| 课程类别: 财税管理 |
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【讲师简介】
李老师:注册会计师,注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师;北京财税研究院研究员;中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师;我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年,熟悉税收征管工作的实际情况,深谙企业的涉税需求,具有丰富税务实战经验,并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训,深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用; 授课风格生动诙谐、风趣幽默,深受学员好评,业内称为“实战大师、金牌讲师”。
房地产企业成本核算与财税处理风险管控及谋划策略
【课程背景】
土地增值税以最少的法规征最多的税为特色,是每个财务人员最头疼的税种,法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定,产生“灰色”地带,成为企业的税收风险点,但如果运用得当,也能成为企业的税收筹划点,“七分政策、三分沟通”是税企PK不二原则。
金税四期下,一户式管理、多系统联动、多部门联手、各税种之间、税费之间稽核比对,使税务机关成为“最懂你的人”,纳税人成为“透明人,”
地方财政压力山大,作为地方财政收入主力军的土增自然成为稽查重点的照顾对象,是稽查的重中之重,全面了解土增清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员头等大事,也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域,最能体现财税人员自身价值。
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
一、 稽查新环境新手段
二、 土地征用及拆迁补偿费财税处理要点及谋划策略
1. 拿地各种形式财税成本对比及规划策略
2. 增值税税率变动对发票开具的影响及风险管控
3. 纳税义务发生时间财税风险剖析及应对策略
4. 不可忽视的票据风险及新政剖析
5. 红线外支出税税收风险排查与节税策略
6. 拿地阶段不可忽视的土地使用税、耕地占用税、契税及规划策略
7. 土地闲置费“两税”列支财税风险把控及处理技巧
8. 母公司拿地子公司运营财税风险把控及规划策略
9. 营改增对土地成本列支的影响及风险管控
10. 土地一级开发的财税处理及税收风险点
11. 政府返还资金对开发成本的影响及财税风险把控
12. 拆迁补偿费财税误区及规划技巧
三、 前期工程费财税处理要点及谋划策略
四、 建筑安装工程费财税处理要点及谋划策略
1. 《企业所得税税前扣除凭证管理办法》新政剖析及风险管控
2. 发票列支税收原则及5大特例
3. 税前扣除凭证“三性”原则及风险把控
4. 告知60日内补开、换开票据新规及处理技巧
5. 成本费用四大扣除项目及风险剖析
6. 成本、费用划分原则及风险把控;
7. 计税成本对象确定的六大原则及处理技巧;
8. 成本费用处理七部曲及要点把控
9. 成本费用税务稽查四大风险点
10. 完工条件—成本核算的分水岭
11. 三类后续支出财税处理要点把控
12. 商住一体楼成本划分财税风险把控及规划策略
13. 四项预提费用财税风险把控及处理技巧
14. 财务人员必须了解的建安成本指标
15. 工程预决算在成本列支中的指导作用
16. 挂靠开票财税风险把控及处理技巧
17. 甲供工程(甲供材、甲供设备)财税风险把控及规划策略
18. 4种加计扣除及财税风险把控
五、 基础设施和公共配套设施财税处理要点及谋划策略
六、 开发间接费用及开发费用财税处理要点及谋划策略
1. 营改增对融资业务的影响、财税要点把控
2. 金融机构融资财税风险把控及规划策略
3. 资金拆解财税风险把控及规划策略
4. 股东借款企业使用财税风险把控及规划策略
5. 融资费用在企业所得税和土地增值税扣除差异处理
6. 开发成本和开发接地费用财税风险把控及应对技巧
7. 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除?
8. 营销设施费用财税风险把控、自查与调整
七、 收入财税处理要点及谋划策略
1. 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析
2. 营改增后土地增值税、所得税、增值税、会计收入差异剖析及风险把控
3. 土地增值税预征的计税依据确认争议及风险把控
4. 预收款项新政剖析及财税风险把控
5. 房地产企业的四类收入确认的时间点及规划策略
6. 按揭贷款收入财税如何确认?
7. 采取委托方式销售的如何确认收入的实现及税收风险把控(支付手续费方式、视同买断方式、基价(保底价)并实行超基价双方分成方式、包销方式)?
8. 采取分期收款方式销售开发产品财税风险把控
9. 代收费用增值税、土地增值税、企业所得税的税收关键点及处理技巧
10. 视同销售的在各税种之间的差异及财税风险把控
11. 政府限定回迁房价格如何确认收入额?
12. 车库常见财税误区及处理技巧
13. “拎包入住”财税风险把控及规划测录
14. 硬装、软装(拎包入住)财税风险剖析及规划策略
15. “零首付”财税风险剖析及规划策略
16. 营销策略(买房送家具等)财税风险把控及规划策略
17. 整体收购财税风险剖析及规划策略
18. 烂尾楼收购财税风险剖析及规划策略
19. 尾房销售财税要点把控及规划策略
20. 旧房销售财税风险剖析及应对技巧
21. 亏损向前弥补财税要点把控及案例剖析
八、 税收风险管控四大策略和稽查应对八大技巧
1. 全员控税策略
2. 票据控税策略
3. 合同控税策略
4. 信息控税策略
5. 稽查应对的八大技巧
6. 经典案例剖析
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