| 上课时间： 2026年7月17-18日 |
| | 上课地点： 天津 | | | | 课程人气：
3次 | | | | |
【课程背景】
天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确首层全架空车库不计入容积率，并鼓励设置健身房、儿童活动室等公共空间。可节省地下车库开挖成本（单个车位成本约10万元），同时通过架空层公建功能“变相”增加可售面积。这一政策与杭州“计容新规”形成联动，为全国性政策创新提供参考样本。伴随市场环境深刻变化，房地产行业的发展范式正发生根本性转变。企业唯有不断革新经营理念，提升产品品质与服务内涵，方能在新周期中构建核心竞争力。聚焦高质量内涵式增长，已成为业界领军企业的必然选择。
2026年7月17-18日，我院将再度走进天津，聚焦全首层架空创新模式，通过实地考察与深度研讨，系统学习其经营理念迭代、产品力可视化呈现、盈利模型优化等核心策略，解码这一标杆企业实现可持续增长的底层逻辑与实战方法论。
通过4-6个典型案例的建筑美学实地鉴赏、景观设计解析、服务体系体验、专业讲解互动、细节工艺观摩等多维视角，解码穿越行业周期的发展密钥，共筑可持续增长新范式。
【全首层架空的收益】
1.降低建设成本：天津2024年颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率。全架空社区可减少地下车库的开挖，而开挖地库成本很高，能占到整个项目成本的20%以上，单个车位成本约10万左右，架空层停车可大大降低建设成本。
2.增加可售面积：把公建等非经营性配建放在架空层，不占用架空层以上的建筑面积，相当于能建设的住宅可售面积增加了，房企可通过销售更多面积获得更多收益。
3.提升产品力与竞争力：全架空社区可以打造独特的园林景观和公共空间，如绿城·晓月熙棠通过全架空体系，场地抬升5.6米，形成立体街巷和全域绿化；中建·理想城通过架空平台设计，形成全天候风雨无阻的慢行网络，这些都提升了社区的品质和居住体验，使楼盘在市场上更具竞争力。
4.促进楼盘销售：天津的全架空社区项目因其创新设计和高品质，受到市场欢迎。例如，有的项目房价高出周边20%，却月均接待600+企业家参观学习，良好的市场反馈有助于房企快速回笼资金，提高销售业绩。
5.居住体验：从居住体验端来看，抬板设计从根源上解决了传统地下车库返潮、渗漏、采光差等痛点，架空层的全人车分流设计让地面空间成为纯粹的生活与景观区域，而泛会所、全龄活动空间的打造，丰富了社区社交场景，让住宅从单纯的“居住容器”转变为多元的“生活载体”。
6.商业价值的空间革命：架空层可设置商业空间，不仅释放了30%以上的可租赁面积，更创造了“场景化消费”的黄金入口——咖啡厅与艺术展廊嵌入架空层，地库出口衔接快闪店与市集，让每一平方米都成为客流与品牌的“磁吸点”。
【活动收益】
1、聚焦创新模式
活动将重点考察天津标杆项目的全首层架空设计，通过实地探访绿城・天津桂月雲翠等代表性项目，深入解析其架空层空间规划、功能布局及运营逻辑，为行业提供可复制的创新范式。
2.多维度沉浸学习
建筑与景观：观摩架空层人性化设计、景观精细化工法，学习如何通过空间优化提升社区品质。
服务与运营：考察会所功能规划及社区服务模式，探索盈利提升与用户体验的平衡点。
细节与工艺：通过设计师、建造师现场讲解，了解项目设计理念与建造工艺的落地细节。
3.行业交流与资源对接
活动将参与与房企高管、行业专家共话“好房子”建设经验，房地产发展新模式，促进产业链资源整合。
4.实战导向的成果输出
5.邀请行业资深人士分享和探讨“全架空社区”的规划逻辑、设计理念与产品赋能，案例复盘等形式，提炼“全首层架空”模式在提升产品力、优化盈利结构中的核心策略，形成可落地的执行方案。
【项目介绍】
项目一：金茂·观棠｜“抬板+架空+下挖”立体设计，北方架空社区3.0升级样本，低密改善的创新标杆。
项目介绍：天津金茂·观棠（全称上东金茂观棠，别名东屿棠苑），是央企中国金茂在天津东丽区打造的上东金茂智慧科学城八期新作，属于金茂“棠系”2.0升级低密纯改善项目。共规划13栋住宅（5栋18层小高层+8栋9-11层洋房），一梯两户设计，总户数约619-692户，容积率1.8，绿化率40%，预计2028年5月交付，2026年5月已首开2、5、13号楼。
核心定位：拒绝高低配设计，优先保障居住舒适度，在1.8容积率基础上做到约40-56米超大楼间距，预留2700平米L型峡谷景观空间，主打高得房率全明改善户型。
项目亮点：天津上东金茂·观棠 是北方首创“抬板+架空+下挖”立体设计的标杆抬板住宅，项目舍弃高溢价纯洋房排布，将容积率1.8地块的建筑密度降至15.7%，留出近130米超宽景观豁口，通过抬升架空平台、下挖L型下沉庭院，打造出2700㎡垂直峡谷景观与约2400㎡三层立体会所；配套上东侧衔接近1万㎡市政公园，北侧打造410米升级款烟火商街，全户型得房率领先，搭配双地铁、即将落地的山姆与二十中学，是环内低密改善的创新力作。
项目二：中海·甲叁號院｜4.0全架空抬板设计重构高端社区底盘，落地“好房子”精工体系
项目介绍：天津中海·甲叁號院（别名梅江华庭）是中海地产鼎阶「藏峰」产品线首进天津的抬板住宅项目。该项目为装修交付的中型改善社区，2026年3月28日正式开盘，预计2027年11月30日交房；项目占地面积约6.67万㎡，住宅建筑面积约13.35万㎡，总户数754套，绿化率40%，容积率2.0，每户配置约1.5个车位，车位充足；目前参考均价约39000元/㎡，总价区间417-636万元/套。主力户型为建筑面积107㎡、132㎡三居室，以及163㎡四居室，适配不同层级改善需求
项目亮点：项目采用4.0全架空抬板设计，是天津高端抬板住宅的代表性作品：将整个社区建筑全部架空抬升，停车功能布置于抬板下方地面层，居住、景观、社交场景全部放在抬板之上，实现真正的"地面停车、空中居住"，不仅彻底解决传统地下车库潮湿阴暗、尾气积聚、雨季倒灌的痛点，也实现了人车分流的终极形态，同时释放完整土地做绿化景观，楼间距与采光通风更优。
项目三：保利·津门天珺｜悬浮式生活底盘，融合车库上抬、立体景观与津派文化元素
项目介绍：保利·津门天珺 是保利发展在天津河西区打造的“天系”高端改善标杆之作，落子陈塘科技商务区核心，为板块内最后一宗纯住宅用地，兼具稀缺性与终结藏品属性。项目以“西方形、天津魂”为设计内核，融合津派文化与国际审美，从规划、建筑到细节工艺，全方位定义豪宅人居新高度。占地面积：约2.67万㎡，建筑面积：5.35万㎡，容积率：2.0，低密宜居，绿化率：高达40%，打造生态住区，楼栋布局：共12栋，包含5-10层洋房与17+1F小高层，总户数：402户，圈层纯粹，交付标准：高定奢装交付，预计2027年7月交房，参考均价：约44000元/㎡，总价区间467万-1664万元
项目亮点：保利·津门天珺 项目实现首层全架空，约5.4-6米挑高，打造“悬浮式生活底盘”，突破传统社区功能边界：架空层内设260㎡私宴厅、190㎡业主食堂、儿童游乐空间、四点半课堂、瑜伽室、网球场等功能空间，满足全龄段生活需求，车库上抬设计，实现“双首层入户”，归家动线更安全便捷，同时释放地面空间用于景观营造，“津门八宝盒”概念植入，将架空层功能模块化，如木屋乐园、咖啡厅等，增强邻里社交属性。项目创新演绎“翡冷翠风”立面美学，采用金属孟莎顶与百达翡翠石材+浅香槟银铝板组合，轻盈线条呼应西开教堂穹顶轮廓，兼具现代感与在地文化气质。归家动线设计考究，打造“三门五厅一水景”礼序体系：；主力户型：107㎡隐奢小高、110-169㎡三居/四居洋房。得房率：通过无走廊设计、设备平台改造等，最高可达约97%。空间灵活性：全户型预留可变空间，如130㎡可改四室，169㎡配备中西双厨、双L飘窗，适配家庭结构变化。
项目四：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作”
项目介绍：绿城在天津西青李七庄板块打造的低密改善型住宅项目，定位为“第四代墅作”，以全架空层设计和立体景观为亮点天津李七庄板块首个4.0架空层社区，通过约5.6米架空层设计实现“悬浮社区”效果，整体抬高5.6米，结合垂直立体景观与全人车分流规划，打造低密改善型住宅。
项目亮点：首层架空创新：5.6米架空层高度，社区外围环绕400米环形城市绿化，形成“悬浮”视觉。首层户型通过下沉庭院设计，实现“全明下跃立体宅”，私享独门独院空间。架空层顶部采用微地形术，局部垫高1.8米形成丘陵景观，下沉0.1-0.2米打造“绿谷坐席”。功能与动线优化：架空层内嵌邻里交流、儿童游乐等功能区，提升社区互动性。车行出入口与架空平台融合，车辆直接进入架空车库，避免传统地库的压抑感。人行出入口独立设置，实现天然人车分流。产品与景观配套：规划6-11层洋房（94-139㎡）和4层叠拼（139-178㎡），共490户，容积率仅1.625。东南角打造多维立体童玩区“海棠秘谷”，结合高差设计释放儿童活动空间。项目通过架空层设计重构社区骨架，成为天津“全架空社区”模式的标杆案例。
项目五：龙曜城二期·凤鸣｜地库上抬，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区
项目介绍：龙曜城二期凤鸣天津环城的造城大盘有很多，但中环旁的城只此一座，整个龙曜城板块占地约1平方公里，相当于十分之一个和平区，是名副其实的大型综合体居住区，由北辰本土企业华北集团打造。项目二期龙曜城|凤鸣作为四代住宅体验之大成者上新登场，容积率：1.6，绿化率40%产品类型：洋房 主力户型102-109-127-139㎡ 价 格：单价约21000元/㎡，总价200万-300万/套，交付时间：2027年，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区，在全系标准层层高3米的标准之上，部分产品突破至3.5米。
项目亮点：龙曜城二期凤鸣社区采用全架空层设计，底层架空高度达3-3.5米，不仅抬升了物理空间，还实现了立体生态园林与多维度景观视野，有效防潮通风，同时释放地面空间用于园林营造，形成“地下车库-架空层-地面生活-楼上生活”的四重悬浮式共享生态。
风格：融合了现代简约与东方美学，兼具时尚典雅与尊贵礼序
项目六：绿城·桂月雲翠｜全首层架空重构社区空间，打造立体化生活场景
项目介绍：绿城·桂月雲翠位于天津滨海新区空港经济区，总建筑面积8.55万方，主力户型为79-143㎡，均价21000元/㎡，定位为第四代住宅标杆项目。项目以“全首层架空”超级底盘设计为核心，整体抬高5.6米，融合漫步街区、全龄社交等功能，重构城市空间与居住体验的互动关系。
项目亮点：创新空间设计，全首层架空社区：通过5.6米抬升设计，打造立体化超级底盘，包含架空泛会所、风雨连廊、下沉式庭院等复合空间，实现“开放与私密”的平衡。户型优化：79㎡三居实现三开间朝南，126㎡户型配备独立家政间（3.8㎡），主卧面宽3.6米，客厅面宽6.21米，空间利用率高于同面积段竞品。品质配套与运营：1600㎡架空泛会所：涵盖翠澜水舍、雲影逸逐等8大品牌生活场景，提供艺术化社交空间。低密规划：容积率1.6，绿化率30%，毗邻空港景观湖等生态资源，但植物多样性待提升。智能系统：全屋基础智能互联。项目入市后稳居空港区域销冠，目前进入准现房清盘阶段，剩余房源不足百套。交付周期：预计2026年交房。
项目七：金茂·泮湖满庭 ｜创新采用全首层架空设计，打造立体化低密湖景
项目介绍：金茂·泮湖满庭是金茂集团在天津河东区成林道板块打造的首个“满系”纯改善项目，定位为低密湖景奢宅，容积率2.0，绿化率35%，规划15栋楼（4栋18层小高层+11栋7-11层洋房），共560户，主打艺术基因与高端圈层生活。项目于2025年6月13日首开，洋房均价40000元/㎡，小高层36000元/㎡，主力户型为三居（100-120㎡）和四居（130-143㎡）
项目亮点：全首层架空设计亮点：创新空间布局，采用“局部下沉+双层架空”设计，社区构造“三级阶梯”，形成立体化景观层次，部分楼栋（如5#、11#）带下沉庭院，6-10#、12#、13#设室外专有庭院。架空层设计提升社区互动性，北侧1#和15#之间规划216米“超级城市界面”海派艺术商街，融合骑楼风格与双重空间，兼具烟火气与艺术感。架空层内设近2000㎡艺术会所，含健身房、瑜伽室、SPA房及下沉式篮球场，实现“归家即度假”的体验。外立面采用古铜色与浅香槟金铝板拼接的“M+水波纹”波浪帽檐，融入五大道老洋房元素，入户大堂高5.4米，以贝金米黄石材打造艺术长廊。生态与科技赋能：依托3.6万㎡泮湖公园及西侧绿地公园，部分楼栋可享湖景视野，形成“推窗即度假”的生态体验。金茂物业提供“国宾服务”（3.98元/㎡·月），通过“3521”能源管理系统实现低碳运维，提升居住品质。
【活动安排】
日期 时间 具体安排 地点
7月16日 时间 出发前往天津 、入住酒店 天津
7月17日
（周五） 上午 08:30 酒店集合出发 酒店
9:00-12:00
（项目参访） 项目一：金茂·观棠｜抬板+架空+下挖”立体设计，北方架空社区3.0升级样本，低密改善的创新标杆。 金茂项目
项目二：中海·甲叁號院｜4.0全架空抬板设计重构高端社区底盘，落地“好房子”精工体系 中海项目
12:00-14:00 午餐、休息
下午 14:00-18:00（项目参访） 项目三：保利·津门天珺 | 采用"首层全架空"，"悬浮式生活底盘"，经典三段式、古典优雅的立面设计 保利项目
项目四：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作” 绿城项目
项目五：龙曜城·凤鸣 | 地库上抬，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区 华北集团
7月18日
（周六） 上午 08:50 签到 酒店
9:00-12:00 专题分享交流：
主题1：《全首层架空社区：创新趋势、设计逻辑与实施路径实操方法》
主题2：《首层架空社区的垂直景观营造策略及案例解析》 会议室
12:00-14:00 午餐、休息
下午 14:00-17:30 专题分享交流：
主题3：《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》
主题4：《高品质住宅：成本把控、精细化落地经验》
主题5：《从地库设计到架空车库超级底盘探索》 会议室
17：30- 结束返程
备注：以上行程安排考察 5个项目，根据实际情况会有适当的调整。(备选项目1.金茂·泮湖满庭 2 格调·尔雅)
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年7月17-18日·天津
【培训费用】3800元/人，（费用包含午餐、考察服务费、会务场地费、讲师费、大巴车、税费、咨询费。提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。）
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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