| 课程类别: 投资拓展 |
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房地产项目论证和土地研判
(讲师:张飚 )
第一部分
项目、土地的决策工具和决策阶段
一、失败案例:北京南六环某项目拿地决策
二、常见问题
(一)常见问题一:
1、决策---算账---产品
2、售价等不确定
3、结论不确定---无法决策
(二)常见问题二:
1、官员、原土地方---叫好
2、老板---下达指令
3、非操盘经理人---感觉不错
4、操盘经理人---痛苦艰难
(三)常见问题三:
定性容易、定量难---有完全不同性质的好
(四)问题链接:
1、问题链接---成本表单---方法
2、问题链接---不同维度---方法
三、决策工具
(一)是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地?
(二)战略选择和行动评估矩阵
(三)SPACE矩阵决策法
四、成功案例:新奥某项目
(一)SPACE矩阵
(二)客户分析图
(三)产品定位
第二部分
进入城市和区域决策
一、进入城市和区域决策的决策因子----识别有效信息
(一)外部关键因子
1、宏观政策和产业导向
案例:万达第一次扩张之路
2、区域经济和城市发展
3、行业周期
4、竞争关系
5、人口与投资特征
6、土地财政依赖度
案例:鄂尔多斯、神木、山东银滩
(二)内部关键因子
1、企业战略
2、产业资源
3、融资能力
4、运营能力
5、营收能力
6、人力资源与组织管控
二、小结:城市或区域决策space矩阵的决策体系
第三部分
地块和项目决策工具
(一)决策工具和方法
1、SPACE矩阵决策方法
2、六分法定位决策
(二)两类因子的设定
1、市场与竞争性因子
(1)区域规划主导方向与项目吻合度
案例:京津冀一体化和滨海新区
(2)区域规划成熟期所处阶段
(3)区域人口来源主动性
案例:京津新城
(4)区域内土地供应状况
(5)区域内竞争性开发企业开发能力和供应
(6)区域内各类产品分布与去化能力
2、财务与产品因子
(1)企业账期控制能力
(2)项目整体自有资金占比
(3)企业融资能力
(4)产品利润及定价策略(价格、利润)
(5)企业销售能力
(6)企业优势产品吻合度
案例:华侨城对于中心城区豪宅的态度、万科对于商业地产的态度
(三)小结:项目和地块决策space矩阵的决策体系
第四部分
分组练习
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