| 上课时间： 2026年9月23-24日 |
| | 上课地点： 武汉 | | | | 课程人气：
7次 | | | | |
【课程背景】
随着存量时代的来临，近期全国各地城市更新相关政策密集出台，城市更新成为高频热词。显示出国家和地方要全面加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。
过去靠施工交付拿项目，未来靠谋划、产业、运营、整合拿主导权，从前期谋划、资金平衡、产业导入、长期运营和资产价值全链条配合。企业传统的赚钱方式、组织方式和能力结构都要被重新定义。城市更新不是房地产下行后的临时替代，而是城市发展阶段变化后的长期主赛道。
城市更新是长期趋势，不是短期风口。从今天开始，每一个项目都多问一句：这个项目建完以后，谁来用、谁来管、谁付费、价值怎么持续？未来大量机会来自既有空间的修复、改造、提升、运营和持续维护。老旧厂区、老旧园区、老旧商业街区、低效国有资产，是城市更新的重要项目来源。
【学习对象】
1.董事长、总裁、总经理、投资战略部、运营中心及相关管线的总监、经理等；
2.市场、工程、运营、策划、综合管理、区域业务开发等迫切希望转型城市更新的房地产企业；
3.城市更新投资商/运营商；市、区政府相关存量资产盘活负责人；
4.参与城市更新业务拓展、政府对接、项目前期跟进的一线业务骨干；
5.需对接地方政府、挖掘更新项目线索的从业人员；
6.房地产行业咨询服务、设计顾问及其他从业者；
【学习收益】
1.了解各主要城市的城市更新相关政策和实施路径；
2.了解城市更新的基本原则、方法和商业模式；
3.项目线索挖掘及政府关键人对接要点；
4.政企沟通谈判与项目落地全流程实操；
5.城市更新实战案例分享和经验复盘：既有商业、办公、创意园区、低效工业用地更新项目，也包括轻、重资产不同类别的城市更新项目；
【课程安排】2天12H （1.5天案例分享+0.5天两个央视报道项目实地考察）
【课程内容】
第一部分:城市更新会成为未来十年的主战场
一.城市更新从增量开发到存量更新
1.增量开发结束，进入存量时代
2.房地产逻辑改变，土地财政弱化
3.城市竞争从“扩张”转向“品质”
4.谁具备运营能力，谁就拥有未来
二.城市更新背后的巨大市场
1.在国家战略中找准企业新坐标（十五五城市更新规划）
2.老旧小区与城中村
3.老商圈与老工业区
4.历史街区与低效资产
三.城市更新项目真正的核心
1.不是拆迁，而是运营
2.不是建设，而是产业
3.不是一次开发，而是长期经营
四.城市更新政策底线要求
1.防止大拆大建刚性指标
2.加强文化保护底线要求
案例：监狱启动改造文创园
3.政策落地：产业赋能
案例1:科创+科大硅谷创新产业园
案例2:商业+瑶海天地
案例3:文旅+西安大唐不夜城
4.绿色低碳
案例:重塑园区生态功能, 打造海绵城市公园
第二部分:城市更新项目获取要点与实操难点破解
一.项目系统化谋划“五定”原则
1. 定基底——做实片区全域体检：全面摸清空间建筑、权属资产、产业民生三大底数
2. 定边界——科学划定更新单元：严格区分拆除重建、拆改结合、整治提升三类模式
3. 定需求——统筹多方利益诉求：政府发展诉求+居民民生诉求+市场产业诉求精准对接
4. 定模式——精准匹配开发路径：灵活运用容积率奖励、用地性质兼容等政策工具
5. 定平衡——前置经济平衡测算：搭建科学收支模型，确保项目资金自求平衡
“五定”原则构建了从现状研判到实施落地的完整逻辑闭环
二.项目全周期实施闭环“五步法”
1. 谋准项目——前期策划与立项储备：权属排查、民意征集、方案编制
2. 筹稳资金——多元化融资体系搭建：财政投入+政策性金融+社会资本
3. 突破难点——征拆协同与多方联动：“政企联动、社区协同、群众参与”机制
4. 建好项目——建设管控与模式优化：优选EPC或EPC+O模式，全过程质量进度监管
5. 激活资产——运营闭环与价值实现：“投融建管运”一体化闭环，从工程建设向资产经营转变
核心洞察：注重策划先行和运营前置，各环节一体化、闭环式解决策略
三.项目信息获取
1.招拍挂网站：地块编号、出让公告时间、报名截止时间、竞拍时间、起始价、保证金、容积率、计容建面、自持比例、产业引入要求等核心参数。
2.内部资源承接：该项目是政府推介还是企业申报、项目所处阶段（概念/立项/可研/实施）、产权方是谁、是否有相关企业已在跟进。
3.行业论坛与协会渠道：了解项目储备和合作意愿，提升行业影响力同时获取项目线索，会后继续跟进。
4.第三方数据平台：重点关注：流拍地块（可能存在重新挂牌或合作机会）、城投托底地块（城投通常缺运营能力，合作可能性大）、产业用地出让（可对接产业方）。
四.项目基本信息摸底与初始研判
1、项目基本信息摸底：1)土地与房屋： 2)产权与权属关系：
2.找责任单位和责任人:1)找责任部门的线索 2)查阅招标公告
3)找“前期服务商” 4）从“街道办”倒推 5）找责任人
3.初始研判是否跟进
1)关系研判：先通过第三方侧面了解，不急于投入大量资源。
2)市场研判：成本估算、周边需求、区位评估；
五.项目的第一阶段跟进
1．明确我方核心诉求（投资回报率、品牌输出、投资规模）。
2．合作方核心诉求（政府：税收就业、城市面貌改善、少出钱；
3．产权方：资产盘活、价值提升；居民：补偿合理、安置到位）。
六.项目第二阶段跟进
1、（可选）概念方案
2、产业研判与定位（核心工作）
1）研究区域主导产业类型及发展趋势：市场需求分析、竞争格局
2）运营和资源前置对接：产城融合设计、空间布局规划；
3）预判可能出现的卡点
规划调整风险：现行控规与项目规划与设想是否一致，如需调整周期多长。
拆迁安置风险：原住民数量、诉求强烈程度、政策补偿标准。
资金缺口风险：总投资估算、自有资金比例、融资可行性。
合规风险：历史建筑保护要求、环保要求、消防规范适配性。
协调成本：涉及多少利益主体（政府部门、产权方、居民、商户），协调周期预估。
七.项目第三阶段跟进
（前策报告达到汇报条件，包装项目）明确项目指标、明确项目经济指标、明确项目产业、明确项目成功标尺；明确责任单位（资金来源拼盘和利润归集）
1、项目背景（地块整体规划、总投资、更新策略）
2、项目概况（规划定位、改造内容、新建规模、运营周期、总投资、负责人、收益率、回收周期）
3、投资必要性分析（战略转型、经验积累、区域深耕、可持续发展）
4、投资可行性分析（区位优势、地价优势、市场竞争格局、售价或租赁定价、收益回正周期）
1）住宅：区位分析、市场竞争格局；
2）商业：区位分析、市场竞争格局、租金定价；
3）产业园：区位分析、地价分析、市场竞争格局；
5、经济效益分析（销售收入、开发成本、利润、利润率、内部收益率）
6、资金分析（自有资金、融资安排、回款计划）
7、请示审议事项（竞拍决策、价格上限、项目主体）
八.项目获取的实施路径
1.资金拼盘的设计方式：1）中央补贴、2）金融机构：
2.合作方式的选择方式
3.合作伙伴的选择（如何兼顾政府、地方利益和企业利益）
4.进场交易的条件设定（门槛和条件）；
1)资金类条件：竞买保证金；地价款支付要求：明确付款节点和比例；资金来源合规要求：须为自有资金等
2)开发类条件：开工时间、竣工时间要求、销售价格上限限制
3)公共责任类条件：捆绑的城市更新改造内容及投资要求；公建配套要求：配建的学校、绿地等公共设施；引入的产业类型、规模等
4)合规类条件：签订监管协议，明确各方责任；违约条款。
九.项目中标实操难点破解
1.内部投资上会的资料和汇报管理：请示文件、可研报告、市调报告、测算、法律意见书..
2.应标阶段的注意事项
3.中标阶段的商务合同的锁定
4统筹施工过程的管理关键线路
1)EPC设计单位的管理的管理要点（招商落位和设计落位的关系）；动线、建筑立面、空间感受、设备选择、配套设置；
2)项目关键指标的管理，协同合作方进行施工节点管理；
3)辅助资金拼盘的落地；
4)工程质量的监管、监控
第三部分:城市更新资金来源规划与申报包装谋划
一.更新项目如何做可行性研究报告
1.看政策
2.看区域
3.看产业
二.城市更新的主要资金来源--核心定位
1.中央预算内资金
2.专项债
3.政策性银行资金
4.社会资本与REITs
5.如何做资金平衡
三.统筹规划、金融创新
1.政策性银行资金
2.省级财政专项奖补
3.”城品活力贷”贴息+专项债
案例：落地操盘、突出实效
四.如何把项目装进"国家盘子里"
1.民生逻辑
2.产业逻辑
3.城市功能逻辑
五.如何做城市更新项目实施方案，申请入库
1.如何做城市体检
2.城市更新专项规划
3.城市更新片区规划
4.城市更新项目实施方案
六.如何提高城市更新项目申报成功率
1.项目如何包装
2.政府最关注什么
第四部分:城市更新资金常态化储备机制
一.融资渠道：构建多元化资金矩阵
1. “留”：综合整治类项目
2. “改”：有机更新类项目
3. “拆”：拆除重建类项目
二.融资渠道：超长期特别国债
1. “两重”建设支持领域
2. “两新”领域支持内容
3.2026年安排1600亿元（比上一年增加250亿元）
三.融资渠道：中央财政专项资金
1.中央预算内投资：直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等
2.财政补助资金：财政部、住建部资金重点支持四大领域
四.融资渠道：地方政府专项债，精准滴灌引导
实行“谋划一批、储备一批、成熟一批、申报一批”常态化储备
案例一：黄山市城市更新基础设施补短板一明工程项目
案例二：池州市贵池区城市更新项目
五.融资渠道：银行贷款
1.项目准备阶段合作银行(国开行政策性资金特点)
2.项目建设阶段申请开发贷或并购贷
3. 项目建成后的运营阶段补充资金渠道
案例：贴息范围与贴息标准
六.融资渠道:城市更新基金
1.可研/立项阶段，作为前融资金解决征拆或拿地资金问题
2.建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款
3.进入实施阶段，仅作为融资工具补足项目资金缺口
案例：上海800亿城市更新基金架构
七.融资渠道：城市更新信用债
1.公司债特点与资金用途
2.企业债特点与资金用途
3.城市更新专项债务融资工具
八.融资渠道：居民自主更新 （自筹资金）
案例：南京景枫中心运营案例：IP策展与情绪共鸣
九.资金回笼：运营期收入
城市更新运营的五大业务赛道：商业、文旅、物业、科创、公共服务
十.项目资金来源 “五方协同”
1.政府资金：财政专项资金、
2.市场资本：城市服务商角色，发挥资源和长期运营优势
3.金融创新 ： 银行贷款、REITs等工具
4.产权人：“谁受益、谁出资”（加装电梯等）
5.社会力量：社区公共区域设施建设
资金筹措向 “政府引导、市场主导、多元共投、金融创新”的复合型模式转变
第五部分:城市更新项目实施路径模式分析
一.四大核心能力建设
1. 顶层策划能力——组建专业“智库”团队，强化片区开发策划与战略研判
2. 资源整合能力——联动政府、金融机构及产业链伙伴，建立常态化协同机制
3. 资本运作能力——灵活运用基金、REITs、银行信贷等多元工具
4. 全周期运营能力——搭建招商、运营、物业一体化团队，精细化管理
二.五大实施路径模式
模式一：策规融一体化服务 → 专业赋能前置
省外标杆：四川城更集团·天府新区——“人产城”顶层设计+前置运营做资金平衡测算+“城市合伙人”排他协议
模式二：合资成立区域城市更新平台 → 政企股权深度绑定
对标案例：四川华西·德阳金鑫片区——政企联合资本共投，组建片区专属合资公司，“风险共担、收益共享”
模式三：投资人+EPC+O全周期开发 → 投建运一体化闭环**
对标案例：福建建投·南安成功街更新EPCO项目——策划先行、设计反向定制；投建运一体化统筹实施
模式四：轻资产运营 → 存量资产盘活
对标案例：湖南建投·裕后街——国资托管、权属分离，年接待游客突破500万人次
模式五：优势业务重点突破 → 打造可复制标杆产品
对标案例：成都八里庄工业遗址片区更新（40亿级标杆）——赛道精准卡位、业态焕新重构、标杆价值裂变
三.战略路径与行动建议
1.第一阶段·破冰起步——以“策规融服务”和“轻资产运营”为抓手快速切入，高效建立政府信任
2.第二阶段·标杆深耕——打造细分赛道标杆示范项目，推动政企合资平台落地，实现从单点突破到区域深耕
3.第三阶段·全域覆盖——依托“投资人+EPC+O”模式与产业基金赋能，实现重资产项目规模化落地
四.四大关键行动抓手
1.组建专业攻坚队——市场拓展、策划咨询、融资服务专项小组
2.打造标准化产品——社区运营、工业遗存更新等可快速推广方案
3.深化政企协同——常态化沟通机制，精准对接地市、区县政府及城投平台需求
4.强化品牌影响力——标杆案例展示、行业峰会交流，塑造城市更新领域领军品牌形象
五.投融建管运全链条
1.经营收益：稳定现金流
2.物业销售：以售养租
3.资本运作：资产增值退出
4.政策性回笼：合规使用
六.投融建管运一体化模式
1.适用于投资规模较大的城市更新项目，例如片区开发项目等。
2.实施路径三种情况
3.优点与风险控制
七.委托经营模式
1.实施路径以城投公司为实施主体
2.公开招标等方式选择城市更新项目的工程建设和运营方
3. “EPC+O”将设计、采购、施工和运营等环节结合起来，
4.在EPC总承包模式基础 上向后端运营环节进行延伸，降低全生命周期成本。
第六部分:城市更新项目实操六大难点解析
难点一：项目包识别与分类打包
核心痛点：项目来自多部门和企业，呈“碎片化”特征
案例：瑶海区老城片区城市更新项目——经区级调度后分两期实施，一期复兴集团、二期瑶海国资集团；删除难以划转的公益性子项，增加有收益项目确保平衡
难点二：存量资产权属问题
核心痛点：资产产权单位不一，存在政企混产、划拨无证、国企改制遗留问题；银行融资要求资产全部归借款人名下
案例：天长市老城区城市更新项目——经过资产划转调度会，剔除不能划转资产，确定可划转资产方式；国有平台资产直接划转，无主体未办证资产直接登记到贷款主体名下，私人产权剔除
难点三：政策动态变化快
核心痛点：隐债政策变化导致银行贷款政策调整
难点四：项目资金平衡难
案例：天长市老城区项目——梳理资产新增可收益的国有闲置用房、商铺等拓宽收益来源；收储资产再出租内容由商业银行支持
难点五：利益协调难
核心症结：涉及业主、居民、商户等多元利益主体，诉求差异显著
难点六：文保矛盾
核心症结：既要守住历史风貌的“形”与“魂”，又要植入现代业态与功能
第七部分:城市更新与生态再造可持续运营核心思路
一．城市更新业务体系
1.城市更新+投融建营全产业链模型
2.城市更新+康养的业务体系
3.环保（特色产业模型）”的业务体系
二．城市更新精准运营
1. 城市更新+片区开发：从规划策划到投资建设、运营管理的全流程服务，精准适配片区更新需求，全力打造生态宜居的片区发展样板。
案例：打造“省属企业+地方平台”合作新模式
2. 城市更新+老旧小区：加快完善城市功能短板，解决基础设施老化、功能缺失等民生痛点，又融入节能改造、生态提升等举措，实现居住品质与生态效益双提升。
案例：探索“生态改造+运营增值”一体化模式、
3. 城市更新+商业运营：专业运作闲置商业等存量资源，导入优质业态，实现城市空间价值再造。
案例：某世纪广场商业综合体盘活资产超7亿元
4. 城市更新+康养运营：构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，助力完整社区建设落地。
案例：“生态颐养+文化润养+中医食养”三位一体的康养新模式
5. 城市更新+城市服务：深度参与城市空间治理，打造区域领先、快速成长的智慧城市服务品牌
案例：拓展城市环卫一体化业务
6. 城市更新+城市环保：以城市资源循环利用、绿色节能建筑打造、生态环境综合治理施工、无废城市建设为四大核心方向，将生态理念深度嵌入城市更新全流程。
7. 城市更新+开发代建：提供施工、开发、销售等涉房业务。
三．高效协同的城市更新生态体系
1.深化地方平台协同合作
1)探索“省属国企+地方平台”合资共建模式，联合成立项目公司或平台公司。
2)依托本土资源、技术支撑及资源联动优势
3) 合力破解资金、技术、运营等难题。
2.推进老旧小区与片区更新合作。
1)提供“生态规划 + 绿色建设 + 运营服务”全链条方案。
2）融入生态环保举措，打造绿色低碳宜居示范项目；
3）探索“市场化 + 公益性”可持续模式，以运营增值保障长效发展。
3.开展存量资产盘活与业态导入合作
1）联合盘活老旧厂房、闲置低效办公用房、老旧街区等存量资产。
2）导入康养、文创等优质业态，推动资产生态化、价值化升级。
4.推动健康养老产业合作
1)推进嵌入式康养中心建设运营
2)构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，
3)提供专业精细化养老服务。
5.参与政策研究与标准制定合作
1)积极参与住建系统主导的城市更新政策研究、标准制定及试点项目建设
2)联合行业伙伴开展模式创新，推广城市更新理念与实践。
6.构建产业联盟合作
1)联合优质策划商、设计商、建设商、运营商、高校及金融机构，组建城市更新产业联盟
2)整合全链条核心资源，打破行业壁垒，破解资源分散、衔接不畅等痛点
3)提供体系化、全链条、一站式服务，
4)提升项目推进效率与品质，筑牢可持续发展生态。
第八部分:城市更新成功案例深度剖析复盘
一.城市生态修复类——杭州沿江景观带公园更新项目
区位规模：杭州滨江区钱塘江南岸，全长12公里，用地67.29公顷
总投资：约10.5亿元（区属国企自筹）
核心主题：“迎亚运、全民健身”+“一老一小一青年”三大群体需求
实施成效：全线涵盖文化艺术、商业配套、体育运动、亲子休闲等多元功能，从“亚运会”到“亚运惠”
经验做法：聚焦“海塘安澜”，打造17.4公里城市运动体验带；应用10余项建筑业新技术；以市场化方式盘活存量资源，新建改造驿站12个，引入咖啡、餐饮、书吧等多元业态，以租金反哺更新投入
二.城镇老旧小区改造类——重庆塔坪片区老旧小区改造
区位规模：重庆江北区观音桥街道，用地7.25公顷，总建面11.61万m²
总投资：约1.30亿元（中央财政0.20亿+区级财政0.50亿+社会投资0.60亿）
城市体检赋能：构建“基础+特色”双重体检指标体系，建立涵盖土地、建筑、文化资源等12类城市更新体检数据库
物业改革：将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，引入“街区物业”模式；通过经营性空间利用、智慧停车管理实现物业自我“造血”
三.完整社区建设类——南通南川园片区完整社区项目
区位规模：南通崇川区学田街道，用地0.80平方公里
总投资：约1.19亿元（财政1.18亿+社会资本0.01亿）
体检先行：推行“设计师进社区”活动，运用“居民议事堂”“板凳会议”让居民参与社区治理
运营模式：社区以场地“入股”吸引民间资本；“低偿+公益+市场”模式建社区食堂3间、日均用餐500人次；引进净菜超市，54个村庄优质蔬菜直供社区居民
四.老旧街区改造类——成都玉林东路特色街区改造
区位规模：成都武侯区玉林街道，全长800米，用地1.60公顷
业态升级“五个一批”策略：新招一批时尚商铺（国际国内知名品牌/首店）、保留一批传统店面（美发茶楼等生活空间）、提升一批市井店铺（塑造烟火气店面形象）、搬迁一批陈旧商户（五金日杂等不适宜业态）、挖潜一批新兴业态（创意设计/展示展览等）
创新模式“O+EPC”:运营全周期参与，开街后招商率100%，商铺坪效从600元/m²/月提升至800-1500元，日均客流3-5万人
五.城市功能完善类——芜湖人民城市驿站建设项目
项目规模：42座驿站，总建面4440m²，总投资482.29万元（财政资金）
盘活资源：“改造为主、新建为辅、利旧用旧”——最小驿站仅15m²，平均改造费用34万元，最少仅3万元；31座依托公厕、停用垃圾转运站选址
规范管理：三类管理机制——①购买服务引入市场化企业；②纳入公厕市场化运维范畴；③国有企业代管模式
第九部分:城市更新商业模式案例实践
案例一：上海蟠龙天地:以售养租的资金平衡之道
1.核心逻辑:通过住宅销售快速回笼资金（快钱），支撑商业等长期持有型物业的建设与运营（慢钱）
2.关键要素:短期资金回笼与长期资产增值的动态平衡及"分步投入、滚动开发"的现金流管控能力。
3.政企合资与融资创新: 政府+国企+民企三方持股
案例二：上海鸿寿坊:以运提效的社区商业创新
1.精准定位：小体量空间的运营奇迹
2.业态重构与内容运营
3.社群运营与复购提升
4.定位转变：从商业体到社区会客厅
5.融资结构创新：企业自有资金与银行贷款
案例三:上海张园：多元主体协同合作路径
1.融资结构:政府资金+银团贷款+市场化ABS融资+企业主体
2.合作模式: 将“开发建设”与“商业运营”进行分离，实现了资源的最优配置
3.文化认同与精准转化
案例四:上海INS新乐园：以内容和体验颠覆传统商业地产逻辑
1.项目定位与商业模式：核心业态
2.成本端与收益端
案例五:上海新天地——历史街区商业化更新的标杆
1.模式：石库门保留+现代商业注入，轻资产运营
2.核心经验：文化IP打造，溢价来自"不可复制的故事"
3.启示；建筑创造空间，运营创造资产。长期商业运营、品牌资产
案例六:北京首钢园——重工业遗址的华丽转身
1.模式：政府主导+国企平台+冬奥契机，赛后运营持续
2.核心经验：大事件带动，功能复合化避免后续空置
3.启示；工业遗存如何导入产业？老厂房价值不在外壳，而在产业生态和持续运营。工业遗存更新、产业导入、复合场景
案例七:成都猛追湾——微更新如何激活空间
1.模式：政府投入基础设施，引入社会资本做内容运营，滨水社区微更新
2.核心经验：运营前置，招商先行，再做设计. 微更新、轻改造、重内容、滨水空间激活
3.启示: 小项目也要先谋划人群和运营，不是简单做景观。
案例八:日本中目黑高架桥下——存量空间激活的国际经验
1.模式：铁路公司主导，餐饮/零售/文化混合业态
2.核心经验：小而精的空间激活，私域流量与周边社区绑定
第十部分:未来城市更新的发展趋势路径与未来展望
一.从开发商到运营服务商
1.战略转型：强化全周期运营
2.收益拓展：增值服务与肥瘦搭配
3.未来图景：片区统筹与长效机制
二.利用“基金+REITs”把重资产变轻
三.从空间更新转向内容更新
四.聚焦核心场景：生态+城市更新
1.政策端：生态治理纳入国家级资金主通道
2.市场端：行业进入“存量提质+低碳转型”双周期
3.头部企业的生态转型路径
案例1：华润置地“3+1”生态模式
案例2：陕建股份：生态+运营
五.聚焦核心场景：康养+城市更新
1.康养设施在城市更新中的价值与前景
2.三重维度叠加的确定性需求
1)人口老龄化的刚性需求
2）政策驱动明确且持续加码
3）供需缺口持续扩大
3. 三大实体落位场景
1)老旧小区“微适老”改造
2)存量闲置空间转型为养老设施
3)完整社区康养服务体系构建
六．城市更新运营提炼：
1.空间≠内容，设计≠运营
2.短期销售≠长期经营
3.政府支持≠项目可持续
第二天下午:实地考察石库门里份+百年里坊城市更新两项目
项目一:咸安坊--民国石库门里份的"艺术商业博物馆"活化
一.为什么值得看
湖北省第一批城市更新产教融合实践基地。华发重投入打造"艺术商业博物馆"，地处南京路与胜利街交界（青岛路片区保护更新项目）。
咸安坊展示了重投入参与历史建筑保护的完整样本：华发集团投入数亿元、历时7年修缮，56万块百年老砖逐块"十道工序"修复，把"修旧如旧"做到了行业顶尖水准；同时以"艺术商业博物馆"定位实现年客流近800万、销售额翻倍，证明了历史建筑"保护得越好、商业越值钱"的正循环。全市首例保留建筑不动产权证的落地，更让学员看到产权制度创新如何为社会资本参与城市更新"壮胆"。
二.项目基本情况
要素 内容
区位 江岸区南京路与胜利街交界处，属青岛路片区、汉口历史文化风貌区核心区，步行可达江汉关、黎黄陂路、巴公房子
历史沿革 始建于1915年、1933年建成，由黄少山、王奇峰、张韵轩等商人投资兴建，由启昌里、德永里及原咸安坊组成，是民国时期汉口最负盛名的"高级里份"，国内保存最完好的石库门建筑群之一；曾居住"棉花大王"黄少山、轮船巨头卢作孚、汉剧大师陈伯华等名流，数十部影视作品取景地；1993年列为武汉市优秀历史建筑（一级保护）
项目规模 10栋市级文保建筑组成，保留历史建筑面积约1.46万平方米；改造后商业面积达3.86万平方米；2016年启动修缮，2022年8月竣工验收，2024年9月28日正式开街
运营主体 珠海华发集团旗下武汉华发商业经营管理有限公司（项目公司为武汉华发长盛房地产开发有限公司）
经营现状 2025年全年客流近800万人次（同比增长80%），营业额同比增长127%；截至2026年7月累计接待游客近2000万人次；2026年元旦三天客流超15万、外地游客占比超四成；入驻品牌约100家，招商率96%，首店占比89%
主要荣誉 湖北省第一批城市更新产教融合实践基地；2025年7月央视以"活态博物馆"专题报道；2024年9月领取全市首例保留建筑不动产权证（制度创新标志）
三.城市更新改造亮点
1. 顶级水准的"绣花功夫"修缮。56万块百年老红砖逐一排盐、泛碱、平色等十道工序修复，成本高出新建3倍多；破损墙体、梁柱注入定制化材料（"建筑营养针"）；依原式样、原材质、原工艺修复钢窗蜡板和花岗岩石库门门头；修缮细化到"保护图则"层面——踢脚线的材质、色彩都有明确规定。
2. 里份空间格局的完整保留。保留"Y"字形主次巷格局、"两间一厢"标准单元、天井院落、"拐弯抹角"圆弧护角墙；原址保护参天大树及与"万里茶道"相关的古井、茶栈印记，历史信息最大化留存。
3. 灯光与景观的氛围营造。傍晚"心动天幕"心形光影洒落红墙，成为标志性夜景；樱花季巨型瀑布鲜花墙、满月形月亮门、"武汉"涂鸦墙构成三级打卡体系，"随便拍照都是大片"。
4. "艺术先行"的传播策略。2023年在"零商户"阶段即举办《你好啊，大艺术家》公共艺术展，梵高、达利等雕塑装置与百年月亮门同框出圈；后续滚动举办哈利·波特沉浸式展、柯南IP展、樱花户外咖啡节、精酿啤酒节、萌宠市集（万圣节单日客流突破11万），先造场景、再引品牌、后带销售。
5. 联动成片的城市级传播。与黎黄陂路、巴公房子、江汉关共同构成City Walk经典动线，"日间观光、夜间消费"全时段运营，使单体项目融入汉口历史风貌区整体叙事。
四.运营模式与更新模式
1. 投资主体与介入方式：珠海华发集团（国企背景市场化房企）2016年全额自筹约2亿元（另一口径超4亿元）启动修缮，历时7年；是武汉市首个由开发企业整体承担历史街区保护更新并持有运营的项目。
2. 政企协作与制度突破：江岸区政府主动协调市政工程提前实施、不动产登记提速办理、中央预算内资金申报；武汉出台保留建筑确权政策破解历史建筑"确权难"，2024年9月项目领取全市首例保留建筑不动产权证——产权清晰为长期持有运营和后续融资奠定基础，是本项目最具制度学习价值的点。
3. "城市更新合伙人"招商机制：摒弃"唯租金"招商，入驻品牌须尊重里份文脉、深耕本土文化、坚持长期经营；首店占比89%（全国首店31家、华中首店24家、武汉首店7家、本土原创首店20家），Vera Wang、ZIGGY CHEN等国际品牌与"全员饿人"过早文创、左邻右舍汉派相声（免费惠民演出）等本土业态共生。
4. 盈利模式：租金收益+策展活动引流+数据化运营，依托首店经济快速回本，转向"精细化运营+长效资产管理"；全年文旅活动由商户提议、运营方统筹共同落地，形成社区化黏性；三期预计2028年下半年开放，补齐大型演艺与高端商业空间。
项目二:延庆里--百年里份"运营前置"的非标商业更新
一.为什么值得看
延庆里地处胜利街287号（三阳路地铁站旁），是国企城投主导"运营前置"非标商业城市更新标杆项目（建筑面积约8100平方米）。但恰恰是"小体量里份怎么做城市更新"的最佳教案：D级危房如何通过"绣花功夫"变身为艺术街区；7500万元级的中小型更新项目如何靠"运营前置+策展思维"做出全国影响力；国企城投如何跳出"包租公"思维、以"去连锁化、非标准化"策略筛选200余组主理人品牌。对学员而言，延庆里比大体量项目更具可复制、可迁移的操作参考价值。
二.项目基本情况
要素 内容
区位 江岸区胜利街287号（门牌跨胜利街277—291号），胜利街与二曜小路交会处，临近汉口江滩公园，地铁1号/7号线三阳路站步行约400米；属"三阳设计之都"片
历史沿革 始建于1933年，由营造业者钟延生投资兴建（以其名中"延"字命名），位于原汉口德租界区；联排式二层砖木结构、中西合璧红砖小楼，列为武汉市不可移动文物（第三次全国文物普查登记）；改造前为国有单位公房，年久失修沦为D级危房
项目规模 7栋里份式联排建筑，基地面积5829平方米、建筑面积约8109平方米；一条主巷串联两条支巷，主巷长约75米、宽约5米；2023年12月31日首次"微更新"开街，2024年起全面修缮，2025年10月1日全面焕新营业
运营主体 武汉城投房产集团有限公司（业主+商业运营，联合武汉麓华商业管理有限公司；设计管理联合成都麓湖文旅——万华体系）；设计方：米思建筑（空间规划）、风物营造（景观）、反几建筑（公区室内）、武汉市民用建筑设计研究院（文保修缮）
经营现状 截至2026年8月累计客流突破百万人次，节假日日均近万人次；招商率87%、开业率75%；累计举办艺术展览12场、主题市集超50次；首店率75%—85%；已进入武汉City Walk热门路线
主要荣誉 空间利用和功能策划方案获2025年"金黄鹤奖"；"武汉设计之都"典型案例；所属三阳设计之都规划入选全国第一批国土空间规划实践优秀案例；央视网以"里份重生、文脉复活"报道其为全国同类地区提供"武汉样板"
三.城市更新改造亮点
1. 考据式"修旧如旧"。修缮团队先翻阅地方志考证历史原貌，恢复青红砖清水墙面；原样保留石库门、老虎窗、山花、封火墙、老式木门窗等历史符号；连与里份同龄的墙头爬山虎都保留主根；遵循"不改变文物现状"原则做保护性修缮，砖墙排盐修复、木构件传统工艺修葺堪称教科书级工艺示范。
2. 天井与巷道的空间再造。拆除天井违建，把封闭天井转化为共享花园与立体绿化；释放线性巷道、还原原始层高；以现代商业思维重构垂直+平行动线，保留约30%公共空间——里份"邻里空间"基因被转译为现代街区社交空间。
3. 设施的"隐形升级"。供水、供电、雨污管网、消防设施系统改造，电线全部入地，植入智能化监控与客流分析系统——历史风貌完整性与基础设施现代性兼得，回应了历史街区改造中"面子与里子"的经典矛盾。
4. "策展思维"的街区定位。定位"生活美学发生地、内容策源地"，锚定25—40岁注重审美与情绪价值的客群；以"在延庆里逛街就像在逛展"为理念，A4X艺术中心、"蛋是艺术超级市场"（汇聚100余个独立设计品牌）等让街区本身成为艺术现场。
5. 非标商业+社群运营双轮驱动。商户同步运营小红书等新媒体输出内容；持续举办市集、沉浸式戏剧、音乐live、拼豆大赛、摄影沙龙、爵士舞会等社群活动，用"内容—社群—复购"链条替代传统广告投放。
四.运营模式与更新模式
1. 投资与实施主体：国企主导——武汉城投房产集团牵头（其首个片区更新项目），市场化多元主体协同：施工为武汉天时建筑工程有限公司，商业联合武汉麓华商业管理公司，设计管理引入成都麓湖文旅（万华体系）；政府侧由市统筹规划、江岸区承接推动，属"政府引导、市场运作、公众参与"路径。
2. 资金来源：汉口历史风貌区整体改造于2020年获专项债支持推进，三阳设计之都片是该片区第一个启动的城市更新项目；延庆里本体改造资金构成未公开明细，属"专项债引导+国企投入"组合（参观座谈时可向运营方进一步核实）。
3. "运营前置"的更新逻辑：先定内容、再定空间——2024年4月即通过公开竞标确定万华体系为三阳设计之都（一元路片）招商运营管理主体，以运营需求反向指导修缮设计与招商标准，避免"改完再找租户"的传统路径风险。
4. "去连锁化、非标准化"招商策略：全国筛选200余组品牌，注重主理人审美与社群运营能力而非租金高低；业态以艺术策展、潮流零售/买手店（HAY武汉首店、POPLOOP）、手作家居（木墨）、调性餐饮/烘焙（Bake No Title、三旬糖水华中首店）为主，首店率75%—85%。
5. 盈利与滚动开发模式：突破传统纯收租，采取"培育+收益共享"弹性租金与商户共同成长；通过盘活存量国有资产实现保值增值；二期近9000平方米在建（预计2026年底开放），远期储备改造空间6万平方米，规划"日间产业办公、夜间文旅消费"复合片区——小体量项目靠"分期滚动+片区联动"实现可持续。
考察行程安排明细
考察安排:每个项目采取"概况讲解（15—20分钟）+ 实地参观（50—60分钟）+ 互动问答/座谈（20分钟）"三段式组织, 带着问题看项目。
时间 事项 地点 / 内容要点
13:30—14:00 集合出发 酒店大堂集合，乘大巴前往咸安坊
14:00—14:15 项目概况讲解 咸安坊主入口：由运营方（武汉华发商业经营管理有限公司）代表介绍百年石库门建筑群修缮历程与开街运营情况；全体合影
14:15—15:00 实地参观 参观"Y"字形里巷格局、石库门门头、清水红砖墙修缮样板（56万块老砖十道工序修复工艺讲解）、天井院落；打卡"武汉"涂鸦墙、满月形月亮门；了解首店品牌与"城市更新合伙人"招商机制。
15:00—15:20 业态观察与互动问答 重点考察首店占比89%的品牌组合逻辑；就保留建筑不动产权证确权（全市首例）、政企协作机制等提问交流
15:20—15:40 转场 乘车前往延庆里（约10分钟）；如时间充裕可改为步行City Walk（约25分钟），途经黎黄陂路、巴公房子等历史风貌节点，直观感受汉口历史风貌区整体更新成片效果
15:40—16:00 项目概况讲解 延庆里主巷口：由运营方（武汉城投房产集团/麓华商业）代表介绍1933年老里份"修旧如旧"修缮过程与"运营前置"理念
16:00—17:00 实地参观 沿主巷—支巷参观：青红砖清水墙、石库门、老虎窗等历史符号修缮细节 → 天井共享花园（违建拆除后的空间转化）→ A4X艺术中心、"蛋是艺术超级市场"等策展空间 → HAY、Bake No Title等首店主理人店铺；重点观察里份肌理保护、电线入地与智能化设施隐形升级。
17:00—17:20 座谈交流 与运营方座谈："去连锁化、非标准化"招商策略、"培育+收益共享"弹性租金模式、社群活动运营经验问答。
17:30 返程 参观结束，乘大巴返回。
项目学习对照要点
学习建议:重点记录改造手法、业态构成、运营模式三类要点，带着三条主线参观：一看"怎么改"——对比两个项目在历史保留与现代植入之间的尺度拿捏；二看"谁在改"——政府、区属国企、央企、市场化房企四种主导力量各自的资源禀赋与决策逻辑；三看"怎么活"——IP运营、产业生态、首店经济、社群运营四种流量模式的适用条件，为其他省县市的城市更新项目提供可迁移经验。
对比维度 咸安坊 延庆里
更新对象 民国石库门里份 1933年里份建筑
体量 1.46万㎡历史建筑 约0.81万㎡/7栋
改造手法 十道工序砖修+图则管控 考据式修缮+天井再造
主导力量 华发集团（国企背景房企） 武汉城投房产集团
资金来源 企业自筹+确权融资 专项债引导+国企投入
运营亮点 城市更新合伙人+首店经济 运营前置+非标招商
收入结构 租金+策展引流 弹性租金+收益共享
核心启示 保护得越好商业越值钱 小体量也能做出大影响
【讲师介绍】
案例分享:李老师
现任某省属城市更新集团执行总经理，负责城市更新与康养业务。
曾担任多家TOP10房企区域公司负责人。先后在中建、华润、龙湖、香港头部房企担任专业线总经理。具有20余年项目管理经验，曾给多家公司董事长、总经理团队分享城市更新与产城融合落地课程，为城市更新工作锚定了目标方向。
实地讲解:涂老师,资深城市更新研究专家
武汉大学城市规划设计博士，15年标杆企业城市更新操盘管理经验；
住建局《城市更新》课程特约专家讲师，现任城市更新运营学院院长；
曾任:华侨城实业规划设计部总监，中建壹品地产投资有限公司助理总经理，碧桂园集团区域城市公司设计管理负责人，中冶南方工程技术规划院设计负责人，中工设计研究主任建筑师。涂老师深耕行业15年，历任大型上市公司项目总经理、央企报建总监、设计总监，兼具学术深度与实战厚度，擅长将标杆项目经验转化为可落地的培训内容，助力学员突破专业瓶颈。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年9月23-24日·武汉
【培训费用】4980元/人，（含培训讲解费、场地费、茶歇、资料印刷费、咨询费，食宿自理会议帮统一代订，酒店前台自行缴费，如需住宿，请在报名回执单中说明。）
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
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