| 上课时间： 2026年9月19-21日 |
| | 上课地点： 北京 | | | | 课程人气：
3次 | | | | |
2天实境案例决策训练｜2场 SimWar AI 原生模拟商战｜1天双项目实景研学
全国第一家首家五星级养老机构，并且后面开的每一家都评为五星级养老机构这就不是偶然，寿山福海标准化很多企业都去考察过，但这些东西，如果没有「寿山福海核心高管团队」亲自出面来系统讲解，只是自己去的话，其实很难看到。
项目筹开定价以及在价格调整后入住率一度承压至约78%；随后围绕市场定位、营销策略、产品组合、组织与运营体系进行系统调整，最终恢复至接近满住水平。真正值得研究的，不是“最后住满了”，而是从经营压力出现到新均衡形成，中间究竟发生了什么。
对于准备进入养老行业的资产持有方和投资决策者，这是一次穿透可研假设、理解养老项目从进入、爬坡、成熟到再增长全周期规律的机会；对于已经进入成熟期的养老项目，这是一套难得的“经营质量提升”完整动作。
三天课程：围绕真实经营问题展开
第一天｜9月19日：项目价值重构——财务、定价、入住率与定位
第一天围绕同一个经营命题展开：一家已经成熟的五星养老项目，如何在价格、入住率、客户价值和利润之间建立新的均衡。晚间第一场SimWar把当天的判断转化为一次真实选择。
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时间
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核心模块
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寿山福海真实经营问题
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学员需要完成的判断/决策
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09:00—09:30
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案例开盘｜项目的经营拐点
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定位定价及价格调整后入住率承压至约78%。面对增长压力，一号位首先应该判断什么：价格、客户、渠道、服务，还是组织？
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建立价格—入住率—成本—质量的核心矛盾框架，形成首轮经营假设。
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09:30—10:45
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模块一｜养老项目全生命周期财务分析
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同一品牌、相近入住水平，为什么不同院区仍可能产生不同利润结果？哪些可研假设最容易在真实经营中失真？
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把资产投入、入住率爬坡、单床收入、成本结构与现金流回正放进同一模型，识别关键敏感变量。
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11:00—12:00
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模块二｜战略定价与收益管理
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当价格提高而入住率下降，管理层应该回调价格、等待市场消化，还是重构客群、价值主张与服务体系？
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建立价格—支付意愿—客户结构—入住率—服务承诺—利润联动框架。
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13:30—14:45
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模块三｜入住率驱动因素诊断
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78%到底意味着什么？是价格过高、客户错配、渠道失效、退住增加，还是服务承诺没有兑现？
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从结果指标进入驱动因素，建立入住率因果诊断框架与领先指标。
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15:00—16:15
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模块四｜市场定位与客户价值重构
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当原有客户结构无法支撑新的价格和品牌定位时，企业应继续服务所有客户，还是主动重新选择目标客群？
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重构目标客群、价值主张、竞争集合与品牌溢价基础。
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16:30—17:30
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案例对照｜三院区经营模式与盈利结构
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为什么石景山、庞各庄、黄村不能简单复制同一套经营模式？
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比较品牌、渠道、社群、成本与盈利结构，识别经营模式的条件组合与复制边界。
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19:00—21:00
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SimWar模拟商战Ⅰ｜量价平衡与定位重构
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在入住率与利润双重压力下，团队是否能形成一致的价格、客群、服务组合与经营目标？
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完成首轮CEO决策，接受系统反馈检验，形成决策日志与修正假设。
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第二天｜9月20日：增长系统重构——渠道、品牌、运营与组织
第二天从“如何增长”进一步进入“增长如何创造经营价值”。课程不增加孤立的营销技巧，而是把渠道、品牌、产品与服务、人力、数字化和组织重新放回同一经营结果之下。
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时间
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核心模块
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寿山福海真实经营问题
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学员需要完成的判断/决策
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09:00—09:20
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第一轮决策复盘｜从结果回到假设
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第一轮价格与定位选择，为什么会在渠道质量、服务兑现、人力成本与组织协同上产生不同后果？
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识别判断偏差，形成第二天继续验证的经营假设。
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09:20—10:15
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模块五｜渠道组合与客户获取经济性
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一个渠道转化率很高，就一定是好渠道吗？高入住率是否可能被高佣金与低客户质量反噬？
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比较转化、获客成本与客户质量，从线索数量升级到经营贡献评价。
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10:15—10:50
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模块六｜品牌资产与增长飞轮
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五星标准、客户体验、口碑与会员关系，如何真正转化为支付意愿与低边际获客能力？
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理解品牌如何从传播概念转化为经营资产。
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11:00—12:00
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SimWar模拟商战Ⅱ｜资源配置与跨职能协同
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预算有限时，渠道、品牌、服务、人力与数字化究竟谁先拿钱？局部最优如何避免互相抵消？
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完成公司级资源配置并修正策略，检验营销、运营、财务与组织协同。
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13:30—14:30
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模块七｜服务运营体系与价值兑现
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如果定位升级、价格提高，而服务流程和客户体验没有同步改变，所谓“高端”还能持续吗？
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把定位与价格承诺翻译为护理、医疗、餐饮、康复、活动与家属沟通等关键服务触点。
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14:30—15:30
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模块八｜人力资本配置与组织效能
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服务升级是否只能靠“加人”？如何避免服务越好、成本越高、人效越低？
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从控制人数转向组织生产率管理，分析人员结构、排班、绩效、培养与生产率。
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15:45—16:30
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模块九｜数字化运营与精益后台
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数字化投入如何真正改善入住办理、账单、餐饮浪费、夜间巡视与管理效率，而不是再增加一个系统？
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建立数字化ROI视角，识别流程效率、人力节约与经营回报关系。
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16:30—17:20
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模块十｜经营转型治理与组织协同
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定位、营销、运营和组织同时改变时，谁负责、看什么指标、何时纠偏，才能避免战略停在会议室？
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建立调整期的节奏、指标、责任与复盘机制。
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17:20—18:00
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综合案例复盘｜从78%到近乎满住
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哪些动作是关键，哪些只是协同条件，哪些经验不能机械复制？
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沿价格、定位、渠道、服务、组织与运营因果链复盘，转化为自有项目优先改进议题。
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第三天｜9月21日：双项目实景研学——从课堂模型回到真实经营现场
第三天不再增加新的理论模块，而是选择两个具有明显差异的寿山福海真实项目进行现场观察与对照。学员将以前两天形成的全生命周期财务、战略定价、入住率诊断、市场定位、渠道与品牌、服务运营、人力组织和数字化效率等分析框架为观察线索，在真实项目中验证自己的判断。
第三天的价值不在于“看一个样板项目”，而在于理解同一集团为何需要根据资产条件、区域市场和客户结构形成不同经营方案，并进一步识别哪些能力可以标准化复制、哪些策略必须因地制宜。
导师阵容：不是名师拼盘，而是围绕同一经营问题相互校验
本期导师来自案例经营一线、品牌营销、财务经营、投资拓展与管理方法论五个视角。每位导师不是各讲一堂互不相关的课，而是围绕寿山福海同一组真实数据相互校验。对学员而言，价值不在于“认识多少老师”，而在于同一个经营问题能够同时接受运营、营销、财务、投资和一号位视角的压力测试。
李海峰｜案例与运营导师｜寿山福海石景山院院长
如果你关心：涨价以后，运营体系凭什么支撑新的价格与客户承诺？
李海峰深耕养老行业15年，现任寿山福海石景山院院长。石景山院以“编号110001”成为全国首家五星级养老机构，并连续多次通过五星复审，入选智慧健康养老示范基地。李海峰长期推动医养结合、标准化运营体系建设与连锁项目实践，曾主导4省8市医养结合试点，并建立12大模块运营标准。
对成熟项目管理者而言，他重点回答的是：高标准服务如何真正转化为支付意愿、续住和口碑？项目定位升级以后，产品与服务应该改什么、哪些不该继续叠加？五星服务能否在不无限增加人力的情况下保持质量？对准备进入养老行业的资产方而言，他帮助管理者看清“运营能力”并不是项目建成后的附加项，而是决定投资假设能否兑现的前置条件。
伍汉｜品牌营销导师
如果你关心：线索越来越多，为什么增长和利润未必同步改善？
伍汉拥有25年以上营销与企业经营实战经验，历任CMO、总经理、运营负责人等管理岗位，长期深耕养老、大健康、医药与零售行业，擅长品牌战略、市场定位、全域获客与销售增长。
他将围绕成熟项目最现实的增长问题展开：涨价之后，原来的目标客户是否仍然匹配？高转化渠道是否真的带来高质量客户和利润？品牌如何从“传播费用”变成提高支付意愿、降低获客摩擦和促进转介绍的经营资产？课程不是教更多营销技巧，而是让营销增长重新接受客户质量、服务兑现和利润结果的共同检验。
张凤林｜财务经营导师｜北京寿山福海投资发展集团财务总监
如果你关心：报表已经变差时，经营问题其实多久以前就开始了？
张凤林长期从事审计与企业财务管理工作。2006—2013年先后在中审亚太会计师事务所有限公司、建龙重工集团从事审计工作；2013年以来历任石榴置业集团、北京天瑞金置业集团及北京寿山福海投资发展集团财务总监。拥有中国注册会计师协会非执业会员、英格兰及威尔士特许会计师协会非执业会员、澳大利亚公共会计师协会资深会员等专业资质。
他重点帮助学员把经营动作重新穿透到财务结果：涨价、入住率、人力、营销和服务变化分别如何影响利润与现金流？哪些可研假设在真实运营中最容易失真？成熟项目如何从“解释结果”升级到“提前识别驱动因素”？对资产持有方而言，这一视角尤其重要，因为养老项目长期回报最终必须由真实经营现金流兑现。
董宏斌｜投资拓展与渠道导师
如果你关心：一项资产适不适合做养老，不能只看市场规模和可研IRR
董宏斌拥有15年康养行业深耕经验，先后任职头部险资与专业养老运营平台，长期参与养老项目投融资研判、渠道营销及全周期运营管理。
他将从资产持有人和投资决策者视角追问：什么样的资产条件、区域市场和客户结构更适合养老？投资测算里的入住率、价格、渠道和成本假设如何与真实运营能力匹配？成熟项目的渠道选择又如何影响客户质量和长期回报？这一视角帮助产业进入者避免只看“能不能改成养老”，而进一步判断“能不能长期经营”。
大虎｜管理与案例方法论导师
如果你关心：为什么每个部门都做对了自己的事，公司结果仍然可能不对？
大虎长期研究全球商业案例，学习研究哈佛商业案例超过100篇；拥有15年战略咨询与私募股权投资经验，曾任华为BNC商业咨询顾问、知名私募股权基金MD，中欧工商管理学院金融MBA。
在本课程中，他负责把价格、客户、营销、运营、组织和财务从“各自专业”重新编译为一号位可以拍板的经营问题，并组织SimWar两轮决策与复盘。对高管团队而言，最重要的不是多得到一个答案，而是学会在意见分歧、信息不完整与资源有限时，建立共同语言、解释自己的假设，并用结果和反事实路径校准判断。
一、这门课为谁而设：不同角色，面对的是同一个经营系统
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目标学员
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正在面对的问题
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课程核心回报
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项目董事长 / CEO / 总经理 / 院长
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项目筹开或入住率已经不低，但价格、利润、品牌和人效难以继续同步提升
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建立项目量价协同、运营提效与经营质量提升的系统框架
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营销 / 运营 / 财务负责人
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部门指标可以完成，但跨职能动作经常互相抵消
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把营销、运营与财务重新放回同一经营结果，从“各自正确”走向“公司正确”
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国央企 / 城投 / 地产 / 产业集团 / 投资机构
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可研模型完整，但真实爬坡、稳定期回报与风险边界难判断
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用真实经营数据压力测试投资假设，理解养老资产全生命周期经济性
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连锁康养集团核心管理团队
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项目越多，标准化与本地化冲突越明显
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识别什么必须标准化、什么必须本地化，建立多项目对标与集团治理方法
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二、为什么是“经营质量提升”：成熟养老项目正在进入第二增长曲线
2.1 从78%到接近满住：真正值得研究的是经营系统如何重新匹配
成熟养老项目最困难的阶段，往往不是从0做到60%，而是当项目已经形成品牌、客群与运营基础之后，如何继续提高价格、入住率、客户质量、运营效率与盈利能力。价格要提高，入住率不能失守；服务要升级，成本不能失控；品牌要形成溢价，营销投入不能无限增长；组织要更加专业，人效又必须持续改善。
寿山福海案例的稀缺性就在这里：价格调整只是起点。入住率承压之后，企业没有把问题简单归因为“价格高了”或“市场不好”，而是重新审视市场定位、目标客户、营销渠道、产品与服务组合、人员与流程配置，并在多项动作协同后重新形成经营均衡。
不是参观成功，也不是复述成功，而是重新经营一次成功发生以前的艰难时刻。
2.2 对成熟项目：从“住得更多”走向“经营得更好”
对于已经开业并进入成熟期的养老项目董事长、CEO、总经理和院长，本课程关注的不再只是入住率，而是量、价、效、利能否同步改善。学员将重新审视：价格是否有价值支撑，入住率下降应该如何诊断，渠道高转化是否真正创造利润，产品与服务升级如何避免成本失控，人力与数字化如何转化为运营效率，以及项目如何从“不错”进一步走向区域标杆。
2.3 对产业进入者与资产持有方：从“可研可行”进入“经营可行”
对于持有酒店、公建物业、地产及其他可转型资产的国央企、城投平台、地产企业、产业集团与投资机构，养老项目最大的风险并不发生在可研模型里，而发生在真实经营里。入住率如何爬坡、客单价能否实现、人力成本如何变化、营销投入是否持续、服务能力是否匹配、现金流何时回正，这些变量共同决定长期回报。
通过寿山福海真实成熟项目的经营演化，产业进入者可以看到一项养老资产从市场进入、爬坡经营、稳定运营到成熟期再次增长的完整规律，理解哪些经营假设容易失真，哪些能力必须在投资决策阶段就提前考虑。
三、为什么不是另一门养老课：实境案例与主流高管教育的差异
市场上并不缺少高质量养老课程。长期系统研修、岗位专项训练、大型产业峰会和标杆项目参访分别解决知识宽度、专业深度、信息密度和直观体验问题。本课程不否定这些价值，而是选择一个更窄、也更难的任务：把一家真实成熟企业的关键经营拐点完整打开，让管理者在真实数据和真实约束下做决定，并承担模拟结果。
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常见学习方式
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最强价值
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容易留下的空白
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本课程补上的一环
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体系型长期研修
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跨学科、宏观趋势与系统认知
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知识完整，但回到企业仍需要完成“从理解到拍板”的最后一公里
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用具体项目、真实数据和约束，把已有知识转化为经营判断
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岗位型实战训练
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营销、财务、运营、人力等专业能力深入
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每个部门都可能做对自己的局部，却没有人对整体经营结果负责
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把多个岗位重新放回同一张损益表和同一经营目标
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大型产业峰会
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趋势判断、标杆模式、行业资源与信息效率
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单个议题时间有限，难以展开一个价格决策如何穿透客户、服务、人力和财务
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压缩议题数量，提高单一经营问题的研究深度
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标杆项目参访
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直观感受空间、服务与现场运营
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通常看到的是今天的结果，不容易看到成功之前的选择、试错和纠偏
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真实案例数据+亲历者对话+模拟决策+现场验证，重建完整因果链
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3.1 全景洞察：从结果指标穿透到经营因果
课程不把入住率、营收或利润当成孤立的结果，而是把价格、客户来源、渠道转化、人力结构、服务质量、数字化效率与成本结构放在同一分析框架中。管理者看到的不再是“哪个部门做得好”，而是多个变量如何共同形成经营结果。
3.2 真实还原：拒绝“样板间式教学”
真正有价值的案例，不是证明一家企业永远正确，而是还原企业在信息不完整、资源受限和结果未知时如何做选择。课程既呈现成功结果，也呈现价格调整后的入住率压力、渠道增长的成本代价、服务升级与人效之间的冲突，以及标准化复制和项目差异之间的张力。
3.3 解决方案导向：把认知转成可继续使用的经营工具
课程不止于“听懂”。价格与入住率诊断、客户定位、渠道经济性、服务运营、人力效能、数字化效率和转型治理会被重新组织为一套可用于月度经营分析、投资判断、团队协同和项目复制的管理框架，并通过SimWar和第三天实景研学验证其适用边界。
四、从“知道”到“做到”：实境案例教学模式
4.1 核心理念：知行合一，让高管进入真实经营的“战争迷雾”
坚持“知行合一”的教学理念。基于哈佛商学院案例法，整合产业研究与案例项目实战运营经验，让企业高管在全息沙盘中经历真实商业生死，培养AI时代的战略韧性与团队执行力。在这个高度逼真的生成式算法沙盘里，平台解决了日常经营缺乏试错空间和长期战略洞察的痛点。
寿山福海第二期将这套方法论应用于三院区的真实经营数据、经营拐点与案例亲历者。学员不再站在已经知道结局的“上帝视角”评价企业，而是在信息不完整、资源有限和跨职能意见分歧中形成判断、做出选择，再依据结果复盘自己的决策逻辑。
4.2 四阶段认知闭环：沉浸、解构、提炼、行动
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阶段
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核心活动
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认知跃迁
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01 沉浸与诊断
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以一号位视角研读脱敏财务、入住率、成本、渠道与运营资料
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从数据碎片中建立企业全景认知，识别真正影响经营结果的关键变量
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02 多维对话与解构
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围绕同一组数据进行跨职能讨论，并与案例亲历者深度对话
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利用分歧暴露认知盲区，理解财务、营销、运营和投资视角的冲突
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03 规律提炼与升华
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通过导师追问，把具体动作上升为收益管理、客户价值、单位经济与组织协同框架
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从经验模仿走向可跨项目迁移的方法论
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04 整合模拟与行动
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进入SimWar高压决策环境，完成选择、反馈与复盘
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把知识转化为决策直觉与团队共同语言
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五、SimWar AI原生模拟商战：让重大经营决策拥有低成本试错空间
5.1 决策压力测试机制
SimWar不是为了增加课堂娱乐性，而是把现实企业无法反复试错的重大经营决策，放进一个可反馈、可复盘、可进行反事实推演的AI决策沙盒。学员需要在有限时间、有限预算、信息不对称和跨职能分歧中完成判断；系统则让选择产生结果，让错误能够被看见，让团队拥有共同复盘的证据。
AI不替高管拍板，AI让拍板变得更可检验。
5.2 两场模拟商战：两次公司级决策训练
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时间
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模拟主题
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决策任务
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训练价值
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9月19日
19:00—21:00
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SimWar模拟商战Ⅰ｜量价平衡与定位重构
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综合全生命周期财务、战略定价、入住率诊断与市场定位，在入住率和利润双重约束下，对价格、客群、服务组合与经营目标完成首次决策。
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检验财务纪律、战略一致性与一号位取舍能力。
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9月20日
11:00—12:00
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SimWar模拟商战Ⅱ｜资源配置与跨职能协同
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在有限预算下，对渠道、品牌、服务能力、人力与数字化投入排序，并依据第一轮结果修正经营策略。
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训练从局部职能优化转向公司级资源配置与组织协同。
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六、课程核心目标：经营质量提升，不是单一指标提升
6.1 重新建立市场定位、客户价值与价格之间的匹配
从价格调整和入住率变化出发，理解目标客户、价值主张、竞争集合、品牌溢价与支付意愿之间的关系。课程不只回答“如何把入住率做上去”，还要回答“什么样的客户、价格和价值结构更可持续”。
6.2 重构营销增长：从线索数量走向客户质量与利润贡献
通过渠道结构、获客成本、客户质量、品牌与转介绍等真实经营变量，重新理解增长的经济性。高转化并不天然等于高利润，营销的最终结果必须能够穿透客户结构、服务交付与利润表。
6.3 提升运营效率：让服务价值、组织生产率与盈利能力形成闭环
把定位与价格承诺进一步翻译为产品组合、护理与医疗流程、人员结构、排班、绩效、数字化与精益后台。成熟项目的经营质量提升，不是简单“加服务”或“减人”，而是在服务标准、人效、成本和客户体验之间形成新的均衡。
七、你将带回企业什么：不是课程笔记，而是一组可以继续使用的经营工具
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输出成果
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核心内容
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回企业后的适用场景
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成熟项目经营诊断与重构框架
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围绕价格、入住率、客户、渠道、服务、人效和利润建立经营因果链
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成熟机构月度/季度经营分析、增长瓶颈诊断与经营调整
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养老资产全生命周期财务判断框架
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将资产投入、入住率爬坡、单床收入、人力成本、营销成本、稳定期利润与现金流回正纳入同一逻辑
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存量资产可研复核、投资决策与经营回报评估
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跨职能经营协同与复制边界清单
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明确定位、渠道、服务、人力与数字化的协同关系，并区分集团标准化与项目本地化
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连锁集团跨区域复制、项目对标与集团治理
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SimWar决策日志与反事实差异报告
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记录两轮关键决策、团队分歧、结果反馈与替代路径
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高管团队战略复盘、组织共识与后续决策训练
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7.1 为什么更适合管理团队共同参加
同一个价格决策，CEO看到的是战略取舍，CFO看到的是利润与现金流，CMO看到的是客户与渠道，COO看到的是交付与效率，院长看到的是组织现实。真实经营问题之所以难，恰恰因为它们从来不是单一部门能够独立解决。
如果核心团队共同经历同一组数据、同一场决策、同一经营结果和同一轮复盘，学习价值会从个人认知升级为组织共识。成熟项目可由CEO/院长与营销、运营、财务核心负责人同行；存量资产可由投资、财务与运营负责人共同参加；连锁集团可由集团CEO、战略/运营与区域负责人共同参加。
八、课程之后：三天解决问题，同学会继续解决“回到企业以后”的问题
所有实境案例课程学员结业后自动进入同学会。它的价值不是继续堆叠“更多内容”，而是建立一个能够长期阅读真实数据、挑战经营假设、互相校准并推动事情落地的同行网络。课程建立共同语言，同学会延续行动关系。
不设讲台，只做同桌；不认观点，只认结果。
同学会通过月度直播保持高频认知更新，通过季度闭门讨论难以公开表达的经营问题，通过双月产业撮合推动项目、资本、运营与人才资源进入实践，并通过年度峰会完成趋势对齐与资源集中。真正的价值不是“认识更多人”，而是逐步拥有一群能够读懂你的数据、理解你的约束、挑战你的假设，并帮助事情向前推进的同行。
九、课程信息与咨询
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项目
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信息
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课程名称
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养老项目经营质量提升——市场定位、营销增长与运营效率重构实战研修营
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课程品牌
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寿山福海｜实境案例 高管 研修营·第二期
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课程日期
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2026年9月19日—21日
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课程地点
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北京，具体地点以正式开班通知为准
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课程结构
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2天实境案例决策训练｜2场SimWar AI原生模拟商战｜1天双项目实景研学
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重点对象
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成熟养老项目决策者及营销/运营/财务负责人；国央企、城投、地产、产业集团与投资机构资产负责人；连锁康养集团核心管理团队
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真正有效的高管学习，应当以经营结果改变为起点。
课程的终点，不是知道寿山福海做对了什么，而是当你回到自己的企业，面对价格、入住率、客户、渠道、产品、服务、人力、成本与组织之间的新一轮冲突时，能够更清楚地判断什么最重要、为什么这样选择，以及如何把选择转化为行动。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年9月19-21日·北京
【培训费用】6800元/人，（费用包含：授课费、资料费、场地费、现场咨询费、茶歇、午餐、税费等），食宿统一安排，费用自理。
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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