| 上课时间： 2026年4月25-26日 |
| | 上课地点： 西安 | | | | 课程人气：
3次 | | | | |
【课程背景】
物业管理正面临前所未有的信任危机与治理挑战——业主参与度低、矛盾频发、公共收益不透明、小区逐步衰败……传统“包干制”“酬金制”模式在现实中屡屡失灵，业主与物业之间，陷入“信任赤字”的困局。如何从根本上破解物业纠纷？如何让小区治理从“被动应对”走向“长效运转”？如何从“矛盾频发”到“信义共生”？
成都社区治理的十年探索，给出了一个方向性答案：以信义重构关系，以透明重塑权力，以参与激活公共精神。
这一路径的核心，并非简单的模式更替，而是一场治理逻辑的根本转向——从“管理”走向“信义治理”，从“利益博弈”走向“合作共治”。信托制物业，正是在这一转向中应运而生的制度载体：它将物业公司从“利润最大化”的经营主体，转化为“信义受托”的责任主体；将业主从“被服务者”还原为“知情者、监督者、参与者”；将社区从“矛盾集散地”培育为“信任生长地”。本课程系统拆解信托制物业的制度设计、落地方法与可持续生态。课程将带您深入：
社区治理的底层密码：为何“还权、赋能、归位”是破局关键？
全生命周期治理的方法论：如何让“体检—盘点—预算”形成治理闭环？
可持续生态的构建逻辑：从“输血”到“造血”，社区如何实现自我生长？
这不是一堂理论课，这是一次从“问题”到“解法”、从“冲突”到“共治”的系统实战。
【课程收益】
1.适配不同类型小区的信托制导入方法，掌握落地核心流程。
2.掌握小区全生命周期“体检”方法，精准判断小区治理阶段与核心痛点。
3.掌握不同类型小区的开放式预算编制策略，实现资金科学规划。
4.学会激活社区资产价值，实现从“输血”到“造血”的转变。
5.输出可落地的行动方案，实现学以致用。
【课程大纲】
一、社区营造与城市温度构建——社区治理的底层逻辑与顶层设计
用社区的力量营造城市的温度——成都社区治理的实践与底层逻辑
1.社区发展的共性困境剖析
▷市场化下社区网络弱化、居民原子化，乡村社区空心化与“三留守”问题
▷社区内生动力不足、居民参与度低，对政府的过度依赖现状
2.成都社区治理的顶层制度设计
▷核心举措：还权（议事会+院落自治，还决策于居民）、赋能（社区公服资金制度）、归位（明确基层政府服务主责）
▷关键目标：培育居民参与意识、社区意识与行动能力，实现社区减负增效
3.社区力量的核心来源：一核多元，合作共治
▷核心引领：基层党组织的领导与引领作用
▷多元主体：社区居民、自治组织、驻区单位、社会组织、市场力量的协同角色 4.社区营造的实操体系
▷核心任务：造规约/意识/文化/领袖/社群，建关系/信任/社会资本/公共精神
▷五大原则：居民主体、共同参与、过程导向、自下而上、权责对等
▷四大考量指标：公众参与性、社区组织性、公益性及可持续性、社区影响性
5.社区营造的落地路径与推进保障
▷落地步骤：挖掘骨干→培育领袖→制定议事规则→形成共识→推动集体行动
▷成都实践保障：政策支持、资金投入、专业培训、宣传阵地、平台搭建、参与式评估
二、信托制物业核心模式——破解物业纠纷的底层逻辑与落地方法
信托制物业如何助力社区治理——从根源破局到落地实操
1.物业纠纷的根源与传统模式的缺陷
▷核心根源：治理主体缺位、信义义务缺失、业主权利与义务失衡、多方信任赤字
▷传统模式问题：包干制压缩成本致小区衰败，酬金制因自治组织松散难以维系
2.信托制物业的底层逻辑与核心价值
▷核心逻辑：导入信托理念，以“信义为本、公开透明”重塑多方信任关系
▷核心价值：还权（财产/知情/监督权）、赋能（建信义关系，造治理共同体）、归位（降低参与门槛，激发内生动力）、固本（提升基层党组织组织力）
3.不同类型小区的信托制导入实操
▷矛盾突出小区：组建工作小组→制定计划→分圈层宣传（意见领袖→热心骨干→观望者）
▷有组织小区：党建引领搭平台→专业培训赋能力→多形式宣传激热情
▷弃管小区：政府牵头应急进场→全域宣传破认知→财务公开建信义
▷积极响应小区：业主大会表决→公开选聘物业→全流程业主参与 4.信托制物业落地的核心决策与执行流程
▷四大决策方式：业主大会表决/居民会议表决/政府招投标/前期物业约定
▷三大执行步骤：签订专属合同→制定开放式预算+质量管理体系→财务数据全公开（天府市民云）
5.信托制物业的三大核心体系
▷核心1：信托制物业服务合同（明确委托/受托/受益/监察人权责，界定信托财产范围）
▷核心2：开放式年度预算（以收定支，全科目明细，预算外支出分级决策）
▷核心3：标准化质量管理体系（人员配置、岗位职责、服务标准、应急处理全规范）
三、小区全生命周期治理与开放式预算——信托制运营的核心实操工具
从“心中有数”到“干事有方”——小区全生命周期治理与开放式预算实操
1.小区全生命周期治理：精准“体检”定方向
▷体检四大维度：硬件设施龄（电梯/消防/管网/外墙）、设备运行率（维修频率/故障率/完好率）、资金健康度（维修基金/公共收益）、矛盾频发点（青年/中年/老年小区差异化痛点）
▷实操工具：设施体检表、设备台账、性能综合评估表
▷差异化治理策略：青年小区重质量追溯、中年小区重设施维修、老年小区重服务与资金平衡
2.小区资产盘点：摸清“家底”挖潜力
▷盘点核心：“一物一卡”与“三资”清理（固定资产+资金资产+资源性资产）
▷实操方法：固定资产贴标建“资产身份证”、资金资产逐笔核账实相符、资源性资产实地勘察绘“资源地图”
▷实战技巧：盘活广告位、停车位、闲置用房等资源，实现公共收益增收 3.开放式预算：基于家底的资金科学规划
▷核心逻辑：预算不是财务报表，而是小区治理的“行动路线图”
▷类型化编制策略：
▪老旧小区：造血式预算（盘活闲置资源+收益抵扣改造费用）
▪商品房：信托式预算（公共收益全额归公+收支全透明+结余归业主）
▪安置房：保底+激励预算（财政托底+低物业费+租金收入）
4.开放式预算的编制与执行闭环
▷编制流程：体检盘点定需求→编制草案征民意→业主表决定预算→全流程公示执行
▷执行保障：动态调整机制（应急资金池）、预算外支出分级决策、财务数据实时公开
四、信托制物业可持续生态构建——落地攻坚、风险防控与长效运营
破局与长青——信托制物业落地的攻坚策略与可持续生态构建
1.信托制物业落地攻坚：破解三大核心阻力
▷原物业公司阻挠：法律维权（民法典）+ 舆论战（账目公开对比）+ 过渡期管理（应急物业）
▷业委会内部分化/腐败：引入议事规则+ 分权制衡机制+ 双密码账户+ 审计常态化
▷居民冷漠/搭便车：参与式陪伴+ 低门槛监督入口（一键查账）+ 激励机制促参与
2.落地关键节点的沟通与执行技巧
▷业主大会宣讲：引导业主从“分钱”思维转向“管钱+资产保值”思维
▷基层街道/社区对接：强调“维护稳定+为基层减负+党建亮点”核心价值，争取官方支持
3.信托制物业全流程风险防控
▷法律风险防控：信托合同严谨设计（退出机制/违约责任）、公共收益归属严守法律红线
▷财务风险防控：双密码账户管理、开放式预算动态调整、应急资金池建立、规避“伪信托制”
▷运营风险防控：常态化监督、议事规则落地、多方协同共治
4.信托制物业的可持续生态构建：从输血到造血
▷资产运营增收：广告位、停车位、公共空间市场化运营，实现收益反哺服务
▷人才与组织孵化：培养社区“信托制专员/财务监督员”、建立跨小区信托制联盟
▷数字化赋能治理：低成本落地一键查账、在线投票、智能报修、信息公告等工具，提升效率与透明度
5.信托制物业与社区营造的融合落地
▷核心逻辑：社区营造培育积极公民、凝聚共识（土壤），信托制建立信义关系（种子），全生命周期预算提供资金保障（养分），三者融合形成闭环
▷长效运营关键：构建“经营-收益-服务-信任”的正向循环，打造“出入相友、疾病相扶”的有温度社区
6.案例诊断与行动指南
▷现场拆解信托制落地真实困难案例，运用“营造+信托+预算”组合拳给出解决方案
▷梳理信托制落地核心步骤：夯实社区营造→设计完善方案→建立透明预算→破解落地阻力→持续优化生态
7.课程总结与落地规划：结合自身工作，制定信托制物业落地/运营的3-5个核心行动项
【课程对象】
1.物业服务企业中高层管理者，物业管理公司总经理、企业法人、区域总监、分公司负责人等高管、运营部负责人、品质部负责人、办公室、行政负责人；
2.负责辖区社区治理、物业管理、矛盾调解的街道办事处、乡镇政府、社区两委工作人员;
3.各级房地产主管单位、房地产企业分管物业领导及企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人；
4.房地产协会、物业协会的负责人、研究员及行业标准制定参与者，关注行业动态与发展趋势的专业人士。
【课程讲师】
刘老师，城乡基层治理特聘讲师，具备十二年住宅物业咨询背景，亲自操作全国近五十个物业矛盾严重的项目落地信托制物业服务模式，具备丰富的物业管理与实战经验；担任成都市信托制物业模式实战专家，全国多地信托制物业特聘专家顾问，企业实战经历中，形成安置房、商品房信托制导入多元共建理论，完整的导入流程以及丰富的案例实战研究。聚焦“公开透明”这一核心，以新思维破解治理难题，以新模式重塑信任关系，以新未来引领行业方向。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年4月25-26日·西安（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】3800元/人，（费用包含：授课费、资料费、场地费、现场咨询费、茶歇、税费等），食宿统一安排，费用自理。
本课程也可以作为内训课程引进，让老师上门到贵公司做专题精彩分享
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
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