| 上课时间： 2024年6月20-21日 |
| | 上课地点： 深圳 | | | | 课程人气：
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【课程背景】
房地产业是公认的国民经济支柱产业，其相关税费贡献占到地方财政的一半，由于房地产景气度不足，政府为了解决财政压力，开源节流并举。一方面提振楼市消费、松绑住房限购政策；一方面开始发行包含50年期在内的超长期特别国债。各级税务部门也主动作为、挖潜增收，确保“颗粒归仓”。
土地增值税作为房地产行业三大主税之一，也是房地产企业独有的税种，尤其是清算规则复杂、工作内容繁杂，涉及专业知识多，企业需要提供大量证明材料和基础数据，如果经验不足将导致税负弹性较大，因此受到税务机关的重视。近期税务总局统一部署，要求中介机构全面退出土增税清算审核服务，由税务机关亲自上阵审核。
另外，税务机关也加大了土地增值税征管力度，例如，深圳税务稽查局对通知申报而拒不申报的行为认定为偷税，处以50%的罚款，如深税三稽罚告〔2023〕158 号、深税二稽罚〔2024〕13 号，而2024年中山市某置业公司因类似业务被税务罚款约2.3亿元。其他地方，以前核定征收的项目被撤销，如南京税务发布的建税撤〔2023〕8号，企业注销的要恢复税务登记或者追究股东责任。
其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，解析当地及最近政策动态，结合申报表拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与稽查案例，分享清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。
【授课讲师】
牛鲁鹏：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任北京税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳某房地产财税咨询公司咨询部总经理。金旭红签约讲师、会员答疑专家、税收筹划顾问。从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》、《房地产全流程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。
【课程亮点】
1．系统梳理土地增值税清算流程；
2．现场解决清算中焦点争议问题；
3．全面分享千锤百炼的实战思维；
4．全面剖析真实成功的筹划案例。
【课程内容】
一、当前税务风险和应对措施
1．当前土地增值税清算形势
2．中介机构“被退出”土增税清算审核的影响
3．广东省土增税清算管理规程（征求意见稿）的变化趋势
4．土增税“走逃失联”能解决问题吗
二、清算前期的筹划与应对
5．土增税征管流程系统剖析
6．土增税征收范围确认
7．金税三期中土增税税源信息报告注意要点
8．项目报建前期的筹划与布局
9．【案例】“一分法”、“二分法”哪个对企业有利
10．清算单位、分期的调整与补救
11．【案例】土增税清算时点的把控与应对
12．可售面积与清算面积的确认
13．公配设施规划的影响与应对
14．票据的风险管理与应对
三、收入的确认、筹划
15．收入组成与确认的时点处理
16．一般计税下土增税收入与成本的确认
17．“买一赠一”的处理方法与收入确认
18．【案例】价格偏低的风险与合理利用
19．违约金、更名费、价外费用的处理
20．【案例】销售时如何定价税负更低
四、成本、费用的处理与筹划
21．土地、开发成本剖析与处理
22．特殊拿地方式下土地价款的确认
23．“限低价、竞配建”土增税清算方法
24．开发间接费与利息的处理
25．代收费用的税务风险与应对
26．【剧透】各个扣除项目的管理与协调
27．【案例】拆迁补偿费的分摊处理
28．【案例】成本分摊方法的合理选择
29．地下建筑的成本分摊选择
30．无产权、人防车位各处置下税务处理
31．开票“过多”带来的风险与应对
32．层高系数法等特殊方法的运用
五、特殊问题的处理与应对
33．土地出让金分期付款利息的处理
34．【案例】红线外配套设施的清算处理
35．代建管理费的处理方法
36．土增税二次清算风险管理
37．地下建筑怎么清算对企业更有利
38．【案例】关联交易在土增税中运用与风险
39．如何利用装修装饰无风险且能降低税负
40．【案例】清算后企业亏损的退税处理
六、清算实战与筹划分享
41．税负动态测算模型的设计技巧
42．清算中其他地方利好政策的借鉴运用
43．清算审核发现其他税种问题的应对
44．征收方式的转化协调
45．清算方案选择与税企关系协调
46．滞销房产是低价转让还是先用
47．实战案例分析
七、现场答疑交流
【培训对象】
房地产企业高管、财务人员、税务机关房地产征管人员、会计师、税务师事务所从业人员、房地产行业研究人员。
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2024年6月20-21日·深圳（具体地点开课前一周发送报到通知）
【培训费用】4800元/人，（费用包含讲师费、场地费、茶歇、印刷费、咨询费等；午餐自理。提供酒店代订服务，如需住宿，请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理；报到通知发送后自行确定交通方式）
【联 系 人】陈 伟 15652615523、13875013786
【咨询电话】4006261028
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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