| 上课时间： 2026年10月23-24日 |
| | 上课地点： 武汉 | | | | 课程人气：
9次 | | | | |
培训背景 | Curriculum background
存量时代商业地产进入资本考核新阶段，公募消费 REITs常态化发行，资产估值、NOI净收益、分红回报率、租约结构成为项目生死线。
很多商管团队仍困在传统误区：只追短期租金、忽视租户留存与长期资产增值；招商只看单价，忽略REITs融资成本与资产折现影响；运营只做基础物业，缺少资本视角精细化管控，最终项目估值偏低、退出受阻。
首批四只消费基础设施公募REITs已于2023年底通过。已上市十二只REITs，2025年底关键指标十分亮眼，平均出租率97.2%、收缴率99.65%、利润率66.61%。国家重点支持下，从大型购物中心与社区商业外，至今已扩增奥特莱斯产品。商业地产进入资产管理贯穿全流程开发，涉及投融建管退五环节的专业人才稀缺，长期经营持有商业的公司也面临知识不足的困境，尽快补课与调整人才引进，是当前公司领导高层的重中之重。
10月23-24日武汉标杆商业深度研学，4大标杆项目：武商梦时代广场（全球最大商业体）、华侨城东方里（社区商业）、武汉方圆荟奥特莱斯（存量商业改造）、将军里邻里中心（非标社区商业）联动操盘手与实战专家，围绕内容力塑造、存量商业改造案例、品牌焕新全链路拆解，为从业者输出实战参考，探寻存量商业破局路径。
《REITs视角下的资产管理招商运营提升实战研修班》跳出单纯运营思维，从资本端反向拆解招商策略、运营、资产焕新、搭配头部企业真实案例、此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家头部商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营与资产增值管理等心法。
【课程收益】
从REITs端反推招商、运营、资产的能力要求;
资产管理视角下的招商实施；
揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万科、万达、新世界、北京金融街的核心经营能力；
针对持有商业的消费基础设施公募REITs已于2023年底上市，如何成为下一批成功项目，本次課程可获得头部商业集团当前实际操盘做法。提供资产管理投融建管退五环节操盘心法，包括资产指标蓝图绘制、信息化数据建设、制度体系梳理、财务纪律建立、人才培训规划、十年回报率测算等全面可借鉴工具与案例；并贯穿于商业全流程，包括筹备期的开发计划管控工具、市场调查的执行细节、商业定位决定步骤、筹备期招商实施、建筑技术对接、开业前商户进场、开业前后市场推广策略与实施、开业后资产增值经营关键等全流程商业地产落地心法。
培训对象 | Training object
商业资管/商业公司董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销、招商、运营、计划做旧改调改、等业务负责人及商业地产服务机构的相关业界人士；
规划建筑设计机构：商业策划、建筑、景观、室内设计，从事城市更新、商业空间设计从业人员。
师资介绍 | Course instructor
张凯胜老师：
台湾第一代商业地产团队。
台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
s曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。
民企龙湖集团商业地产总部、民企万达集团商业管理公司总部、国企北京金融街商业管理公司总部、民企万科杭州区域总部、国企大悦城、港商新世界百货东北区域等一二把手。
实力操盘项目超百个。
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。
万达广场44家、龙湖天街32家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。
担任龙湖与万达商业集团智能商业大数据信息化建设与线上线下操盘手。从零开始，组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且多年实务经验。
服务企业。
海南海免商业集团、华中万科商业、深圳安居商业集团、上海陆家嘴商业集团、北京中信城商业、株洲百货、上海瑞安商业集团、西安高科商业、苏州圆融商业集团、北京与深圳益田商业集团、深圳天虹商业集团、秦皇岛茂业商业、广州新世界云门商业、广州粤海商业集团、天河城、合肥百大商业集团、成都远大商业、深圳大悦城商业、武汉荟聚商业、上海中骏商业集团、西安大唐不夜城商业、银川新百商业、上海百联商业集团、杭州浙江高速商业集团、长沙友阿商业集团、青岛丽达商业集团、苏州银泰商业、郑州河南铁建商业、深圳深业商业集团、青岛利群商业集团等。
课程内容 | Curriculum outline
一、商业地产市场现状
1、内需消费市场不热，消费者与品牌商择优态势，拥有经营KNOWHOW的商业集团脱颖而出。
2、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、大集团化现、线上线下合、存量盘活兴。
3、未来的5大发展趋势明朗：消费者视角、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产轻资产思维贯穿全流程
商业地产轻资产：大集团化的二个路径，一个是并购，一个是委托经营
1、商业地产资产全流程环环相扣：投、融、建、管、退
2、资产管理六大组成不可缺：战略、成本、管理、系统、组织、风险
3、二个模式的选择：轻资产与技术输出的优劣分析
4、轻资产的关键财务指标：YTC的解构与分析
A）分子提高：租金平效溢价与能耗控制成本
B）分母管控：拿地与建造成本标准建立
5、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
6、拿地前四个清晰：持有面积、开业年月、前三年开业YTC、开业后对接资本时间
7、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算
8、操盘者的四堂课：
A）第一课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则
B）第二课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
C）第三课：项目独有主题与建造成本的平衡学
D）第四课：首年租金溢价法则
《案例与工具》
龙湖商业建筑标准与成本二标准
主力店数量与餐饮业态面积：YTC测算表
租金溢价：麦当劳5+5推算表
首批公募REITs分析：长沙金茂览秀城、青岛华润万象城、杭州西溪印象城、北京物美四项目
三、从REITs端反推运营能力要求
商场经营三个核心关键：引流、导流、留客
第一个核心关键『引流』：客人为什么要来？
A）商场懂顾客：商场定位准确为基础
B）经营指标：日均来店客流达成率、客流密度完成率
C）核心商圈绘制：五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图、顾客来源热力图
D）睦邻计划实施：专人专职专预算经营物业主管或居委会主委
第二个核心关键『导流』：客人在店内怎么逛？
A）商场知顾客：商场透过信息化大数据持续收集
B）经营指标：爬楼率、场内客流热力分布率
C）用钱来夺取：室内WIFI LBS、店铺级客流系统
D）用勤来夺取：追踪顾客1080条痕迹绘制
第三个核心关键『留客』：客人为什么重复再来？
A）顾客爱商场：项目IP与会员计划提高会员忠诚度
B）经营指标：会员忠诚度、顾客商场指名率、消费者满意度
C）每季度店内与核心商圈拦访：一年四季不低于一万样本量
D）委外第三方满意度调查：过半商户季度面对面调查与高于1000份消费者样本量
《案例与工具》
龙湖商户与消费者满意度调研与高管考绩挂勾制度
中粮大悦城顾客来源热力图
六大商业集团商家客流热力图
四、资产管理视角下的招商实施
招商先行，项目设计与工程建设的依据
1、招商能力升级与商户租金溢价
2、6项核心调研与招商预判、3年收益测算与决策文件
3、商家盈利预判法则
4、招商法则与管控
5、承诺商户的新能力
6、新业态与品牌新趋势
7、集团与项目招商联动
9、商品力是抢夺商户的新能力
《案例与工具》
五、现场解惑
Q＆A
研学项目
1、武商梦时代——城市地标与全球最大纯商业体
位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，由武商集团投资超120亿元建设，总建筑面积约80万平方米，相当于112个标准足球场，规模超越迪拜购物中心（约55万平方米）。项目地下4层、地上9层，于2022年11月9日正式开业。
它是武汉商业的标杆项目，其“全球最大纯商业体”的称号也自带流量，单日最高客流曾逼近30万人次，年客流超4000万人次。
其价值在于展示了一个80万㎡的超大型商业体如何通过极致的业态组合来吸引全客层。
“微度假”业态组合：如何将全国最大空中动力乐园WS梦乐园、华中首家城市中心冰雪场WS热雪奇迹、航母级影城等大型体验业态与零售结合。
客流引导与分区：如何通过47部直达电梯、196部自动扶梯和8000个停车位来疏导日均10万+的客流。
文化融合：B1层的“楚风汉味”美食街区如何复刻城市记忆，以及建筑本身与千年古刹宝通寺的“跨时空对话”设计。
研学亮点：
1、全球最大纯商业体如何通过业态创新实现“微度假”闭环；
2、学习超大体量商业体的业态规划、自有品牌运营、“零售+微度假”融合模式；
3、商文旅体”五位一体模式：融合沉浸式体验、潮流商业、亲子游乐、文旅打卡、高端消费于一体，以“商业+文旅+体验”的创新模式打造丰富的消费场景，是国内最大的“商文旅体”综合体。可考察其业态间的客流互导机制。
分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手
2、武汉方圆荟奥特莱斯——存量改造，世纪金源商业集团首个轻资产输出的城市奥莱项目
总建筑面积约21.16万平方米，建筑为地下1层至地上4层，配套超3000个停车位，于2024年5月1日正式开业。作为武汉首座主城区奥莱MALL，它由原海宁皮革城改造而来，是世纪金源商业集团首个轻资产输出奥莱项目，并获得了“2025年度中国奥莱全域营销标杆奖”。
体量与品牌：引进近300个品牌，其中80家为区域首店。截至2024年5月，日均客流量达6.8万人次，首月营业额即达3.2亿元。
“奥莱+MALL”融合：它不再局限于传统奥莱的折扣零售，而是以“奥莱生活+欢聚中心”为理念，融合了时尚、美食、亲子、运动等五大维度，打造复合型城市商业。
招商成果：项目引进了近300个品牌，其中80家为区域首店，开业首月营业额即达3.2亿元，展示了其强大的品牌聚合与运营能力。
研学亮点：
1、这是一个典型的存量商业改造案例，尤其适合需要了解招商策略和模式创新；
2、如何将一个业态单一的专业市场，成功转型为高客流、满出租率的现代化商业体；
3、招商成果：项目引进了近300个品牌，其中80家为区域首店，开业首月营业额即达3.2亿元，展示了其强大的品牌聚合与运营能力。
分享嘉宾：项目操盘团队负责人
3、武汉华侨城东方里——社区型商业街 依托东湖的“生态滨水休闲”模式，文旅融合
由武汉华侨城实业发展有限公司开发，总建筑面积约3万平方米，是东湖北岸重要的商业配套，但并非城市级核心商圈。它依托于华侨城高端社区和东湖绿道，客群相对聚焦。
精准的业态组合：餐饮占比达30%，引入星巴克宠物友好店、康斐斯健身等品牌，精准服务于周边高端社区及东湖游客的休闲需求。
心业态与特色：以 “生态滨水休闲” 为特色，是武汉唯一接驳东湖的特色水源主题商业街，与东湖绿道无缝衔接。引入了星巴克宠物友好店、康斐斯健身、华中首家2000㎡漫咖啡旗舰店等品牌，涵盖高端餐饮、运动社交、家庭亲子、养生康养等多元业态。邻近华侨城生态艺术公园、武汉欢乐谷、玛雅海滩水公园等景点，形成文旅融合消费场景。
2026年9月，项目启动焕新升级，全新运营团队进驻，计划引入更多精品餐饮、美学小店与生活方式品牌，打造“东湖畔轻法式慢生活目的地”。
研学亮点：
1、社区商业如何与稀缺自然资源结合。核心看点包括：“生态滨水”定位：如何利用接驳东湖的天然优势，打造区别于“盒子”商业的开放式街区体验；
2、文旅联动：如何与欢乐谷、玛雅海滩水公园等景点形成联动，共享客流；
分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手
4、将军里邻里中心——非标社区商业
将军里邻里中心位于武汉市东西湖区将军路片区，是一个定位为“非标商业”的社区商业综合体。项目总
投资约1.7亿元，总建筑面积约1.76万平方米，服务周边约15万居民，预计于2026年9月底正式开业。
“非标商业”的定位：它刻意避开传统购物中心“大而全”的模式，主打“小而美”和“接地气”，核心是绕社区居民的真实需求来定制业态，目标是成为居民的“第三生活空间”。
业态组合的精准性：招商策略很有针对性，针对不同人群做了清晰的规划。
基础便民：引入蔡林记、江胖子米粉等本土老字号，并配置约2100平方米的智慧菜场，解决“过早”和“买菜”的刚需。
家庭社交：打造约2000平方米的“将军里渔村”院子餐厅，规划400个座位，精准填补了周边缺乏高品质家庭宴请场所的空白。
年轻与夜间经济：规划约4000平方米的钢结构夜市街区，汇聚小民大排档、1986串串等热门品类，并实行早7点至凌晨2点的全时段营业，衔接“早安武汉”与“夜宵江湖”。
空间与运营模式：建筑采用5层退台式设计，打破封闭感，并通过外摆区域强化“室内+户外”的融合消费场景。运营上采取“招商运营前置”模式，以降低商户入驻门槛和运营成本。
全龄友好的公共空间：项目不仅关注商业，还预留了大面积广场，设置了儿童游乐区和可供老人跳广场舞的区域，并通过户外投影播放电影等内容，强化了社区的公共社交属性。
研学亮点：
1、招商策略很有针对性，针对不同人群做了清晰的规划。
2、空间与运营模式：建筑采用5层退台式设计，打破封闭感，并通过外摆区域强化“室内+户外”的融合消费场景。
3、运营上采取“招商运营前置”模式，以降低商户入驻门槛和运营成本。
分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手
课程安排：
时间安排 研学形式 内容/主题 专家老师
10月23日
第一天 上午 项目考察 深度研学——武商梦时代广场（全球最大商业体） 张凯胜老师
项目考察 深度研学——华侨城东方里（社区商业） 张凯胜老师
中午 午餐
下午 项目考察 深度研学——武汉方圆荟奥特莱斯（存量改造） 项目操盘手
项目考察 深度研学——将军里邻里中心（非标社区商业） 张凯胜老师
10月24日
第二天 上午 09:00-12:00 主题分享《REITs视角下的资产管理招商运营提升》 凯胜老师
下午 14:00-17:00 主题分享《REITs视角下的资产管理招商运营提升》 凯胜老师
课程结束
备选项目：华发中城商都，延庆里、咸安坊
【报名详询】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年10月23-24日·武汉（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】4980元/人，（费用包含：学习费、资料费、场地费、茶歇、税费、项目考察费、讲师费、考察用车、签字笔）。不含往返武汉交通费、住宿费、餐费及个人消费等。
（午餐100元/餐 ），需要预定午餐，提前联系会务组。
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
| 
