| 上课时间： 2026年3月19-20日 |
| | 上课地点： 杭州 | | | | 课程人气：
5次 | | | | |
绿城康养15年积淀的“行业教科书”地位
绿城康养不仅是一个企业，更是中国康养产业的“黄埔军校”。截至2025年，绿城康养运营项目32个，管理资产超40亿，床位14000+，足迹遍布15城 。其背后是绿城中国1188亿品牌价值的信用背书。
绿城康养全谱系产品线的“实景标本库”
绿城康养拥有业内最全的产品线，为课程提供了丰富的“临床样本”：
●CCRC大盘：乌镇雅园、绍兴美好之城（学习重资产大盘逻辑）。
●医养结合机构：杭州绿城双慈医院、金华绿城颐养中心（学习医疗牌照变现与护理院运营）。
●公建民营项目：仙居福利中心、常山福利中心（学习政企合作与普惠养老）。
●嵌入式小微机构：杭州蓝庭护理院（学习社区养老与“一碗汤的距离”）。
●特色小镇：安吉天使小镇（学习“教育+康养”双轮驱动）。
价值点：无论您是什么类型的资产，都能在绿城的产品谱系中找到对应的“参照系”
适合参与人群：地产开发商与存量资产持有者：手握大量闲置商业、写字楼、酒店或滞销公寓，面临巨大的资金沉淀压力，急需转型但不懂运营。想解决“资产盘活与去化”难题。
城投/国企与政府平台：承担政府普惠养老考核指标，拥有公建资产（如福利院、培训中心），但受限于体制机制，运营效率低下，亏损严重。想解决“普惠与盈利的平衡”难题。
投资机构与金融保险业：险资、PE/VC、家族办公室，看好康养赛道但不敢下手，缺乏评估项目真实价值的工具。想解决“估值模型与风控”难题。
课程议程：两天实战推演
第一天：顶层设计与财务真相
时间 模块/章节 形式 大纲章节
08:30 – 09:00 学员签到与课程概览 非正式 预热与建立学习小组
09:00 – 10:30 第一节：存量资产盘活的路径选择与战略卡位 深度解析“公建民营”、“物业改造”、“CCRC社区开发”三种主流模式的适用边界与风险特征 绍兴“美好之城”CCRC颐养社区： 这是一个典型的城市核心区存量盘活案例。“会员制公寓+月度服务费”的商业模式。 城市中心做养老，高昂的土地成本如何通过会员制模型进行覆盖？这种模式与传统地产销售有何本质区别？
安吉·天使小镇： “教育+颐养”复合型小镇。“70年产权出售+康养服务”模式如何实现资金的快速回笼，以及地产开发与长期运营之间的利益平衡术 。解析为什么引入K12学校（蓝润天使学校）能带动康养库存的去化？如何通过“老少同乐”解决养老社区的活力问题？
10:30 – 10:45 休息
10:45 – 12:30 第二节：谁在买单？精准定位与价值主张设计 解构目标客群（高知长者 vs 失能老人）、核心价值主张（医疗安全 vs 生活品质）及成本结构 收入流详细拆解会员费、月费、护理费、餐饮及增值服务的占比与利润贡献率。
黄岩永宁之家医养中心： 由地方城发集团投资、绿城运营的大型医养结合体。 医疗牌照如何赋能养老资产？医保收入在整体营收模型中的角色与风险 。
仙居社会福利中心（公建民营）： 政府存量资产如何通过“所有权与经营权分离”实现盘活。 在政府限价与企业盈利之间，如何寻找平衡点？
12:30 – 14:00 高管工作午餐 社交
14:00 – 15:30 第三节：穿越周期的算账逻辑——内部收益率与投入资本回报率 脱敏后的安东颐和嘉园（在建CCRC投资4.2亿）与九江浔海颐养中心（投资2亿）的财务数据包 测算入住率爬坡速度、人力成本上涨幅度对IRR（内部收益率）的非线性影响。
全生命周期成本管控： 如何在设计阶段就锁定未来的运营成本优势（如动线设计对护理员人效的影响）。
数据实战： 对比分析不同投资规模（4亿 vs 2亿）及不同定位（高端 vs 中端）项目的财务韧性表现 。并进行敏感性分析：如果入住率爬坡延后6个月，现金流是否会断裂？
15:30 – 15:45 休息
15:45 – 17:30 第四节： 向管理要红利——数字化工具的降本增效 数字化投入的投资回报率。技术不再是成本中心，而是利润中心 ERP的隐形战场： 绿城康养ERP系统的后台实操界面（运营仪表盘、自动化财务报告）。系统上线前后，月度关账时间、账单错误率及采购成本的具体变化数据 。
CRM与获客效率： 客户漏斗数据。如何利用数字化手段降低CAC（获客成本），提高从线索到入住的转化率。
17:30 – 18:00 第一天总结与反思 研讨会 重点议题回顾
18:30 – 20:30 高管晚宴与特邀导师炉边谈话 正式晚宴 重要专题—案例导师 (养老机构打造、星级养老产业政策补贴与申领)
第二天：增长策略与资本闭环
时间 模块/章节 形式 大纲章节
08:30 – 09:00 小组复习与提问 讨论组 准备第五节案例讨论
09:00 – 10:30 第五节：破解“有房无人”困局——营销全景图 真实项目过去36个月的销售漏斗数据。分析每一层级（咨询-到访-试住-签约）的流失原因，和改进方案 。 渠道ROI分析： 医院转介、保险公司协同、社区地推、线上投放——哪种渠道效率最高？
定价心理学： 针对会员制、月费制的不同心理账户，制定差异化的定价策略。
绿城绍兴颐养社区： 复盘其开业前的市场进入战役，如何针对全龄段客群进行精准营销 。
大爱天下·金竹嘉园： 分析如何利用“政府背书”与“绿城品牌”的双重信用背书，快速打开高端市场局面 。
10:30 – 10:45 休息
10:45 – 12:30 第六节：软实力的变现 绿城康养的“服务清单”体系（涵盖医疗、文娱、生活数百项）。如何将无形的服务转化为客户愿意买单的产品 。 品牌护城河： 客户满意度与入住率、续费率之间的强相关关系。
创新案例： “颐乐学院”终身学习项目与“旅居养老”体系。如何将老年大学课程转化为客户粘性工具？如何设计“不可替代”的精神文化服务，从而掌握定价权？
12:30 – 14:00 高管工作午餐 社交 重要专题—产业导师 (各地养老补贴政策与申领、养老产业税务优惠与筹划、长护险推广战略机遇、公司治理结构与融资扩张)
14:00 – 15:30 第七节：钱从哪里来？多元化资本运作 银行开发贷、经营性物业贷、保险资金股权投资、政府专项债等资金来源。 中国养老REITs的最新政策动向与试点案例，资产退出的可能性 。
案例深度剖析： 杭州西湖区社会福利中心二期PPP项目，深度拆解其交易结构与风险分担机制 。
课堂即时沙盘（公建民营谈判）： 学员分为“政府方”与“企业方”，围绕一个模拟的公建民营项目进行谈判。核心博弈点：租金起算期、装修改造补贴、运营考核指标。20分钟内必须达成协议 。
15:30 – 15:45 休息
15:45 – 17:30 第八节：高管投决会沙盘演练 路演竞技 任务： 各小组根据两天所学，针对一个特定的存量资产场景（如烂尾酒店改造），提交一份完整的《盘活商业计划书》，涵盖商业模式、财务测算与融资计划。
场景： 模拟集团“投资决策委员会”现场。
评审： 由讲师与特邀绿城高管担任“投资人”，手持虚拟资金。
胜负： 获得“投资意向额”最高的小组获胜。评审团将进行犀利的压力测试提问，并做最终的深度点评 。
18:30 – 20:30（或远程在线完成） 项目结业与远程扩张沙盘 仪式/模拟 沙盘模拟：基于自身项目——扩张计划：市场调研&财务预测
实景案例课程和传统康养培训的区别
维度 传统康养培训 绿城实景案例课程
教学素材 经过修饰的公关通稿、PPT 脱敏的原始财务报表、运营日志
学员角色 听众、旁观者 操盘手、决策者（1号位）
教学目标 知识传递 能力构建
反馈机制 无反馈或简单的问答 模拟商战结果 + 历史复盘对比
核心价值 开阔眼界 解决具体商业难题
当前的康养培训市场，存在三大痛点，这些的痛点构成了本次绿城康养课程诞生的直接动因。
痛点一：游学参访的“幸存者偏差”与“游客心态”
过去十年，行业内流行“高端游学”。企业家们成群结队地飞往乌镇雅园、泰康之家等明星项目。他们漫步在精心修剪的园林中，感叹适老化设计的精妙，品尝长者食堂的营养餐，听取项目经过公关部门精心打磨的“成功经验分享”。
●表象的欺骗性：这种“打卡式”学习让高管们产生了一种“我懂了”的错觉。他们看到了项目的“面子”（建筑、景观、服务），却看不到“里子”（财务模型、税务筹划、政商博弈）。
●数据的黑箱：没有人会在参访中告诉你，这个项目在开业前三年亏损了多少？为了平衡现金流，背后的地产板块输血了多少？这种剥离了残酷商业真相的“样板间展示”，对于试图复制成功的学习者而言，不仅无益，甚至有害。它掩盖了康养项目“九死一生”的运营实质。
痛点二：职能割裂导致的“盲人摸象”
传统的商学院或行业培训，往往按照职能模块进行切分：营销课讲蓄客，运营课讲服务，财务课讲报表。这种割裂的教学方式，完全忽视了康养产业“强系统性”的特征。
●决策维度的单一：在真实商业环境中，一个看似简单的营销决策（例如：“承诺向会员提供终身免费年度体检”）可能会在十年后引发巨大的财务灾难（随着会员年龄增长，体检成本呈指数级上升，击穿运营毛利）。
●缺乏“一号位”全景视角：企业的掌舵者（CEO/总经理）需要的是在营销、运营、财务、资本之间寻找动态平衡的能力，而非单一职能的精深。现有的碎片化课程无法培养这种“系统性直觉”。
痛点三：知行脱节的“执行力悬崖”
这是最痛的领悟——“听过很多道理，依然做不好一个项目”。
●理论与实战的断层：许多高管对“9073”格局、“医养结合”理念倒背如流，但在面对一张真实的、红字满篇的资产负债表时，却不知道该砍掉哪一项成本才能止血。
●工具箱的匮乏：他们缺乏可落地的抓手——没有可用的财务测算模型，没有经过验证的标准作业程序，没有真实的用户画像数据。他们带回去的只有几页写满宏大概念的PPT，面对具体的烂尾楼改造任务时，依然束手无策。
2. “实景案例”课程的核心理念：认识论的一场革命
针对上述痛点，绿城康养与中房嘉业联合推出的课程，并非一次简单的“内容升级”，而是一场基于哈佛案例教学法与绿城实战数据的“认识论革命”。其核心理念可以概括为：从“上帝视角”回归“战壕视角”，从“知识灌输”转向“决策训练”。
2.1 理念一：“全景实战数据”——打破信息的无菌环境
商业教育中最大的谎言就是“干净的数据”。在真实的商业世界里，数据是嘈杂的、缺失的、甚至相互矛盾的。
●数据的原始性：本课程所使用的“实景案例”，其素材并非编写好的教科书文本，而是直接来源于绿城康养14年运营积累的原始业务档案。这包括：
○脱敏后的财务全表：真实的收入结构、隐形成本（如能耗、易耗品）、现金流断点
○运营日志与事故报告：真实的客户投诉、安全事故处理记录、员工离职分析。
○销售漏斗底表：从线索获取到最终签约的全链路转化率数据。
●价值逻辑：这种“带血”的数据迫使学员走出“无菌实验室”，在充满噪音的真实环境中提炼关键信息，这才是高管应具备的核心能力。
2.2 理念二：“1号位视角”——重构决策的责任伦理
课程强制学员脱离原有的职能身份（如营销总、工程总），进入项目总经理或集团CEO的“1号位”角色。
●权责对等：在这个视角下，你不能只谈“情怀”而不顾“生存”，也不能只看“利润”而牺牲“口碑”。你必须在“服务品质、运营成本、客户价格”这个“不可能三角”中寻找极限平衡。
●全局统筹：你需要同时处理政府的监管压力、股东的回报要求、员工的薪酬期望和老人的服务需求。这种“多目标动态平衡”的训练，是培养帅才的必经之路 。
3. 针对不同人群解决的问题：精准击穿焦虑的靶心
课程设计不仅在于内容的深度，更在于对产业链上不同角色痛点的精准狙击。我们为三类核心人群提供了定制化的解决方案。
3.1 面向地产开发商与存量资产持有者：解决“资产盘活与去化”难题
参与人群画像：手握大量闲置商业、写字楼、酒店或滞销公寓，面临巨大的资金沉淀压力，急需转型但不懂运营。
核心痛点：“有房无人”，把养老当房产卖，甚至试图用做地产的逻辑（高周转）做养老。
解决方案：
●资产重估逻辑：学习如何将“重资产”与“轻运营”剥离，通过“绍兴美好之城”（CCRC）等案例，掌握“会员制+月费”的定价模型，解决前期现金流回正问题 。
●物理空间改造：基于绿城适老化设计标准，解决存量物业改造中的消防合规、流线优化问题，避免因设计缺陷导致的后期运营成本失控。
3.2 面向城投/国企与政府平台：解决“普惠与盈利的平衡”难题
参与人群画像：承担政府普惠养老考核指标，拥有公建资产（如福利院、培训中心），但受限于体制机制，运营效率低下，亏损严重。
核心痛点：“既要又要”——既要满足公益属性，又要实现国有资产保值增值，缺乏市场化抓手。
解决方案：
●公建民营模型：深度剖析“仙居福利中心”、“临平绿城颐养中心”等案例，学习如何通过PPP模式、委托运营或合资混改，引入市场化机制提升人效 。
●政企博弈策略：在模拟商战中演练与政府的谈判技巧，掌握如何争取床位补贴、运营补贴及税收优惠，将政策红利转化为利润来源。
3.3 面向投资机构与金融保险业：解决“估值模型与风控”难题
参与人群画像：险资、PE/VC、家族办公室，看好康养赛道但不敢下手，缺乏评估项目真实价值的工具。
核心痛点：“看不清底”——无法识别项目方的虚假数据，缺乏行业通用的成本基准线。
解决方案：
●财务透视眼：课程提供绿城真实的财务模型，让投资人掌握各细分业态（护理院 vs 养老公寓）的成本结构基准。
●风险预警系统：学习如何通过运营数据（如压疮发生率、员工流失率）提前识别项目的潜在风险，建立全周期的投后管理体系。
4. 模拟商战的价值：高保真的决策试炼场
本课程的皇冠明珠是贯穿始终的“模拟商战”。这绝非简单的角色扮演游戏，而是基于复杂算法的商业推演系统。
4.1 价值一：极度压缩的时间与空间——逼出“本能反应”
在现实中，一个项目的成败可能需要3-5年才能验证。而在模拟商战中，我们将这一周期压缩至2天。
●高压决策：学员需要在有限时间内（如30分钟）完成对一个濒临破产项目的尽职调查，并制定重生方案。这种时间压力会剥离学员的伪装，逼出他们最真实的决策习惯与性格弱点（如优柔寡断、盲目冒险）。
●即时反馈：每一个决策（如“削减20%护理人员”）输入系统后，下一年的“财务报表”会立即生成。学员将直观地看到：削减成本虽然提升了当期利润，但导致服务事故频发，进而引发退住潮，最终导致项目崩盘。这种“回旋镖式”的因果教育，是任何书本无法给予的。
4.2 价值二：红蓝对抗的博弈视角——理解“对手”
学员将被分组进行对抗，分别扮演“资本方”、“运营方”、“政府方”等角色。
●换位思考：平时习惯了强势甲方的开发商，被迫扮演苦哈哈的运营方，去向资本讨要预算；平时习惯了监管的政府官员，被迫扮演背负KPI的项目总，去应对各类检查。
●博弈平衡：通过模拟“PPP项目谈判”，各方在利益冲突中寻找最大公约数。这让学员深刻理解：康养项目没有单赢，只有共赢生态下的妥协与平衡 。
4.3 价值三：容错率的本质——“死在沙盘，活在战场”
●试错成本为零：在沙盘里亏损1个亿，代价只是面子；在现实中亏损1个亿，代价是职业生涯甚至企业的存亡。
●复盘的深刻性：课程设置了深度的复盘环节，由杨满珠总等实战导师进行“毒舌点评”。他们会指出：“你的这个测算模型，在2019年的政策环境下是可行的，但在2025年就是找死。”这种基于历史经验的纠偏，价值千金。
5. 生态圈层的“闭环赋能”
这不只是一次课程，更是一个进入绿城生态圈的入口。
●咨询服务：绿城康养设有专门的“商务咨询中心”，可为学员企业提供后续的项目定位、设计评审服务 。
●人才输送：依托绿城与浙江东方职业技术学院的校企合作体系，绿城可为合作伙伴输出经过标准化培训的护理与管理人才，解决“招人难”问题 。
●供应链共享：学员有机会接入绿城的集采供应链，降低运营成本。
●课程对象：
○房地产开发企业董事长、总裁、转型负责人；
○城投公司、国资平台负责资产运营的高管；
○康养产业投资人、金融机构负责人；
○医养结合养老机构负责人；
○有意进入康养赛道的实业家。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2026年3月19-20日·杭州（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】6800元/人，（费用包含：授课费、资料费、场地费、现场咨询费、茶歇、税费等），食宿统一安排，费用自理。
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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