| 课程类别： 运营管理 |
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白银时代房企项目跟投机制的实践与变革
【课程目标】
1、充分理解万科、碧桂园、金地等标杆企业的项目跟制模式，有效的选择适合本企业的项目跟投机制。
2、掌握项目跟投机制的方法与工具——“项目跟投六步法”。
3、掌握项目在推行跟投机制的关键步骤、操作要点及注意事项。
【课程大纲】
一、白银时代下项目跟投的三大挑战
1、事业合伙人机制的发展
2、事业合伙人的两种方法
3、项目跟投面临的三大挑战
4、推行项目跟投机制的目的：共创、共担、共享
二、标杆企业项目跟投机制的对比分析
1、跟投项目的选择
2、跟投项目的人员选择
3、项目跟投比例的设定
4、参与项目跟投的方式
5、跟投项目的分红
6、跟投项目的退出机制
7、总结万科、碧桂园、金地等标杆企业项目跟投机制的特点
三、项目跟投机制实施“六步法”
1、项目跟投的方法与工具——“五步法”
2、项目跟投的四个实践要点：顶层设计、选择模式、落地方案、有序推进
3、案例：某地产公司项目跟投管理办法
四、住宅项目跟投机制实践
1、住宅项目的特点
2、住宅项目跟投机制总结
五、产业地产项目跟投机制实践
1、产业地产项目的特点
2、案例解读--产业地产项目跟投实践
六、轻资产项目跟投机制实践
1、招股说明书的编制要点及注意事项
2、员工募股说明会的操作要点
3、代持协议签订的要点
4、案例解读--轻资产项目跟投实践
5、住宅项目、产业地产项目、轻资产项目的跟投机制对比总结
白银时代房企高效运营管理体系构建
一、课程目标：
1、 了解标杆企业的运营管理体系，掌握运营管理体系的运行逻辑
2、 掌握用PTQC模型建立运营管理体系，提高计划执行力，提升会议决策效率与效果
3、 掌握运营管理体系执行与控制的五大机制，确保体系的有效落地
4、 用考核与激励的三大方法提升运营效率，促进公司经营目标的实现
二、 课程大纲
1、标杆企业运营管理体系剖析
1.1龙湖地产“七巧板”运营管理体系分析
1.2万科地产“131236”运营管理体系分析
1.3万达地产：2342“运营管理体系分析
1.4运营管理的三大操作模式
1.5运营管理四大发展阶段
2、基于PTQC模型的运营管理体系构建
2.1计划分级管理
2.1.1计划分级管理的目的
A级项目关键节点：运营视角保障企业经营目标达成
B级项目主项计划：管控视角实现纵向、横向业务协同
C级项目专项计划：聚焦落地，实现工作执行与指导
2.1.2计划管理逻辑：控一级、管一级、看一级
2.1.3标准工期案例：万科地产的开发周期“16361”、“5986”考核
2.2会议决策管理
2.2.1案例：万科的“16个关键会议”到“10个关键会议”的演变
2.2.2如何提高会议决策的效率与效果
2.2.3会议决策管理的分类：开发类与运营类会议
2.2.4会议的全过程控制：会前准备、会中控制、会后跟踪
2.2.5会议落实工具：会议决策事项跟进表
2.3阶段性成果管理
2.3.1关注成果管理的目的：对开发各重要环节完成的成果进行明确，统一完成标准，提高完成质量，实现管理标准化，降低决策难度
2.3.2案例：龙湖地产35个阶段成果体系
2.3.3成果的审批及管理
2.3.4构建并应用成果管理四步法
2.3.5案例：用成果管理实现知识共享，经验传承
3、运营管理控制与执行的五大机制
3.1计划分解机制：计划分解到月，责任到人
3.2计划调整机制：动态调整，控制风险
3.3计划预警机制：提前预警，及时纠偏
3.4计划跟踪机制：及时跟跟踪，督促落实
3.5信息上报机制：信息挖掘，暴露问题
3.6通过五大机制的运行，推动全员由任务驱动向收益驱动转变
4、组织绩效考核与激励的三大方法
4.1通过全面、全周期的三大考核激励方法提升运营效率
4.2项目全周期考核：项目关键节点考核
4.2.1项目考核的五大关键节点
4.2.2案例:某房地产企业项目关键节点考核管理办法
4.3年度考核：组织绩效考核
4.3.1组织绩效与个人绩效的关系
4.3.2用战略地图制订组织绩效指标
4.3.3组织绩效与个人绩效结果关联的两大方法
4:4重点难点考核：项目单项考核
4.4.1项目单项考核的关键点
4.4.2案例:某房地产公司单项考核激励的设计
4.4.3案例:对赌协议在重点难点工作考核上的应用
以经营目标为核心的业绩指标体系构建
一、经营目标与业绩指标的“123法则”
1、绩效管理的困惑
2、绩效管理PDCA循环
3、重视经营目标的原因
4、以经营目标为核心的业绩指标体系
5、绩效指标分解“123法则”
(1)一个核心：公司年度经营目标
(2)两个原则：纵向到底，横向到边
(3)三级指标分解
二、集团总部三级业绩指标分解方法
1、战略地图
2、平衡计分卡
3、集团年度指标分解
(1)各职能部门
(2)员工个人
三、项目公司三级业绩指标分解方法
1、确定项目年度经营目标
2、项目年度经营目标制订原则
(1)市场原则
(2)股东期望
(3)充分挖掘
3、设置项目年度经营目标
4、项目年度指标分解
(1)总部各职能部门
(2)员工个人
5、业绩指标分解常见的问题及解决方法
四、有效分解业绩指标的“三大工具”
1、逐级承接分解法
2、工作分解结构
3、QQTC模型
用组织绩效与财务预算驱动运营效率提升
一、课程目标：
1、 学会以经营目标为核心，树立运营管理部门的地位与威信
2、 运用组织绩效驱动运营效率提升，促进公司经营目标的实现
3、 运用财务预算驱动量化运营管理，推动运营管理向现金流安全及收益最大化升级
4、 做好运营监控与分析，实现运营管理可知、可控、可预测
二、 课程大纲
1、标杆企业运营管理体系剖析
1.1龙湖地产“七巧板”运营管理体系分析
1.2万科地产“131236”运营管理体系分析
1.3万达地产：2342“运营管理体系分析
1.4运营管理与组织绩效、财务预算的关系
1.5运营管理四大发展阶段
2、运用组织绩效驱动运营效率提升
2.1组织绩效与个人绩效的关系
2.2以营目标为核心的组织绩效指标设计
2.3组织绩效指标设计工具：战略地图
2.4组织绩效指标设计的要点
2.5案例：集团公司与项目公司年度经营指标的设计
2.6组织绩效指标的分解与落实
案例:某房地产公司一、二、三级指标分解体系
3、运用财务预算升级运营管理
3.1财务预算与组织绩效的关系
3.2财务预算的编制原则
3.3财务预算的管理组织
3.4财务预算的内容体系
3.5财务预算的编制流程
3.6财务预算的”五控模型”
3.7经营目标与财务预算评审”321法”
案例：某房地产公司年度经营目标与财务预算指标的确定
3.8财务经营目标与财务预算的调整
3.9加强现金流管理的两大措施
3.10项目收益过程跟踪
案例：某项目年度利润测算
4、运营监控与分析要点
4.1运营监控与分析的七步骤
4.2运营监控与分析的五大方法
4.3运营监控与分析的主要指标
4.4.运营监控与分
案例1：销售回款、在途资金周报
案例2：项目运营月报
案例3：月度动态成本监控
案例4：财务、运营、营销季度联合巡检
4.5工具应用:项目运营信息报送规划
房企高效运营管理体系构建及项目跟投机制的实践与变革
【课程价值】
1、了解万科、万达、龙湖的运营管理体系，掌握运营管理体系的运行逻辑
2、掌握用PTQC模型建立运营管理体系，提高计划执行力，提升会议决策效率与效果
3、掌握运营管理体系执行与控制的五大机制，确保体系的有效落地
4、用考核与激励的三大方法提升运营效率，促进公司经营目标的实现
5、充分理解万科、碧桂园、金地等标杆企业的项目跟制模式，有效的选择适合本企业的项目跟投机制
6、掌握项目跟投机制的方法与工具--“项目跟投六步法”
7、掌握项目在推行跟投机制的关键步骤、操作要点及注意事项
【课程对象】
1、董事长、总经理、运营管理部总监、运营部经理、项目总经理；
2、计划运营主管、人力资源相关负责人；
3、人力资源总监、人力资源部经理、薪酬经理；
4、董事会薪酬委员会成员。
【课程大纲】
第一部分
1、标杆企业运营管理体系剖析
1.1龙湖地产“七巧板”运营管理体系分析
1.2万科地产“131236”运营管理体系分析
1.3万达地产：2342“运营管理体系分析
1.4运营管理的三大操作模式
1.5运营管理四大发展阶段
2、基于PTQC模型的运营管理体系构建
2.1计划分级管理
2.1.1计划分级管理的目的
A级项目关键节点：运营视角保障企业经营目标达成
B级项目主项计划：管控视角实现纵向、横向业务协同
C级项目专项计划：聚焦落地，实现工作执行与指导
2.1.2计划管理逻辑：控一级、管一级、看一级
2.1.3标准工期案例：万科地产的开发周期“16361”、“5986”考核
2.2会议决策管理
2.2.1案例：万科的“16个关键会议”到“10个关键会议”的演变
2.2.2如何提高会议决策的效率与效果
2.2.3会议决策管理的分类：开发类与运营类会议
2.2.4会议的全过程控制：会前准备、会中控制、会后跟踪
2.2.5会议落实工具：会议决策事项跟进表
2.3阶段性成果管理
2.3.1关注成果管理的目的：对开发各重要环节完成的成果进行明确，统一完成标准，提高完成质量，实现管理标准化，降低决策难度
2.3.2案例：龙湖地产35个阶段成果体系
2.3.3成果的审批及管理
2.3.4构建并应用成果管理四步法
2.3.5案例：用成果管理实现知识共享，经验传承
3、运营管理控制与执行的五大机制
3.1计划分解机制：计划分解到月，责任到人
3.2计划调整机制：动态调整，控制风险
3.3计划预警机制：提前预警，及时纠偏
3.4计划跟踪机制：及时跟跟踪，督促落实
3.5信息上报机制：信息挖掘，暴露问题
3.6通过五大机制的运行，推动全员由任务驱动向收益驱动转变
4、组织绩效考核与激励的三大方法
4.1通过全面、全周期的三大考核激励方法提升运营效率
4.2项目全周期考核：项目关键节点考核
4.2.1项目考核的五大关键节点
4.2.2案例:某房地产企业项目关键节点考核管理办法
4.3年度考核：组织绩效考核
4.3.1组织绩效与个人绩效的关系
4.3.2用战略地图制订组织绩效指标
4.3.3组织绩效与个人绩效结果关联的两大方法
4:4重点难点考核：项目单项考核
4.4.1项目单项考核的关键点
4.4.2案例:某房地产公司单项考核激励的设计
4.4.3案例:对赌协议在重点难点工作考核上的应用
第二部分
一、白银时代下项目跟投的三大挑战
1、事业合伙人机制的发展
2、事业合伙人的两种方法
3、项目跟投面临的三大挑战
4、推行项目跟投机制的目的：共创、共担、共享
二、标杆企业项目跟投机制的对比分析
1、跟投项目的选择
2、跟投项目的人员选择
3、项目跟投比例的设定
4、参与项目跟投的方式
5、跟投项目的分红
6、跟投项目的退出机制
7、总结万科、碧桂园、金地等标杆企业项目跟投机制的特点
三、项目跟投机制实施“六步法”
1、项目跟投的方法与工具--“五步法”
2、项目跟投的四个实践要点：顶层设计、选择模式、落地方案、有序推进
3、案例：某地产公司项目跟投管理办法
四、住宅项目跟投机制实践
1、住宅项目的特点
2、住宅项目跟投机制总结
五、产业地产项目跟投机制实践
1、产业地产项目的特点
2、案例解读--产业地产项目跟投实践
六、轻资产项目跟投机制实践
1、招股说明书的编制要点及注意事项
2、员工募股说明会的操作要点
3、代持协议签订的要点
4、案例解读--轻资产项目跟投实践
5、住宅项目、产业地产项目、轻资产项目的跟投机制对比总结
VUCA时代下的项目跟投实践与变革
一、【课程背景】
“在事业合伙人机制体系的指导下，万科的员工和万科的公司，焕发了激情，使得我们创造了历史上最好业绩，也使万科的股价创造了历史高位”。
——郁亮 2017年9月17日万科33周年庆演讲
传统的绩效考核、节点奖等激励形式本质都是基于考核，它能凝聚组织以目标为导向，牵引团队达成经营目标， 但它只能提供常规的外部驱动力，而无法形成自我驱动力。总部将绩效目标定高以实现公司更高的效益，而员工则倾向于将目标定低以便更容易达成。在新的市场形势下，这些传统的激励模式已然失效。如何变革激励机制，将总部决策与一线开发的利益进行统一，是房企重点思考、解决的问题。
二、【课程收益】
1、充分理解万科、碧桂园等标杆企业的项目跟制模式，有效的选择适合本企业的项目跟投机制。
2、掌握项目跟投的人员甄选、出资、分钱、退出机制；
3、掌握项目跟投机制的方法与工具——“项目跟投六步法”。
4、掌握项目在推行跟投机制的关键步骤、操作要点及注意事项。
三、【课程对象】
人力资源总监、计划运营总监、企业中层管理干部
四、【课程内容】
第一部分VUCA时代下项目跟投的发展背景
1、事业合伙人机制的发展
2、事业合伙人的两种方法
3、项目跟投面临的三大挑战
4、项目跟投机制的四大目的：总部放权、一线担当、利益共享、风险共担
5、项目跟投对项目开发各环节的影响
第二部分标杆企业项目跟投机制的对比分析
1、万科项目跟投机制剖析
2、碧桂园项目跟投机制剖析
3、越秀地产（国企）项目跟投机制剖析
4、项目跟投机制的三大模式
5、项目跟投机制实施的五大难点
第三部分 项目跟投机制实施“六步法”
1、项目跟投实施方法——“六步法”
2、跟投项目的选择
3、跟投项目的人员选择
4、项目跟投比例的设定
5、参与项目跟投的方式
6、跟投项目的分红
7、跟投项目的退出机制
8、项目跟投的四个实践要点：顶层设计、选择模式、落地方案、有序推进
9、案例：某地产公司项目跟投管理办法
第四部分传统地产项目跟投机制实践
1、住宅项目的特点
2、练习：住宅项目跟投机制案例操作
3、住宅项目跟投机制要点
4、复合地产、商业地产项目跟投要点
第五部分 产业地产项目跟投机制实践
1、产业地产项目的特点
2、案例解读--产业地产项目跟投实践
3、练习：产业地产项目跟投机制设计
第六部分 轻资产项目跟投机制实践
1、招股说明书的编制要点及注意事项
2、员工募股说明会的操作要点
3、代持协议签订的要点
4、案例解读--轻资产项目跟投实践
5、住宅项目、产业地产项目、轻资产项目的跟投机制对比总结
产业新城下一二级联动开发运营模式实操解析
一、【课程背景】
大城市土地资源日渐稀缺，开发商拿地成本越来越高，高房价、高地价的盛宴背后，是开发商们普遍的焦虑，大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，未来将何去何从？如何通过以政府更为关注的产业新城方式介入土地一级开发，避开大鳄的围堵截，策略性获得有投资价值的土地，是所有房企转型升级的核心，核心城市周边小城市或郊区产业新城开发也正在成为房企们战略转移的新据点。如何通过产业实现多个领域的跨界融合、把握多元细分专业特征，对房地产企业后续发展提出全新的挑战。
二、【课程收益】
1、了解城镇化新特征下的产业地产土地拓展新思维——“谋地、拿地、做地”一体化规划解析；
2、掌握特色小镇、产业新城等领域的一二级土地获取策略；
3、掌握产业地产+PPP的新理解、流程运用及操作技巧；
4、解密产业地产最新的商业模式，政府+产业+资本+地产的四位一体、合作共赢；
5、以华夏幸福为案例，解析产业地产的开发运营模式， 助力开发商向产业运营商转型。
三、【课程对象】
房地产企业总经理、工程副总、投资总监、计划运营总监、中高层管理人员
四、【课程内容】
第一部分 房地产开发企业的四种转型模式
1、房地产开发企业面临的三大挑战
2、房地产开发企业四种转型模式
3、蓝城农业小镇模式剖析
4、碧桂园科技小镇模式剖析
5、华侨城文旅小镇模式剖析
6、华夏幸福产业新城模式剖析
第二部分一二级联动开发策略
1、一级开发基本模式
2、一级开发七大步骤操作流程
3、如何做好一二级联动开发
4、一二级联动开发的风险控制
5、案例：九通一平产品标准研究
第三部分产业新城六大盈利模式分析
1、工程收益-建造收益是开发的前提
2、土地升值-区域开发是小镇开发的基础和核心
3、房产收益-房地产是产城一体化中必需的蛋糕
4、特色产业收益-必需发展成为现金流聚集的产业
5、城镇建设-功能盈利
第四部分产业新城拿地策略：产业新城+PPP模式
1、产业新城布局及选址
2、产业新城概念规划
3、产业新城产业规划
4、产业新城战略规划
5、PPP协议核心条款及谈判剖析
6、PPP采购流程及操作要点
第五部分 产业新城的开发运营模式
1、产业新城开发策略
2、龙头企业及产业链招商
3、住宅取地策略与现金流
4、道路、医院、展馆等代建项目建设
5、产业新城核心管理工具一：区域开发模型
6、产业新城核心管理工具二：项目立项管理
7、产业新城核心管理工具三：STOPK管理体系
第六部分 华夏幸福复刻版：荣盛发展的模仿之路
1、华夏幸福“模仿秀”， 发迹于廊坊，巩固京津冀，发力长江经济带
2、荣盛发展的战略布局：聚焦大地产、大健康、大金融
3、模仿者的彷徨与风险
房地产企业跨部门沟通与高效运营
一、【课程背景】
房地产行业具有开发周期长、涉及部门多、各部门工作高度咬合的特点，特别是在互联网时代下的企业发展和竞争越来越依靠团队作战，因此，合作、沟通、协调就显得更加重要。企业里长期沟通不畅，人际关系紧张，团队凝聚力差，增加公司的“内耗”，会导致企业运营效率低，管理成本增高等等，最终直接影响到企业目标的实现：
1、为什么经常有跨部门之间面红耳赤，怒目相向，貌合神离的问题重复发生？
2、为什么一件事情由一个部门主导，其它部门配合度不高？
3、公司各部门之间权责模糊是常态，各部门对于边界模糊的事项积极性不高？如何挖掘跨部门沟通问题的根源，提升跨部门沟通的能力？
4、如何克服部门间的沟通障碍，结合有效的管理方法，提升企业运营效率？
二、【课程收益】
1、挖掘跨部门沟通中常见问题的根源；
2、掌握跨部门沟通的关键技巧与方法，提升部门间的沟通效率与效果；
3、从公司高效运营的视角提出跨部门沟通的解决方案；
4、通过跨部门的沟通解决组织协同的问题，以高效运营为导向，促进公司经营目标实现，为组织创造价值。
三、【课程对象】
人力资源总监、计划运营总监、企业中层管理干部
四、【课程内容】
第一部分挖掘跨部门沟通难的根源
1、土地成本越来越高，经营、管理难度加大
2、房企多元化、轻资转型，对专业能力提出更高的要求
3、管理机制的变革带来组织架构、职能管理的升级
4、企业内部跨部门沟通难的根源
案例研讨：无法确定的精装修方案
第二部分提高跨部门沟通技巧：SCMP性格分析法
1、简单有效的性格特征判断工具：SCMP性格分析法
2、与活泼型的沟通技巧
3、与力量型沟通技巧
4、与和平型沟通技巧
5、与完美型沟通技巧
6、课堂作业: 描述各部门负责人的性格特点，提出有效沟通的方法
第三部分提升经营意识：跨部门沟通与高效运营的内在驱动
1、龙湖地产“七巧板”运营管理体系剖析
2、万科地产“131236”运营管理体系剖析
3、万达地产：2342“运营管理体系剖析
4、提高经营意识：懂经营、会算帐
第四部分跨部门沟通的源头：关键业绩指标
1、关键业绩指标由任务驱动向项目驱动转变
2、用财务预算与计划运营联动，串连各部门
案例：年度经营计划与财务预算的编制、评审、确定
3、用关键业绩指标分解体系，统一各部门目标
案例1：定量与定性指标
案例2：业绩指标分解指引
4、组织绩效与个人绩效结果强关联
案例：组织绩效如何与个人绩效关联
5、项目单项考核激励，解决跨部门的重点、难点问题
案例:对赌协议在重点难点工作考核上的应用
第五部分跨部门沟通的纽带：专项计划协同
1、跨部门之间专项计划协同实操
案例1：项目筹备计划
案例2：项目融资计划
案例3：项目开盘计划
案例4：项目收尾计划
2、营销、财务、设计等各专业部门沟通难点、要点分析
案例：各开发阶段的关键节点管控要点、边界
3、标准工期在跨部门沟通中的应用
第六部分规范正式沟通渠道，提高决策效率
1、会议效率低的原因分析
2、会议管理的规划与分类
3、项目全开发周期的会议管理
4、日常经营的会议管理
5、会后跟踪与落实
案例：如果提高会议管理效率
第七部分加强沟通、高效运营的三大机制
1、提前预警机制：提前预警，及时纠偏
2、联合巡检机制：现场核实，联合督办
3、信息共享机制：信息互通，及时交圈
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