| 课程类别： 商业地产 |
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【讲师简介】
蒲老师：企业投融资实战专家
13年大型企业投融资实战经验
曾任：融创中国 | 区域二级部门负责人
曾任：远洋资本 | 基金经理
曾任：中铁二局集团公司 | 资本部投融资总监
科班出身：四川大学金融学硕士
持有多项专业资质：高级经济师、特许金融分析师CFA、私募证券基金从业资格证、私募股权基金从业资格证
多家企业金融顾问：GLG集团、成都市金融局、成都市CFA协会、某市区级城投公司
经手多个上亿级项目（累计负责投资项目总额达80+亿元，融资总额达130+亿元）：拟上市公司美国纳斯达克PRE-IPO估值7.5亿美金项目、拟上市公司海外私募债1.6亿美金融资项目，国内资产证券化已发行53+亿元等多个投融资项目。
多家企业、高校特聘讲师，累计100+场次：成都市金融局、成都市CFA协会、区级城投公司、西安政法大学、天津财经大学、西南财经大学、四川外国语学院等
擅长领域：企业投融资、资本运作、并购、资产重组、企业上市、宏观经济趋势分析
授课风格：
◆ 专业：金融硕士科班出身，具备深厚且体系的理论功底，课程信息量大，思维结构性强。
◆ 新趣：富有激情，课堂生动，诙谐幽默，能够将复杂的金融知识与实务操作用生活化通俗易懂的方式阐述清楚，深入浅出，场景感、代入感和共鸣感强。
◆ 实战：丰富的企业投融资管理与战略经验，案例随手拈来，课程实战性和落地性很强，是最懂企业投融资的专家。
商业街区运营管理要点解析与实战
【课程背景】
疫情后时代，中国房地产行业全面进入租购并举时代， 很多房企在这一轮经济下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地产行业经营面临巨大挑战和困境，新形势新环境下企业需要不断寻求更加优化的投资策略，更好的产品能力，从而做出更好的项目，牢固树立自身品牌，应对未来不断变幻的市场机遇和挑战。
本课程《全面解析商业地产运营管理》主要分析商业地产项目投融资管退的框架，如何筛选项目，为后续的开发运营管理做好基础，深度解析运营管理全流程的主要问题和解决措施，对于投资，融资，风险管理，运营管理分别从策略，方法，实操案例等多维度进行剖析和探讨，增强学员的投融管退能力，针对房地产项目运营管理有系统性的案例分析和总结经验，同时对资产证券化进行梳理，更好地为运营管理的退出做好坚实基础。
【课程收益】
■通过深度学习商业地产行业分析逻辑，建立系统的投融管退框架；
■通过专业工具训练让企业深入学习商业地产项目运营管理的全流程操作；
■通过实操了解到典型案例下的商业街区运营管理体和效益评价；
■通过学习，从思维方式到落地让学员全面了解当前资产证券化发展趋势；
【课程对象】
各地城投公司高管、企业投资条线人员、房地产企业上下游公司的投融资，运营相关人员等
【课程方式】
专业内容讲授+案例剖析+情景学习
【课程大纲】
第一讲： 商业地产运营管理核心要素
一、拿地策略
1.聚焦新城区，卫星城，大型社区等
2.避开激励“红海竞争”，配合区政府发展战略
二、项目定位
1.4W+4H法则
2.战略之4W：
做不做，在那儿做，何时做，用谁的钱做
3.战术之4H：
如何判断做多大，如何定位客户，如何差异化经营，如何线上线下结合
三、业态配置
1.体验式消费
2.差异化品牌
四、建筑设计
1.特色化吸引客流
2.动线设计
3.特色空间设计
五、服务策略
1.新风除霾系统
2.特殊空间：老公寄存室，母婴室，卫生间，休息区
第二讲： 商业地产运营管理全流程实操解析
一、项目来源
1.重资产：新增租赁用地，集体用地，存量改造，已有资产
2．轻资产：租赁
二、设计装修
1．标准化; 节约装配时间，加速扩张
2．多产品线：覆盖客群，提升坪效
3．集采：节约成本
三、营销
1．多媒体营销：直播，流量端口导入，
2．平台合作：平台合作引流，降低营销成本
3．线下活动：集市，品牌活动，
四、运营
1．标准化服务：提高租金溢价
2．平台化服务：引入第三方合作，收取合作收益
3．系统平台：提升运营效率，节约成本
五、退出
1．重资产：项目出售
2．轻资产：租约到期
实操演绎：某房企区域公司工业园改造项目运营分析深度解读
第三讲： 商业地产运营管理效益评价
一、运营管理三个核心内容
1.经营业态组合及经营目标的确立
2.物业开发价值目标的确立
3.投入产出目标的确立
二、收入端评价
1.价格体系：售价，租金，出租率，租金增长率，空置率
2.时间体系：开业时间，优惠期，
3.其他因素：押金，保证金，收租损失，
三、成本端评价
1.主要成本：运营成本，税费，维修费用，
2.次要考虑：财务费用，资产折旧假设，
3.融资成本：融资类型，融资额度，贷款利率，期限，进出时点
四、评价指标分析
1.运营第N年EBITDA
2.回正周期
3.自由资金回报率
4.杠杆前后IRR
第四讲： 商业街区运营管理
一、运营难点
1. 资产处置路径
2. 多层街铺
3. 交通
4. 项目识别
5. 招商
6. 运营管理
7. 物业服务
二、街区商业运营指标体系
1. 财务指标
2. 销售指标
3. 招商指标
4. 综合管理指标
三、街区商业精细化运营管理
1. 市场调研
2. 商业定位
3. 业态规划
4. 品牌落位
5. 租户组合
6. 一铺一价
案例解析：重庆天地街区商业运营分析
第五讲： 商业地产项目之资产证券化
一、产品原理
1. 资产信用
2. 企业信用
3. 创新的模式
——自身信用+资产信用
4. 属性（真实出售，税收中性，破产隔离，信用增级）
二、产品主要要素
1. 基础资产的类型
2. 产品的安全性
3. 结构化固定收益证券
4. 交易场所
5. 基本结构架构图
三、资产证券化对原始权益人/发起人的影响
1. 会计影响：优化财务报表
2. 财务比率的影响：提高财务比率的质量和效用
四、资产证券化的发行要点
1. 基础资产
2. 原始权益人
3. 计划管理人
4. 投资人
五、街区商业项目资产证券化
1. 运营管理关注要点
2. REITS，CMBS金融产品”退出“分析
案例分析：红星美凯龙商业地产资金收益ABS
案例分析：华泰银泰城CMBS 7.7亿元发行全流程解析
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