| 课程类别： 城市更新 |
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【课程讲师】
张老师
中山大学•岭南学院硕士研究生•房地产经营与管理专业，现任TOP-10房企华南大区投资总；曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。
在深圳从事投资工作至今，签约项目二十余个，项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米，总货值超千亿，完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程，拥有丰富的投资经验。
于老师
中国地质大学硕士研究生毕业，曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理，主要负责全国土地类相关业务，包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。
城市更新
实务、可行性研判、操作流程与风险规避
【课程背景】
随着房地产行业的发展和当下的行业金融限令政策，房地产开发商的土地获取越来越难，正规招拍挂拿地对资金实力的要求更是让中小开发商望尘莫及……
房地产开发的本质是土地，拿不到土地就意味着躺平，谋求转型和发展是当务之急。城市更新成为房地产开发商获取土地的新的、有效的方法。
本次课程是从城市更新的底层逻辑讲述，让房地产开发企业学习如果有效的研判和操作城市更新的项目，如何规避其中的风险，结合当地的相关政策如何做到有的放矢，真正在这一轮行业大洗牌中站稳脚跟，求生存，谋发展。
【课程对象】
1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【课程大纲】
第一天
一、城市更新政策底层逻辑分析：
1、典型主营城市更新房企投资策略
【案例】：“自己做”的代表卓越
【案例】：“买买买”的代表恒大
2、城市更新的投资方式：
（1）政企合作模式：片区统筹、棚改、土地整备、代建
（2）自改
（3）市场主体合作模式：与现状权利人合作、与资源型平台合作、与技术性平台合作
3、前期合作方/平台公司：
（1）前期合作方的主要种类：村集体实权派、村集体合作商、大业主、本地实力企业
（2）合作模式：同股同权、溢价收购、兜底熟化收购、小股介入品牌背书、小股操盘
4、城市更新项目的介入路径：
（1）股权收购：优劣势、主要风险点、土地价值评估方法
（2）资产/物业收购：适用范围、交割要点、优劣势
（3）权益转让：核心要点、主要风险、土地价值评估方法
（4）搬迁补偿：优劣势、一般流程、核心难点
四种介入路径的对比
二、城市更新的可行性研判：
1、政策可行性：
（1）“6+3”步分析法
（2）深圳各流程核心要点：
更新意愿要点
立项要点
专项规划要点
实施主体要点
签订土地出让合同要点
集体交易要点
棚户区改造要点
工改要点：工改工、工改保
租改营要点
2、经济可行性
（1）各项影响因素
规划指标的确认：计算容积率
土地成本的确认：现状测绘要点、拆迁要点、政府地价的计算、拆迁成本的计算、无票成本的处理
税务安排：城市更新税筹逻辑、视同销售
融资方案：旧改贷
（2）影响城市更新测算结果的主要因素
【案例】：深圳旧村项目测算
3、法务可行性
（1）各节点风险点
（2）高风险城市更新十大坑
立项前
【案例1】：观澜项目（合法用地不足）
【案例2】：福田旧住宅区项目（无法立项）
【案例3】：坂田项目（上层规划调整）
【案例4】：龙岗项目（公共利益落实）
专项规划前
【案例5】：宝安项目（工能改性）
【案例6】：龙岗项目（政策不确定性）
集体资产交易风险
【案例7】：宝安项目（股份公司整治生态）
【案例8】：坪山项目（合作条件不完善）
主体确认前
【案例9】：宝安项目（拆迁范围及用地权属确认）
【案例10】：南山项目（拆迁难度）
【案例11】：福田项目（地价计算不准确）
【案例12】：宝安项目（土地成本及税票）
三、城市更新税收实务：
1、房地产全周期涉及税种
2、城市更新项目财税问题处理
（1）降低税负
（2）延迟缴纳
（3）其他特殊形式
3、常见税收问题解读
四、城市更新项目的融资：
1、各阶段可用到的融资手段
2、各做城市更新的开发商目前的融资方式
3、城市更新主要融资模式：
（1）拆迁贷/旧改贷：审批及放款条件
（2）股权融资/明股实债
（3）私募基金
五、土地整备利益统筹
1、关于土地整备利益统筹
2、整村统筹整备运作模式
3、整村统筹整备运作项目
4、留用地地价计收规则
5、土地整备利益统筹总结
六、留用地（非农/征返）
1、非农和征返用地的定义
2、主要审批流程
3、地价的计算
【案例】：观澜项目
第二天
一、西安城市更新政策解读、要求、发展及演变
1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引
2、城市更新概念、包含项目及西安理解内涵
3、西安城市更新体系建立与政策发展演变
4、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析
5、西安更新路径、土地获取、资金来源分析
6、西安最新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点
7、如何操作项目符合国民经济发展规划、国土空间规划
8、如何参与《城市更新专项规划》编制，落位公司项目
9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》，落实西安要求
10、如何做好城市更新与产业升级结合利用
11、其他的西安城市更新政策解读
二、城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控（结合西安讲授）
1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城市更新与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标等等）
3、城市更新与传统土地一级开发优缺点对比分析
4、城市更新项目立项前提、要点
5、城市更新改造方式、模式介绍
6、城市更新主导单位介绍、主导单位特点
7、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
8、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
9、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
10、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
11、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍
12、旧厂房全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
13、旧村庄全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
14、旧城镇全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
15、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
16、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
17、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取
18、城市更新土地问题处理方式及指导建议（现状、规划、所有权、使用权、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
19、城市更新土地痛点处理（新增指标、存量指标、规划修改、基本农田、耕地占补、增减挂钩、征地拆迁、地价确认等等）
20、城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）
21、城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）
22、城市更新主要工作内容及开展模式分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等等）
23、城市更新政府收储模式、土地整治模式、出让模式讲解
24、城市更新方向与未来获地用途方式
25、城市更新主要成效及方式
26、城市更新未来政策发展及展望
三、城市更新实操案例及关键要点分析（结合西安某实际项目）
1、城市更新范围单元确定及问题分析
2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理
3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析
4、涉及项目各类面积汇总分析（涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型）
5、居民点状况分析（房屋、庭院、围墙（面积、高度、墙厚、基础厚材质））
6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控
7、土规、城规、控规情况分析及协调调整
8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认
10、城市更新复建标准、规模及安排分析
11、融资渠道分析及资金成本测算
12、城市更新地价确认方式及评估要点分析
13、城市更新改造成本分析及测算
14、城市更新开发周期确认及分析
15、城市更新全项目复盘
四、城市更新实操案例
1、西安XX城中村改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效）
2、西安XX旧厂房改造案例（改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式）
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