业配套。主打理念：“居住在家中，服务在机构，生活在社区”。
3. 梧桐人家养老院引进智慧照护系统，以物联网技术，借助智能化系统和可穿戴设备，实现长者端、护理端、管理端、子女端互联互助，为长者提供精细化的智慧照护服务。
注 ： 考察项 目精选5-6个 ， 以实 际行程为准。
【参与人员】 养老机构养老地产 、旅游地产 、运营管理 、设计公司 、顾问单位 、养老 、大健康 、文旅康养、及与养老产业链相关企业、上下游产业链企业管理人员等。
【报名详询】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年10月23-26日·长三角（具体地点开课前一周发送报到通知）
【费 用】参加10月23-26日培训+考察10600元/人，只参加10月23-24日培训：费用6800元/人，只参加10月25-26日考察，费用3800元/人
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
| 
