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    《新形势下房企投资拿地决策、投资测算、法务风险规避及城市更新研判》
     

    上课时间: 2022年5月21-22日

    上课地点: 北京                      
    授课师资:张老师          
    课程人气594次
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    【课程背景】

    随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。

    另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。

    本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。

    【课程收益】

    1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作

    2、地产投资的全过程解析及风险防范

    3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?

    4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究

    5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

    【课程对象】

    1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

    2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

    【课程讲师】

    张老师:中房嘉业地产学院投拓专家,现任某TOP10房企华南业务发展中心总经理,曾就职于深圳万科地产、卓越集团、华润置地投资总。中山大学研究生、上海财经大学本科毕业,六年房地产专业知识学习,及十二年房地产投资经验。从事投资工作至今,签约项目三十五个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂、代建等。签约项目总面积八百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

    【课程大纲】

    第一部分 房地产投资实务与拿地决策

    一、拿地决策

    1、典型房企投资策略:

    (1)私企:

    案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求

    案例:融创的投资区域,收并购鼻祖

    案例:万科的投资区域,最授权的管理机制

    (2)国企:

    案例:招商蛇口

    2、土地价值判断

    (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和

    (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益

    (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

    二、投资交易模式

    1、交易类型:一手项目、二手项目

    2、交易模式特点及难点:

    (1)招拍挂交易方式简析

    (2)收并购交易方式简析

    (3)城市更新交易方式简析

    三、地产投资的流程

    1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

    2、土地信息的收集:信息的来源与种类

    3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

    4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准

    5、可行性研究报告

    6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

    7、投资达成

    8、投资达成后事项

    四、地产投资未来的趋势与机遇把握


    第二部分:房地产投资测算

    【问题1、2、3、4、5】

    一、投资测算的经济可行性研判

    1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

    2、财务测算的前提输入条件:

    (1)设计规划指标

    (2)销售计划

    (3)运营计划

    (4)土地成本

    (5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)

    (6)三费:管理费用、营销费用、财务费用

    (7)三税:增值税、土增税、所得税

    (8)经营物业假设

    (9)融资方案

    3、财务测算的输出结果:

    (1)核心评价指标

    (2)现金流量图

    (3)敏感性分析

    4、生成可行性研究报告

    二、财务测算模块解析

    1、招拍挂项目测算

    (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

    (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?

    (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?

    2、收并购项目测算

    (1)溢价的处理:直接处理、间接处理

    (2)税务的特殊处理

    (3)不同交易架构对测算的影响

    三、拿地强排详解:

    1、拿地强排概述:

    (1)强排的目的是什么

    (2)强排需要做什么

    (3)为什么制定强排流程控制

    (4)强排操作路径

    2、强排前期准备三步法

    (1)地块特征分析

    (2)规划要点及条件输入

    (3)营销条件输入

    3、强排设计五重奏

    (1)产品功能落位

    (2)选择使用产品

    (3)底商计算

    (4)合理强排

    (5)多方案比选

    4、强排货值分析:

    四、开发税务问题

    1、不同拿地模式应关注的税务问题

    (1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造

    (2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建

    2、收并购财税问题处理

    五、投资测算实例操练

    1、投资测算不同阶段:

    (1)初判可研阶段

    (2)详判定案阶段

    (3)项目可研阶段

    2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表

    3、测算依据:专业板块专业报告

    4、全成本解读:

    5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用

    6、投资测算实战演练

    (1)第一步:项目定位

    (2)第二步:户配及规划方案

    (3)第三步:运营计划示例

    (4)第四步:测算演练详解

    (5)第五步:压力测算

    7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价

    第三部分:投资相关法律实务

    【问题6、7】

    一、在建工程转让

    1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

    2、法律风险及防范措施

    3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

    二、股权类合作开发

    1、法律特点及优劣势

    2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

    3、法律风险防范

    (1)股权收购之买新不买旧

    (2)股权收购之收购还是增资

    (3)股权收购之直接收购还是间接收购

    (4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

    4、股权收购的特殊情况

    (1)土地尚未落实

    (2)目标股权有瑕疵

    (3)有前置审批要求:国资股权,外资股权

    (4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘

    三、联营型合作开发

    1、法律特点

    2、法律风险及防范措施

    四、委托代建代管

    1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

    2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

    五、投资法务尽职调查

    1、尽职调查:财务、法务尽调元素

    2、需发表意见及风险预估

    (1)基础信息调查

    (2)股权并购类法务风控

    (3)股权并购类税务风控

    (4)资产收购类法务风控

    (5)权益合作——代建&权益收购

    六、投资法务设计思路

    1、如何设置交易架构

    【案例1】:复杂资产关系的交易架构设置

    【案例2】:不良资产项目的交易架构设置

    【案例3】:一二级联动项目的交易架构设置

    【案例4】:烂尾楼项目的交易架构设置

    2、如何约定交易价款

    【案例1、2、3、4】

    3、资金支付原则、节奏设计思路

    4、违约责任设计思路

    七、合作项目公司管理约定

    1、控股和参股项目的主要协议

    2、操盘方与参股方项目管理

    3、合作协议中的主要约定内容

    八、投资法务疑难杂症

    1、标的资产的自身瑕疵

    案例一:坂田项目(规划冲突)

    案例二:南山项目(拆迁不可控)

    案例三:惠州项目(土地无法移交)

    2、行政审批的风险

    案例四:龙岗项目(政策变化)

    3、或有负债出现的风险

    案例五:平湖项目(涉诉)

    4、土地成本及税务风险

    案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)

    5、合作方风险

    案例七:资产包(优先购买权)

    案例八:惠州项目(合作方意愿)

    第四部分:投资方式之“城市更新/三旧改造”

    【问题1、2、3】

    一、大湾区城市更新政策底层逻辑分析:

    1、典型主营城市更新房企投资策略

    【案例】:“自己做”的代表卓越

    【案例】:“买买买”的代表恒大

    2、城市更新的实质:必要条件

    3、“旧改”的九大模式

    4、城市更新的基本流程

    5、大湾区各城市的城市更新整体体系:

    (1)深圳:现状数据,发展历程、政策体系、审批流程、各企业现状

    (2)广州:现状数据、发展历程、政策体系、基本原理、改造流程

    深圳模式与非深圳模式的对比

    6、城市更新的投资方式:股权收购、资产收购、搬迁补偿

    【案例】:国企/央企在旧改投资里如何突围,已华润为例

    二、城市更新的可行性研判:

    1、政策可行性:

    (1)“6+3”步分析法

    (2)各流程核心要点:

    2、经济可行性

    (1)各项影响因素

    (2)影响城市更新测算结果的主要因素

    3、法务可行性

    (1)各节点风险点

    (2)高风险城市更新十大坑

    【案例1】:观澜项目(合法用地不足)

    【案例2】:福田旧住宅区项目(无法立项)

    【案例3】:坂田项目(上层规划调整)

    【案例4】:龙岗项目(公共利益落实)

    【案例5】:宝安项目(工能改性)

    【案例6】:龙岗项目(政策不确定性)

    【案例7】:宝安项目(股份公司整治生态)

    【案例8】:坪山项目(合作条件不完善)

    【案例9】:宝安项目(拆迁范围及用地权属确认)

    【案例10】:南山项目(拆迁难度)

    【案例11】:福田项目(地价计算不准确)

    【案例12】:宝安项目(土地成本及税票)

    三、城市更新税收实务:

    1、房地产全周期涉及税种

    2、城市更新项目财税问题处理

    (1)降低税负

    (2)延迟缴纳

    (3)其他特殊形式

    3、《广东省三旧改造税收指引》(2019)核心解读

    4、常见税收问题解读

    四、拆补重建类更新项目测算案例解析

    【案例】:深圳旧村项目测算

    【案例】:广州旧村项目测算

    【案例】:旧工业区测算

    【案例】:旧住宅区测算

    第五部分:房地产融资方式及策略

    一、中国房地产融资现状和前景

    1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带

    2、当下房地产项目现存融资方式

    3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈

    4、资产证券化开始快速发展

    5、融资分化指引地产未来方向

    二、房地产融资产品

    1、银行资金

    2、房地产信托资金

    3、房地产保险资金

    4、地方及国有金控平台

    5、房地产企业债券

    6、房地产公司上市

    7、房地产资产管理计划

    8、中小房企与房地产私募基金

    9、房地产资产证券化

    【课程说明】

    【主办单位】中房嘉业地产学院www.bjzfjy.cn

    【时间地点】2022年5月21-22日.北京

    【培训费用】4980元/人,(费用包含学习费、场地、资料费、茶歇)

    【联 系 人】陈 伟  18911735866、13875013786

    【咨询电话】4006261512

    【邮    箱】1745067741@qq.com  

    【微 信 号】13875013786



     

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