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    《收储去库背景下,保障性住房的投资逻辑、退出方式、资产证券化与实操案例简析》
     

    上课时间: 2024年7月25日

    上课地点: 北京                      
    授课师资:曾老师          
    课程人气169次
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    【课程背景】

    随着房地产市场的和涉房城建产业链的深度调整,我们国家的地产发展正在从增量发展高速推进至存量建设的阶段,在此阶段,城市更新、乡村振兴、存量资产盘活等存量项目将逐步成为城建产业链上的绝对主角。

    2023年4月28日,中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造、保障性住房和“平急两用”公共基础设施建设。三大工程成为2024年对冲房地产开发总量下行的主要抓手,其中保障房的开发,是探索房地产市场开发模式深度转型,确保居民“居者有其屋”的主要手段,也是本轮房改的核心亮点

    中国人民银行5月17日宣布,拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元,利率1.75%;6月3日,人民银行向21家全国性银行印发了《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》,强调金融机构要提高政治站位,切实做好金融支持工作。日前,利用保障性住房再贷款收储存量地产项目支持保障房建设、恢复市场商品房供需关系已经变成当前城投公司的主要任务之一

    然而,城投公司如何收储、收储标的的资产价值如何评价、收储完成之后如何入库和运营,如何变现?这一系列的问题如不解决,政策不但昙花一现,对城投来说也将背上沉重的资产包袱

    本课程主要从保障性的历史发展和基础知识出发,结合最新的政策阶段、操作模式和核心逻辑的构筑分析,以相关案例为抓手,为各企业的项目拓展和运营提供相关知识和经验。

    【课程收益】

    1、保障性住房的内涵,出台背景与政策进展情况

    2、保障性住房的投融资模式与融资要点

    3、保障性住房的实操案例与投资实务

    4、保障性住房的谋划建议与合作开发的主要难点及解决方案


    【课程对象】

    公司董事长、总经理、前期、拓展、投资、策划、设计、营销相关负责人及关注保障房业务的从业者


    【课程纲要】

    一、保障性住房的基本知识与政策分析

    1.基本知识

    2020年后我国房地产发展的趋势:双轨制

    我国保障性住房体系的三大分类

    公租房

    保障性租赁住宅(集中式公寓与分散式租赁公寓)

    即售类型的保障性住房(共有产权房、人才房、安居房)

    三类租赁住宅体系的差异与异同

    2.政策分析

    《关于加快发展保障性租赁住房的意见》

    《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》

    《加快发展租赁住房,落实用地,税收等支持政策》

    广州、上海、深圳等城市的租赁住房具体工作计划及目标

    3.3000亿保障性住房再贷款专项分析

    政策内容及具体措施

    保障性住房贷款的运作机制和申请原则

    政策执行情况:以青岛市城投为例

    政策的影响:市场供需平衡情况

    政策的影响:城投的资产负债和保障性住房的退出逻辑


    二、保障性住宅的投资逻辑

    租赁类型保障性住房

    1.土地获取

    集体建设用地

    企事业单位利用自有存量土地

    产业园区用地

    非居住存量房屋

    城市更新与旧改

    2.开发建设

    房地产开发企业

    地方城投平台

    专业化住房租赁企业

    建工类企业在此类保障性住房中的主要职责和赢利点

    3.运营营收

    租金确定:低于市场化租赁

    保障性住房租金补贴

    市场化非住宅业态的运营营收

    4.政策支撑

    土地划拨与存量土地变性

    规划政策调整

    税收优惠政策

    即销类型保障性住房

    1.土地获取

    新增建设用地

    存量未开发用地(用地性质转化)

    存量住宅收购

    2.开发建设

    房地产开发企业

    地方城投平台

    建工类企业在此类保障性住房中的主要职责和赢利点

    3.运营营收

    销售价格的确定

    交易限制及二级市场退出



    三、保障性住房的合作方式及投融资方案构筑

    1.合作方式

    不同类型下保障性住房的合作主体

    不同路径下的保障性住房的开放流程

    与城投平台的主要合作要点难点简析

    2.融资模式

    专项债

    PSL

    政策性银行贷款

    3.退出模式

    ABS

    销售

    租赁住宅REITs

    4.经济测算

    成本测算

    收益测算

    核心指标


    四、保障性住房的开发与运营要点

    1.土地获取与土地转性

    2.保障性住房的户型设计与成本控制(以上海城投宽庭、张江保租房为例)

    3.保障性住房政策争取与税收减免

    4.保障性租赁住宅的运营

    5.保障性租赁住宅的退出方案(以REITs为例)

    底层资产

    交易结构

    申报流程

    融资金额

    融资成本



    五、保障性住房的开发案例

    1.上海市浦东某租赁住宅用地开发案例(共有产权房)

    2.上海市嘉定某存量工业用地改租赁住宅用地开发案例(保障性租赁住宅)

    3.中金厦门安居保障性租赁住房公募REITs的构成和申报案例分析

    4.上海城投城投宽庭保租房公募REITs的构成与申报案例

    六、建工类企业在“保障性住房”投资中的投资要点和谋划技巧

    1) 规划视角下,经济效益与民生效益的总体平衡

    交通承载能力和环境承载能力的总体评估

    片区经济发展支撑的评估与规划目标的合理设定

    规划调整:社会效益与经济效益的钟摆平衡

    2)现金流视角下,资金峰值与投资收益的总体平衡

    资金峰值预测与投融资模式的校验

    资金峰值预测下投融资模式的选择

    资产获取与资金获取的主要方式与主要难点

    长短资金安排与资金短期下的备用策略概述

    3)产城视角下,产品开发和服务运营的时序安排

    地、产、人发展的总体视角

    基于产业发展的空间配套建设方案的时序安排

    增值服务的谋划与安排

    4)合作视角下,片区开发的合作伙伴的选择与谈判策略

    基建类合作伙伴的选择与谈判要点

    产业类合作伙伴的选择与谈判要点

    金融类合作伙伴的选择与谈判要点

    地产类合作伙伴的选择与谈判要点

    【课程讲师】

    曾老师

    十余年房地产企业中高层管理经历,国家注册规划师,重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业,常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构,并曾在政府部门担任建管所代所长,经历房地产项目前期拓展所有角色。

    【课程说明】

    【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn

    【时间地点】2024年7月25日·北京(具体地点开课前一周发送报到通知)

    【培训费用】3800元/人,(费用包含讲师费、场地费、茶歇、印刷费、咨询费等;午餐自理。提供酒店代订服务,如需住宿,请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理;报到通知发送后自行确定交通方式)

    【联 系 人】陈 伟  15652615523、13875013786

    【咨询电话】4006261028

    【邮    箱】1745067741@qq.com  

    【微 信 号】13875013786


     

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