【师资介绍】
柏老师：著名财税专家 2016中国十大财税专家
国家税务总局纳税人课堂专家团队专家
从事财务管理、税收政策及税务稽查工作30余年
清华大学|复旦大学|广东财经大学总裁班特聘专家
万科集团|中建六局|广州地铁高级顾问
国家会计师
《纳税》杂志常年撰稿专家
《中国税务报》常年撰稿专家
无锡市政府、中建集团、万科、工行高级顾问
柏老师先后从事财务管理、税收政策、税务稽查工作30余年。近年来，经常在《中国税务报》和纳税人俱乐部《纳税》等报刊杂志上发表业务类文章为企业答疑解疑，对企业财税有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长财务管理、税务筹划、个税管理、社保规划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决。
长期在全国巡讲财税专题，多次为央企/外企/民企、国家税务机关做财税专题讲座，总结了大量的财务管理、税务筹划及风险规避的方案，在财税管理的研究上有丰富的实践经验。理论联系实际，贴近实务，注重实效，并当场解答企业棘手的财税问题，获得各地学员的广泛赞誉和高度评价！
授课风格：
柏老师的课程集理论性、实用性与趣味性于一身，讲解深入浅出，演绎通俗易懂，真正的实现将管理理念工具化，管理方法系统化，帮助企业突破管理瓶颈，塑造专业团队。
房地产企业开发全周期合规管理、财务风险管控与优化
[课程背景]
房地产行业在高速发展多年后迎来了政府全面监管的时代，多项法规、调控政策的叠加效应，使得政府各部门对房地产中扰乱市场秩序和侵害购房人权益的问题加大查处力度，各省市地区相关部门联合开展房地产专项整治活动。尽管市场起起伏伏，但政府强监管的大背景在近期不会有改变，而且其监管会更加严格，标准更加细化。
合规是指企业及其员工的经营管理行为符合法律法规、监管规定、行业准则和企业章程、规章制度以及国际条约、规则等要求。
合规风险是指中央企业及其员工因不合规行为，引发法律责任、受到相关处罚、造成经济或声誉损失以及其他负面影响的可能性。
合规管理是指以有效防控合规风险为目的，以企业和员工经营管理行为为对象，开展包括制度制定、风险识别、合规审查、风险应对、责任追究、考核评价、合规培训等有组织、有计划的管理活动。
我国房地产行业商品化历程在我国已有近 30 年，这期间，房地产对于我国经济发展起到了重要作用，极大地增加了我国的国民经济总值。但在它为中国经济带来高收益的同时，也对中国经济市场存在着巨大的威胁，它在各项经济中都有着多的无法确定的因素，一旦房地产行业出现问题，其对中国经济造成的损失是无法预估的，房地产业是资本密集型行业，具有融资需求大、投资高、财务杠杆高、资本回收期长等特点，这些特点带来了很高的潜在财务风险。
为此，本课程将结合新的监管政策和背景，对房地产领域各阶段的地产项目建设审批、竣工验收、销售宣传、交付等各个环节等的合规要点进行重点梳理和分析，以期房地产企业重视对开发合规性的审查，关注开发建设中高发的风险纠纷领域，从而更好地应对监管形势，更好的合规发展。从业务视角观察企业，发现一些不寻常的迹象，用于判断企业财务安全性。所以加强我国房地产企业的财务风险的分析与防范就显得十分重要。
[课程收益]
增加对房地产企业财务安全性的适度预判，制订有针对性的应对措施，用于指导具体工作的开展。在实务中，从业务视角进行观察，以期提前发现部分迹象，识别相应风险。
[课程大纲]
专题一、合规管理策略
一、强监管时代房地产开发建设业务合规要点
容积率是影响房屋价格和居住品质的重要因素。如2018版《城市居住区规划设计标准》第4.0.1至第4.0.3对居住区用地容积率、住宅用地容积率等做了明确规定。开发商在方案设计和规划审批时应重点关注。
二、房地产开发前期合规管理之报建合规
对一个房地产开发项目而言，对其建设、发展影响最大当属城市规划的变更，鉴于我国各地城市发展水平不平衡，某些地区城市的规划变更存在主观随意性大、变更程序不公开不完善以及变更的救济和补偿制度缺失等特点，利益相关人的合法权益得不到保障。
三、房地产开发中期合规管理之营销合规
未取得部分或全部“五证”而进行销售的，认定为扰乱市场秩序且情节严重的，一般会构成非法经营罪。如在销售过程中故意隐瞒未取得部分或者全部“五证”的事实，且明知后续无法获得相关许可证，具有非法占有目的的，则可能构成合同诈骗罪等侵财类犯罪。
四、房地产开发合规管理之合同合规
要达到合同合规管理标准，务必从“组织、制度、流程”等三个维度建立健全合同管理合规体系。
五、房地产企业合规管理法律实务
在实践中，因为税务或其他原因，房地产开发往往选择在当地设立项目公司的方式展开。然而，项目公司在设立时因其年限、业绩等原因往往取得的是暂定资质，对其开发的面积规模有一定的限制。鉴于项目公司为房地产开发的法律主体，项目公司开发的面积如存在超越资质开发等不合规事宜时，会对房地产开发项目产生严重影响。
六、房地产销售合规风险提示及建议
房地产开发企业在开盘销售活动中，通常会开展开盘促销，在价格信息表中分别标注“原价价格”和“促销价格”，以吸引购房者在开售现场购买。但该种促销行为因虚构并未实际交易过的“原价”而构成价格欺诈。
七、4大阶段11大风险，房地产企业合规风险管理这样做
违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价
合规风险：根据《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》的规定，销售新建商品房，应当实行明码标价，房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。但实践中，房地产开发商销售人员或中介服务机构违规向购房者收取预付款、“茶水费”等费用、变相涨价的行为屡禁不止。
防控措施．．．．．．
八、工程变更签证的合规风险管理
通过制订和严格执行科学严密的《工程施工合同变更合规管理制度》等变更合规管理制度和操作流程，把合规管理措施融入公司运营管理程序和管理操作系统，把执行变更合规管理制度和操作流程情况与所在团队和个人绩效考核挂沟，切实控制工程施工合同变更签证合规风险，提高经济效益。
九、项目建设工程质量安全合规风险管理
建设工程施工完毕交付发包人投入使用后，发包人依约应按期返还承包人质保金，如发包人已提出质量问题，其应提出充足的证据证明该质量问题系因施工方的施工质量所造成，否则仍应依约返还承包人的质保金。质保金系工程款的一部分，迟延支付质保金按照迟延支付工程款违约责任约定处理。
十、项目建设工程发包的合规风险管理
十一、建设用地使用权出让合同合规风险管理
未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。
专题二、财务风险管控与优化技巧
一、我国房地产现状如何，它的财务风险特征是什么，都有哪些风险
房地产业是资本密集型行业，具有融资需求大、投资高、财务杠杆高、资本回收期长等特点，这些特点带来了很高的潜在财务风险。
二、房企重点会计科目及风险解析
对于房地产企业科目的分析更注重的是对资产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程中的主要风险关注点。
三、我国房地产行业财务风险分析与防范
房地产行业具有交联度广的特点，涉及上下游多类企业，一旦发生风险就会波及到其他产业。另一方面许多房地产行业的经营者都不单单只经营房地产，而是多元化发展，比如阿里巴巴集团，万达集团等公司，这时若公司内部的抗风险能力较弱或者管理水平不够完善，一旦涉足的某一个行业出现问题，导致集团公司资金链断开或应生其他问题，就会使公司经营陷入窘境。
四、解析地产项目各阶段的成本超支风险
在当前房地产市场,地产全周期成本管理中隐藏成本超支常见。行业竞争激烈,土地、建材、劳动力成本上升,项目成本控制面临挑战。项目开发周期长、环节多,各阶段都有不易察觉的超支因素,这不仅影响经济效益,还可能导致延期交付,影响企业声誉和竞争力。
五、高周转模式下，48家房企的财务风险分析
尤其是当前国内经济下行压力凸显，PMI呈疲弱态势，中美贸易摩擦加剧的背景下，房地产调控持续收紧导致销售放缓，行业面临天花板。如果不及时进行策略调整，片面强调高周转、高杠杆，与国家的“稳”字政策相冲突，那么高周转带来的收益很可能难以覆盖其带来的风险，尤其是财务风险。
六、判断房地产企业财务安全性的几个视角
从近年来房地产行业发展来看，“高周转、高杠杆、高负债”似乎成为行业内竞相效仿的模式。伴随杠杆的升高，房企规模迅速扩张，但这也为房企的风险爆发埋下“隐患”。从业务视角观察企业，可能会发现一些不寻常的迹象，用于判断企业财务安全性。
七、地产人必懂的财务分析
现代企业的财务报告分析起来十分复杂，由于不同报表使用人需要获取的报表信息存在着差别，因此分析财务报告首先要找好立足点即报表分析的主体，只有抓准了报表使用人，解决了为谁分析的问题，才能针对具体的分析目的对症下药。
八、房地产开发企业年度末应关注的财务税收风险
房地产开发企业年度终了，企业财务人员应当根据开发项目的不同性质和不同阶段，对有关财务税收风险进行梳理。特别是跨年度财务、税务处理，如果操作不当，可能给公司带来不必要的风险，具体说明如下．．．．．．
九、好房企与坏房企：一个房地产企业风险处置和转型方案
十、持续降杠杆，盈利寻底中
房地产行业尚未走出转型阵痛期，去库存仍在进行中，在保去化与保利润的天平面前，头部房企盈利能力也正在经受考验。但在循序渐进的政策支持下，房企自身努力转型背景下，市场信心或将逐渐恢复，而行业也终会逐步抵达新的平衡。在这一过程中，我们更看好具备核心资源并且运营稳健的房企与物管公司。
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