| 课程类别： 产业地产 |
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【讲师简介】
李老师：
产业园区战略与管理运营专家
22年产业地产头部企业实战经验
人民大学区域经济学硕士
国家注册城市规划师
国家注册投资咨询师
曾任：北科建集团 | 规划经理
曾任：中国五矿 | 产业新城研究院 研发负责人
曾任：万科地产 | 城市研究院院长 产业合伙人
曾任：华夏幸福基业 | 区域总经理
擅长领域：园区规划，产业策划，园区拓展，服务平台搭建等
实战经验：
园区规划经验：密云经济开发区、中关村西区、中关村软件园二期、中关村生命科学园二期、大兴生物医药基地、中关村无锡软件园、中关村青岛蓝色生物医药园、中关村嘉兴创新园区、五矿营口产业园、五矿汕头物料产业新城、华夏幸福温县产业新城、华夏幸福上街产业新城
园区管理经验：华夏幸福温县产业新城、猪八戒天津园区、猪八戒北京园区；固安科创谷项目、固安肽谷生物医药园、固安环保产业园、北航固安实验室、清华大学固安中试孵化基地、固安科创中心、霸州食品产业园。
产业园轻资产招商和运营实践
【课程背景】
产业园轻资产模式是当下主流产业园区运营商的热门话题。轻资产模式是在当下宏观经济环境下，地产发展进入存量市场发展阶段的必然选择，轻资产和重资产产业园模式的区别不仅是资产持有和主要运营收入的区别，在商业模式、园区拓展、载体运营、产业服务和产业招商等方面都存在本质性差别。
本课程将从当前产业园区面对发展环境分析切入，从商业模式和产业地产转型的视角，逐层深入，从理论到实践，从逻辑到实操，一步一步深入学习和掌握轻资产转型的各项技能。
【课程收益】
1、通过宏观经济和商业模式分析，让客户认识到转型轻资产的必要性和紧迫性。
2、通过案例讲解，为客户转型轻资产模式提供路径选择。
3、基于主流轻资产模式，逐一介绍核心竞争力打造的基本逻辑。
4、轻资产园区拓展、载体运营、服务平台、产业招商四大关键业务的操作实践。
5、轻资产园区业务未来独角兽企业的特征预判。
【课程对象】
政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等
【课程方式】
实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑
【课程大纲】
第一讲 轻资产园区模式概述
一、轻资产模式产生的背景
1.宏观经济环境在改变
2.地产发展模式在改变
3.经济增长方式在改变
4.企业载体需求在改变
5.资本市场需求在改变
二、产业地产行业枯木逢春
1.政府对产业发展的需求不降反增
2.地产为主导的企业让出市场空间
三、当前阶段各家转型轻资产的案例介绍
1.华夏幸福
2.中南高科
3.联东U谷
4.中关村软件园
5.谷川联行
6.大连亿达
四、园区轻资产商业模式探讨
1.资产派和产业派的分道扬镳
资产派关注资产收益，不关注产业成长
产业派关注产业成长，不关注短期资产收益
2.资产派公司以传统产业地产公司转型为主
产业派公司以国企平台公司转型为主
3.轻资产园区的收入和成本分析
收入以租金为主、物业费、能源费、增值收入为辅
长期收入包括资产打包销售收入、股权投资收入
成本主要为人工和物料支出
第二讲 轻资产园区拓展
一、园区拓展五看
1.园区选址一看城市潜力
2.园区选址二看产业方向
3.园区选址三看市场竞争
4.园区选址四看战略选择
5.园区选址五看合作条件
二、主流的合作模式
1.以招商代理为主的合作
2.以园区运营为主的合作
3.以资产委托为主的合作
4.以公司股权为主的合作
三、轻资产园区拓展难点
1、产业难以迁移复制，能复制的只有商业模式。
2、盈利要跨越规模效应门槛
产品的规模效应
招商的规模效应
物业的规模效益
3.合作双方要目标一致
四.轻资产园区运营公司想快速成长需要面对几个问题
1.能复制的只能是商业模式，不能复制产业
2.招商团队具有地域局限性，单一产品较难满足企业选址需求
3.短期内出租率达不到平衡点，物业运营亏钱
4.核心竞争力包括招商、运营、资产维护、企业服务
第三讲 轻资产园区拓展
一、轻资产园区招商和重资产有何区别
1.数量要求不同
2.企业规模不同
3.政策需求不同
4.协议约束不同
二、常用招商方法和适用情况
1.产业链招商
2.以商招商
3.渠道招商
4.会议招商
5.大数据招商
6.新媒体招商
三、政策环境和市场环境变化对招商的影响
1.783号国务院令
2.二十大三中全会
3.市场下行企业选择变化
四、招商的基础工作
1.产品手册
2.租决文件
3.租赁合同
4.决策机制
5.渠道奖励
6.招商奖励
7.外部资源
五、招商的主要渠道
1.存量企业
2.龙头企业
3.市场渠道
4.协会展会
5.政府渠道
6.网络渠道
7.定向招商
六、招商的政策工具
1.租金价格
2.免租期限
3.签约周期
4.租金递增
5.物业取暖
6.基金投资
7.税收减免
8.投资补贴
9.采购产品
七、招商的过程管理
1.招商长短名单
2.招商项目跟进
3.把控关键环节
信息咨询
邀约来访
商务谈判
问题解决
4.团队日程管理
全员招商
灵活变通
奖罚并重
快速决策
八、在当前经济环境下招商如何破局
1.向上谋求
2.向下谋求
3.主动出击
4.尊重市场
第四讲 轻资产园区运营和服务平台搭建
一、轻资产园区载体运营
1.服务对象多维度
2.项目管控多维度
3.租金催缴标准化
4.合同执行标注化
5.物业管理标注化
6.企业对接标准化
7.资产保养标准化
8.预算管控标准化
二、载体运营的指标约束
1.招商新签面积
2.物业平衡点
3.出租率
4.使用率
5.收缴率
6.续约率
7.资产方回款
8.预算达成率
三、服务平台的重要性
1.好的服务平台是核心竞争优势
2.好的服务平台是园区盈利保障
3.好的服务平台是拓展发力基础
四、服务平台优秀案例：
1.中关村软件园
2.中关村一号
3.天安数码
4.东升科技园
五、服务平台的内容：
1.政务服务
2.企业服务
3.高管服务：
4.商业服务
5.物业服务
六、服务平台搭建注意事项
1.服务平台搭建的三个陷阱
不关注企业意愿、不关注企业需求、不关注企业赚钱
2.服务平台搭建的三个阶段
短期连接、中期平台、长期价值
3.一个好服务平台的三个特征
高频、高感知、高互动
4.服务平台搭建三个关键点
国企园区看服务、民企园区看收益
好的服务平台基于好的产业定位和好的产品定位
共性的产业需求是园区招商和产业服务的七寸
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