| 上课时间: 2022年7月30-31日 |
| | 上课地点: 西安 | | | | 课程人气:
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【课程背景】
新形势、新政策,房企及众多投资企业开始发力文旅、康养等产业地产、城市更新、旧改、存量盘活、收并购等业务,但是大部分企业对于产业拿地、城市更新、收并购、旧改、存量盘活等业务前期拿地建设指标紧缺、规划不符、土地痛点、土地风险、生态触碰、拿地模式等问题认识程度不足,导致很多项目无法推进、风险重重,耽误公司业务发展。如耕地、林地、园地是否可以建设、基本农田是否可以建设占用、如何调整风景名胜区、生态红线、自然保护地等边界、如何将工业用地调整为住宅等相关土地问题。
【课程目标】
本课程将系统讲解拿地过程中遇到的各类问题、风险及解决方式。如:如果通过国土空间规划“多规合一”解决建设用地指标紧缺问题、规划不符问题;如何通过土地规划、城市规划、生态规划修改解决目前土地规划问题;如何解读与实操执行最新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》,利用集体土地入市模式拓宽公司拿地途径;如何将公司项目划入“区片开发”范围内建设商品住宅;如何操作土地征收、把控收并购土地风险,避免项目大坑。如何控制拿地风险,节约拿地成本,把握《国土空间规划》时代机遇无偿获取新增建设用地指标。在此,我们站在实操角度,挖掘项目风险,控制项目风险,帮助大家解决拿地棘手问题及痛点。
又结合实战案例分享:关于存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径、退出与城市更新操作流程、实务与风险。致力于带领各位优秀事业伙伴,系统学会“存量”开发。本课程从地块选择、项目合作、开发模式、协议签订、交易价格、开发流程、政府谈判、心态博弈、退出机制、更新模式、更新流程、风险控制等方面全方位讲授,系统、易懂。
【课程讲师】
于老师
中国地质大学硕士研究生毕业,曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理,主要负责全国土地类相关业务,包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。
【课程对象】
1、土地一级开发公司、城投公司、城市更新投资集团、房地产开发公司、政府平台投资公司、不动产收购、处置相关企业、国有资产盘活企业、产业地产开发、实业集团、文旅康养、特色小镇企业、基建投资、施工企业、地产运营、金融机构、律师事务所、土地开发利用单位、土地服务咨询机构、策划相关单位。
2、收并购、资产重组、不良资产处置、证券机构、国企改革、片区综合开发、PPP项目、旧改、城市更新、基础设施建设、存量挖潜、产业勾地、土地一二级开发等相关企业
3、其他涉及拿地、土地开发实业集团、制造业集团
【课程大纲】
第一天
板块一:如何参与《国土空间规划》编制,解决土地痛点,操作项目符合政府规划,助力快速拿地
(一)土地问题:
1、如何争取新增指标,将农用地转为建设用地,布局拿地项目
2、如何挖掘存量建设,进行建设用途变更,突破拿地瓶颈
3、如何参与规划编制,操作公司项目符合政府原始规划
4、如何快速修改规划,解决棘手痛点问题,获取定制土地
5、如何操作项目进入《成片开发区》进行项目征收
6、如何操作集体转为国有,做好住宅+产业模式
7、如何操作耕地、林地转为建设用地,布局建设项目
8、如何利用集体经营性建设用地,做好农村项目布局
9、集体土地未来拿地模式及风险控制
10、如何利用耕地、林地,进行项目布局
11、如何进行“点状供地”,节约拿地资金
12、如何研判土地现状建筑合法合规性,决策参与方式
13、如何筛选、盘点合法补偿现状物,出具补偿依据
14、土地征收最新流程、程序与成本
15、增减挂钩、占补平衡相关要点分析
16、国有土地入市、集体土地入市
(二)解决策略:
1、认识规划发展历程,抓住“机遇”、“窗口”
2、把握土规、城规、生态规关系逻辑,认识“多规合一”,更好对接政府
3、农用地、建设用地、未利用地等地类与土地开发利用系统学习
4、规划时间、审批程序、工作内容把握,精准对接报批报建部门
5、土地用途区、建设用地管制区深刻理解、利用,确定可开发区域
6、如何确定禁止开发区域,及禁止开发区利用要点,避免后期被拆
7、生态保护红线利用要点、调整机遇要点分析
8、基本农田利用方向、调整操作方式、空间机遇
9、如何操作项目划定《成片开发区》,建设商品住宅
10、如何操作项目,达到土地征收前提条件,实现农用地转用
11、城市开发边界、成片开发与土地征收关系分析
12、规划图件学习提升,地块规划要点分析,合法性研判
13、如何让公司项目符合原始规划详操与流程,避免后期修改规划(结合案例实操讲解,包括要点、程序、时间等内容)
14、XX开发商争取新增建设用地指标操作案例
15、XX县存量建设用地盘活、周转案例
16、如何抓住当下政策合理布局产业勾地、城市更新项目
17、土地性质风险如何识破(涉及收并购、城市更新项目)
18、房产性质风险如何识破(涉及收并购、城市更新项目)
板块二:存量土地资产盘活路径、交易模式、升值方法深度剖析与案例核心要点提炼、经验吸取、”深坑“规避
案例一:存量土地交易的秘密——土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
1、我们该选择何种项目进行交易?
2、项目交易前提、原则、关键点都有哪些?
3、如何全方位做好项目尽职调查
4、存量交易过程中需要注意哪些要点?
5、如何设定合作条款,制定合理方案
6、如何谈判条款,落实条款内容
7、如何做好退出机制,管理投资预期
8、如何设定合同违约条款,保障交易利益
9、如何全方位把控土地、资金、政策风险?
10、如何看待项目升值,理性投资
11、如何预判市场、确定投资目的
12、如何选择合作伙伴,确定合作目标
13、土地一二级联动全流程解析
14、土地一二级联动成本测算
15、土地一二级联动拿地策略
16、土地一二级联动排他设定
17、土地一二级联动风险规避
18、土地一二级联动要点分析
案例二:开发”陷阱“躲避的策略——土地变性开发受限(诉讼)案例深度洞察
1、案情情况解析
2、案件遗憾、注意、补充之处
3、土地发展问题分析(过去、现在、将来)
4、土地本身问题分析(现状、规划、所有权、使用权、手续)
5、土地供地、交易、开发手续合法性分析
6、所涉协议合法、合规性分析
7、土地闲置要点及风险点把控
8、如何避免土地闲置,规避投资损失
9、如何发现闲置土地风险,避免投资失误
10、闲置土地未来能否开发、如何开发?
11、土地闲置开发应对措施有哪些?
12、哪类存量地块可以收购、参与法拍?
13、存量收购、参拍需要注意哪些关键要点
14、哪些存量地块可以直接开发?
15、哪些存量地块属于风险、违法开发?
16、与政府合作关键注意要点
17、如何签订与政府的合作协议,规避未知风险
18、如何判断下一步不可预测风险
19、存量开发相关证据、政策、文件、要求梳理
20、类似案例其他关键要点结合、剖析、洞察、规避(法拍、深圳)
21、案件对于开发企业的学习、借鉴意义
22、未来开发如何控制“未知、不可靠”风险
案例三:”黑铁“时代的另辟蹊径——工业用地再开发案例
1、工业用地盘活路径都有哪些?
2、工业用地能否转让?
3、工业用地能否变性?
4、工业用地变性前提是什么?
5、工业用地变性需要做哪些工作?
6、土地变性周期有多久?
7、工业用地变性出让方式有哪些?
8、工业用地变性风险有哪些?
9、工业变住宅操作流程与要点
10、工业变住宅拿地方式
11、如何确定工业用地价值
12、如何合理确定溢价空间
案例四:城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常见误区
1、全方位项目介绍
2、城中村改造项目全流程解析
3、城中村改造项目整体逻辑分析及要点
4、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
5、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
6、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
7、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
8、城中村改造项目政府关系及手续办理
9、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
10、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
11、城中村改造项目排他设定,保障拿地
12、城中村改造项目安置房回购要点
13、城中村改造项目投资、研判、分析
14、土地问题应对措施分析
15、协议问题应对策略分析
16、资金问题应对策略分析
17、政府谈判应对策略分析
18、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
第二天
板块三:城市更新操作模式、流程、要点、实务、风险把控与痛点深度剖析
(一)西安城市更新政策解读、要求、发展及演变
1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引
2、城市更新概念、涉及项目、西安理解内涵
3、各城市更新概况介绍(广州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点等)
4、西安城市更新体系建立与政策发展演变
5、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析
6、西安更新路径、土地获取、资金来源分析
7、西安最新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点
8、如何参与《城市更新专项规划》编制,落位公司项目
9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》,落实西安要求
10、如何做好城市更新与产业升级结合利用
11、其他西安城市更新政策解读
(二)城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控(结合西安讲授)
1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城市更新项目立项前提、要点
3、城市更新改造方式、模式介绍
4、城市更新主导单位介绍、主导单位特点
5、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
6、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
7、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
8、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍
10、全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
11、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
12、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
13、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取
14、城市更新土地问题及建设情况分析调查(现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡)
15、城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解
16、城市更新方向与未来获地用途方式
17、城市更新获地价格确定与资金来源
18、城市更新土地风险把控(土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等)
19、城市更新项目风险把控(立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等)
(三)城市更新实操案例及关键要点分析(结合实际项目梳理)
1、城市更新范围单元确定及问题分析
2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理
3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析
4、涉及项目各类面积汇总分析(涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型)
5、居民点状况分析(房屋、庭院、围墙(面积、高度、墙厚、基础厚材质))
6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控
7、土规、城规、控规情况分析及协调调整
8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认
10、城市更新复建标准、规模及安排分析
11、融资渠道分析及资金成本测算
12、城市更新地价确认方式及评估要点分析
13、城市更新改造成本分析及测算
14、城市更新开发周期确认及分析
15、城市更新全项目复盘
板块四:城市更新操作案例深度解析与全流程风险把控
1、西安XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效)
2、西安XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)
3、北京市XX城中村改造项目(改造主体、主要工作、项目手续流程、注意要点、征地拆迁)
4、北京XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)
5、上海XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、项目成效)
【课程说明】
【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn
【时间地点】2022年7月30-31日.西安
【培训费用】4800元/人,(费用包含学习费、场地、资料费、茶歇)
【联 系 人】陈 伟 18911735866、13875013786
【咨询电话】4006261512
【邮 箱】1745067741@qq.com
【微 信 号】13875013786
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