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    《房地产项目论证和土地研判》
     

    课程类别: 投资拓展

    上课地点:                       
    讲师:张飚          
    课程人气1786次
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    房地产项目论证和土地研判

                        (讲师:张飚  

    第一部分 项目、土地的决策工具和决策阶段

    一、失败案例:北京南六环某项目拿地决策

    二、常见问题

    (一)常见问题一:

    1、决策---算账---产品

    2、售价等不确定

    3、结论不确定---无法决策

    (二)常见问题二:

    1、官员、原土地方---叫好

    2、老板---下达指令

    3、非操盘经理人---感觉不错

    4、操盘经理人---痛苦艰难

    (三)常见问题三:

    定性容易、定量难---有完全不同性质的好

    (四)问题链接:

    1、问题链接---成本表单---方法

    2、问题链接---不同维度---方法

    三、决策工具

    (一)是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地?

    (二)战略选择和行动评估矩阵

    (三)SPACE矩阵决策法

    四、成功案例:新奥某项目

    (一)SPACE矩阵

    (二)客户分析图

    (三)产品定位

    第二部分 进入城市和区域决策

    一、进入城市和区域决策的决策因子----识别有效信息

    (一)外部关键因子

    1、宏观政策和产业导向

    案例:万达第一次扩张之路

    2、区域经济和城市发展

    3、行业周期

    4、竞争关系

    5、人口与投资特征

    6、土地财政依赖度

    案例:鄂尔多斯、神木、山东银滩

    (二)内部关键因子

    1、企业战略

    2、产业资源

    3、融资能力

    4、运营能力

    5、营收能力

    6、人力资源与组织管控

    二、小结:城市或区域决策space矩阵的决策体系

    第三部分 地块和项目决策工具

    (一)决策工具和方法

    1、SPACE矩阵决策方法

    2、六分法定位决策

    (二)两类因子的设定

    1、市场与竞争性因子

    1)区域规划主导方向与项目吻合度

    案例:京津冀一体化和滨海新区

    2)区域规划成熟期所处阶段

    3)区域人口来源主动性

    案例:京津新城

    4)区域内土地供应状况

    5)区域内竞争性开发企业开发能力和供应

    6)区域内各类产品分布与去化能力

    2、财务与产品因子

    1)企业账期控制能力

    2)项目整体自有资金占比

    3)企业融资能力

    4)产品利润及定价策略(价格、利润)

    5)企业销售能力

    6)企业优势产品吻合度

    案例:华侨城对于中心城区豪宅的态度、万科对于商业地产的态度

    (三)小结:项目和地块决策space矩阵的决策体系

    第四部分 分组练习

     


     

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